《【最新】首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【最新】首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则(10页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 1 / 10 首届湖南省房地产行业开发企业“十强百优”评选细则 一、参评标准 本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则,首届湖 南省房地产行业开发企业“十强百优”参评企业设立如下参 评标准: (1)参评企业在湖南省内依法设立并登记注册(或备 案)的房地产开发企业; (2)信用评价达到相应级别,无提示警示信息; (3)从事房地产行业三年以上; (4)从收入角度衡量,房地产业务收入在企业所有业 务收入总和的占比至少达到50% 及以上,房地产业务收入包 括房地产开发业务收入和房地产持有物业租赁或经营收入。 (5)虽未达到第( 4)项标准,但近两年房地产业务
2、年 平均销售额不少于1 亿或销售面积不少于3 万平方米的房地 产开发企业。 (6)对于近两年有重大偷漏税或者严重拖欠工程款等 违法违规行为者,将不被列入参评范围。 (7)对于提供虚假数据者,或在安全生产、环境保护 等领域发生责任事故者,将取消参评资格。 附件 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 2 / 10 二、数据来源与复核 1、数据来源 (1)湖南信用网(即:湖南省社会信用体系领导小组 成员单位共同构建的三库一网一平台); (2)湖南省房地产行业信用信息管理系统; (3)湖南省统计局; (4)企业调查表反馈; (5)公开渠道信息; (6)社会投票反应状况、消费投诉记录等 2、数据复
3、核 由于“十强百优”测评需要采集的数据量大、面广,数 据的收集效率和精度是测评成功与否的关键。主办方将对企 业填报数据进行核实,通过湖南省信用信息管理系统等渠道 复核企业的销售数据信息和土地储备信息;通过企业调查表 的内部数据逻辑联系复核企业数据的准确性;通过第三方公 开信息复核企业信息的真实性。 对于上报信息有误的企业由工作人员与企业联系,要求 企业重新提供数据,如果数据可靠性仍受质疑,主办方将取 消该公司本年度的参评资格。 三、测评方法 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 3 / 10 主办方综合考量房地产开发企业的目前经营特点和未 来发展趋势, 从企业规模、 风险管理、 盈利能力
4、、 成长潜力、 运营绩效、 创新能力、 社会责任七大方面,采用了收入规模、 开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债 能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润 增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、 人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会 保障责任、慈善捐赠等19 个二级指标全面衡量企业的综合 实力。 一级指标二级指标三级指标指标解释 企 业 规 模 收入规模 房地产业务收入 分部业务表中房地产业务收 入科目 房地产合同销售额物业签约金额 房地产合同销售面积物业签约面积 租赁收入出租型物业收入 投资性物业持有面积出租型物业面积 开发规模 城市
5、布局 * 企业进入城市数量与等级 新开工面积当期新开工建设物业面积 在售项目个数 * 当期企业在售项目数量 竣工面积当期竣工的物业总面积 资产规模 资产总额资产负债表中总资产科目 净资产资产负债表中净资产科目 利润规模营业利润总额利润表中营业利润科目 风 险 管 理 短期偿债 能力 预收帐款 * 资产负债表中预收帐款科目 流动比率流动资产 /流动负债 现金流动负债比率 年经营现金净流量 /年末流动 负债 长期偿债净负债率(有息负债 -货币资金) /净资 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 4 / 10 能力产 有息负债短期借款一年 内到期的长期负债长期借 款应付债券 资产负债率负债总额
6、 /资产总额 盈 利 能 力 相对盈利 能力 净资产收益率净利润 /平均净资产 总资产利润率利润总额 /平均资产总额 成本费用利润率 利润总额 /( 营业成本 +营业税 金及附加 +三项费用 ) 绝对盈利 能力 项目溢价率 * 项目溢价与项目所在城市均 价比率 净利润利润表中净利润科目 现金及现金等价物余额货币资金 +交易性金融资产 成 长 潜 力 销售增长 能力 房地产合同销售额增长 率 本期签约销售金额 /上期签约 销售金额 房地产合同销售面积增 长率* 本期签约销售面积 /上期签约 销售面积 营业收入增长率本期营业收入 /上期营业收入 利润增长 能力 营业利润增长率 本年营业利润增长额
7、/上年营 业利润 资本增长 能力 净资产增长率 本年股东权益增长额 /年初股 东权益 资源储备 待开发土地面积土地储备 经营性物业持有面积增 长率 出租型物业面积增长率 在建面积当期在建面积 运 营 绩 效 生产资料 营运能力 存货周转率营业成本 /平均存货余额 流动资产周转率营业收入 /平均流动资产余额 总资产周转率营业收入 /平均资产总额 人力资源 营运能力 劳动效率营业收入 /平均职工人数 创 新 能 力 经营创新 在企业战略、 商业模式、 市场定位、营销策略等 需企业针对各个方面提交说 明材料 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 5 / 10 方面所取得的创新 产品创新 在产品
8、定位、 产品规划、 产品设计、运用新技术 材料等方面所取得的创 新 需企业针对各个方面提交说 明材料 社 会 责 任 经济责任纳税额利润表中纳税额科目 保障责任 年内建设社会性保障住 房面积 当期企业在建或竣工的社会 性保障住房面积 慈善道德 责任 慈善捐赠企业当期社会捐赠金额 社 会 口 碑 由红网与大湘网网络投票产生。 四、测评模型简介 在测评方法的选取上,我们采取了层次分析法和德尔菲 法对三个层次的指标进行赋权。通过因子分析法、层次分析 法、功效系数法等内公认的权威的测评统计方法分别对企业 数据进行测算,然后采用组合评价法对各种方法加以综合, 最后得出最终的排名得分。 1、因子分析法 因
