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1、澳大利亚房地产投资分析,导 言 全球置业意识兴起 第一篇 澳洲印象 第二篇 投资致富的秘密 第三篇 为什么投资澳洲房地产,导言：全球置业投资意识兴起,红地产杂志封面,新闻来源: 上海热线 于December 12, 2010 19:55:19 一个多月时间，仅在澳大利亚黄金海岸，3个来自上海的购房团豪掷人民币超亿元，购买下该地30多套物业，一跃成为此地房产市场的第一买家。 12日晚，由上海电视台地产夜话栏目和搜房网组织的3个上海购房团悉数回沪。同行的搜房传媒总策划庄诺告诉记者，随着中国投资客纷纷转战海外房地产市场，海外购房愈演愈烈，其中上海投资客对澳洲黄金海岸物业情有独钟。 据了解，地产夜话电
2、视购房消息发布后，短短2天时间就接到百余个报名电话，几十套海景公寓被抢购一空。庄诺分析说，海外投资火爆的原因是国内投资客急于解决其庞大资金出路。澳洲物业投资收益率全球最高，养房成本及税负最低，还有以房养学等原因，都是上海投资客澳洲置业热情不减的背后推手。 投资回报率是上海人喜欢在澳洲置业的一个重要因素。这些人对投资收益率比较清楚。“投资200多万元人民币买一套黄金海岸海景公寓，月租金可以达到10000多元。而在上海，200多万的房子，月租金只有5000千元，更不用说有海景景观”。 业内预测，国内楼市宏观调控、人民币升值等因素，未来相当一段时期内，中国人海外投资地产将会持续增温，海外投资置业有可
3、能成为潮流。,上海购房团掷上亿元购澳洲黄金海岸30多套豪宅！,联合国开发计划署(UNDP)2010年发布的年度人类发展指数显示：全球人类发展排行榜，澳大利亚第2，中国第92位；特别值得一提的是，全球负担最轻的国家排名，澳大利亚为第二，中国没有被统计入内。,澳洲人均GDP达4万美元，全球排名第四，为中国的十多倍；人均收入21,650美元/年，约合人民币13万元。,澳洲是一个安宁祥和的国度，这里远离战争、没有种族纠纷、无瘟疫、无自然灾害、无环境污染，被誉为人间乐土，世外桃园。,澳洲经济发达，社会文明，文化多元。200余民族，使用140种语言，和睦共处。华人为澳洲最大亚裔种族，约40余万人口，无论在
4、经济和政治方面，华人有着相当重要地位，许多人在主流社会中举足轻重。,澳洲经济,发达国家 年均GDP增长排名(1997-2006),（资料来源：澳洲统计局）,澳大利亚矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国，其能源产品出口约占其出口总量的70%。澳中经贸近几年发展稳健，中国成为澳洲第一大贸易伙伴。 澳洲的能源矿产业,旅游业,教育业,金融服务业和房地产业是重要的支柱产业。,各国GDP增长率与失业率比较：经济学家杂志2010年10月23日最新数据,美国劳工部最新数据显示,8月份美国失业率升至9.7%,创近26年来新高，经济学家预测今年底会达到10以上。,中国社科院昨日发布的2009年中国社会
5、形势分析与预测称,2009年中国的就业压力将进一步加大,实际失业率可能接近10%。,澳大利亚失业率曲线图,第二篇：投资致富的秘密,澳洲畅销书全国销售冠军从0到130个房屋投资 作者是貌不惊人的、年仅31岁的会计师；现在他已经可以坐享其成，每天一边在高级酒店的露台酒吧喝着咖啡，一边看着正在迅速增值的自己的大量房产和街道上忙忙碌碌靠劳动力赚钱的人群。,又一本畅销书全国销售冠军： 七年从0到260套房屋投资 无以伦比的眼光和锲而不舍的精神获得财富,第三篇：为什么投资澳洲房地产,1 永久产权与不可复制的自然环境 2 世界房地产舞台上的佼佼者 3 投资环境的安全性 4 信贷政策的巨大魅力 5 高租金低空
6、置率=资本增值+现金流双丰收 6 精打细算以房养学以房安老 7 千载难逢的抄底良机,3.1 永久产权与不可复制的自然环境,福布斯2009全球10大“快乐城市”，悉尼，墨尔本上榜 澳洲人平均寿命81.4岁，世界排名第二，仅次于平均寿命为82.7岁的日本;中国人平均寿命72岁. 英国著名杂志经济学家世界上十大最适宜居住的国家，澳大利亚的墨尔本，悉尼，佩斯上榜。北京、上海、天津并居世界第70位。 （稳定性、医疗条件、文化和环境、教育水平和基础设施） 据联合国开发计划署(UNDP)2009人类发展报告，在显示国民生活富裕的指数上，挪威第1，澳大利亚居第2，美国排名13,中国排名第92。该指数通过平均寿
7、命、入学率、人均GDP等计算得出。,悉尼（Sydney）位于澳大利亚东南岸，是新南威尔士州首府，是澳洲最大、历史最悠久的城市之一，总人口440万，是2000年奥运会主办城市。 悉尼是澳洲最大的集团与金融中心，也是亚太地区的重要金融中心。她是澳洲证券交易所、澳洲储备银行以及许多本国银行与澳洲集团的全国总部。 悉尼位于东面的塔斯曼海与西面的蓝山之间的沿岸盆地，拥有全球最大的天然海港杰克森港，以及超过70个海港和海滩包括著名邦迪海滩（Bondi Beach)。悉尼市区占地1687平方公里，面积跟大伦敦相若。,迷人的悉尼,悉尼是不少澳洲著名大学的所在地，包括澳洲8所重点大学中的5所：悉尼大