9、子分析法通过研究变量相关阵或协方差阵的内部依 赖关系,将多个变量综合为少数的几个公共因子,将变量表 示成公共因子的线性组合,以再现原始变量与公共因子之间 的相关关系。 因子分析模型的构建:设有 m 家房地产上市公司,n 个 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 6 / 10 评价指标。设 1 (,) n XXX 为原始变量, ()E X , ()D X 。由 于不同指标具有不同的量纲和数量级,为避免量纲和数量级 所造成的影响,将原始变量进行标准化处理,记标准化变量 为 1 (,) n YYY , ()0,()1E YD Y 。 又设经过经转化后的公共因子变 量为 1 (,) p FFF
10、, (pn ) 。并设 1 ( ,) p 与 F 互不相关, 22 1 def( )0,( )(,) p EDdiagD 。 则可得模型如下: 111112211 221122222 1122 Pp Pp nnnnppn Ya Fa FaF Ya Fa FaF Ya Fa Fa F 用矩阵可表示为 YAF 。 模型中 1, , n FF 是公共因子, 1, , n 是 Y 的特殊因子; 1, , n FF 对于 Y 的每一个分量 1, , n YY 都有作用,而 i 只对 i Y 起作 用,各个特殊因子之间及特殊因子与其他所有公共因子都是 互不相关的。矩阵 () ijnp Aa 称为因子载荷矩
11、阵, ij a 称为第 i 个 变量在第 j 个因子上的载荷, 即第 i 个变量在第j 个公共因子 的相对重要性, ij a 的绝对值越大,说明 i Y 与 j F 的相依程度就 越大,即说明公共因子 j F 对 i Y 的载荷量就越大。 2、层次分析法 层次分析法()简称,在20 世纪 70 年代中期由美 国运筹学家托马斯塞蒂()正式提出。它是一种定性和定量 相结合的、系统化、层次化的分析方法。层次分析法的具体 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 7 / 10 操作步骤如下: (1)建立层次结构模型。在深入分析实际问题的基础 上,将有关的各个因素按照不同属性自上而下地分解成若干 层次
12、,同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素 有影响,同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。 最上层为目标层,通常只有1 个因素,最下层通常为方案或 对象层,中间可以有一个或几个层次,通常为准则或指标层。 当准则过多时 (譬如多于9 个)应进一步分解出子准则层。 (2)构造成对比较阵。从层次结构模型的第2 层开始, 对于从属于 (或影响 )上一层每个因素的同一层诸因素,用成 对比较法和19 比较尺度构成对比较阵,直到最下层。 (3)计算权向量并做一致性检验。对于每一个成对比 较矩阵计算最大特征根及对应特征向量,利用一致性指标、 随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过, 特征
13、向量 (归一化后 )即为权向量:若不通过,需重新构追成 对比较阵。 (4)计算组合权向量并做组合一致性检验。计算最下 层对目标的组合权向量,并根据公式做组合一致性检验,若 检验通过,则可按照组合权向量表示的结果进行决策,否则 需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率较大的成对 比较阵。 我们在主成份分析的基础上,结合层次分析法设计了房 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 8 / 10 地产企业综合评价的模型,全面考虑了全体指标和五个二级 指标子类的权重。这样既反映了全体指标的信息,又体现了 指标(类)之间的重要性差异。 3、功效系数法 功效系数法又叫功效函数法,它是根据多目标规划原 理
14、,对每一项评价指标确定一个满意值和不允许值,以满意 值为上限,以不允许值为下限计算各指标实现满意值的程 度,并以此确定各指标的分数,再经过加权平均进行综合, 从而评价被研究对象的综合状况。运用功效系数法进行业绩 评价,企业中不同的业绩因素得以综合,包括财务的和非财 务的、定量的和非定量的。 其计算公式为: 单项指标评价分数=60+ (该指标实际值-该指标不允许 值) / (该指标满意值-该指标不允许值) 40 这是传统的功效系数法,在评价企业经营效益时,可以 对其做进一步的改进。首先,增加评价标准。由原公式中的 满意值和不允许值两档评价标准值增加为优秀值、良好值、 平均值、较低值和较差值。其次
15、,把原公式中对基础值和调 整分的固定比重60 、40,发展为变动的具有灵敏度和准确 性的分配比重。计算公式为: 单项指标评价分数= 本档基础分 + (该指标实际值-该指 标本档标准值)/(该指标上档标准值-该指标本档标准值) 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 9 / 10 (上档基础分 -本档基础分)。 4、组合评价法 法是由C. 在 1784 年提出的, 最早是为了解决投票选 举问题。 其基本思想是, 通过比较 m 位评价者所给出的对n 个被评价对象的优序关系,最终确定 n 个被评价对象的分, 以分为大小从高到低排序。 记 () j iy 为第 j( 1jm )种评价方法对第i(
16、1in)个评 价单位的评价得分,则模糊法的基本步骤可以概括如下: 第一步:计算每一种评价方法对于评价单位i 的得分的。 隶属优度 () j i 计算公式为 ()( )( )( ) ( )122 ( )( )( )()()( ) 122122 min, max,min, jjjj ji ijjjjjj yyyy yyyyyy 第二步:计算第i 个评价单位处于第h( 1hn)位的模 糊频数 ih f 及模糊频率 ih w 。计算公式如下: 121* ?() T iiiiimn fu Efff 1 ih ihn ik k f w f 其中, (1)(2)() ?() m iiii udiag uuu , 1* (1 11) T n E ; () * j iihn m , 若 第 j 种评价方法给第i 个评价单位的排序是第h 名,则记 () j ih =1 ,其余的 ()j ih ( lh)=0 。 第三步:计算名次。h(1 hn)的转化分,公式为: 1 h Qnh 首届湖南房地产行业开发企业十强百优评选细则 10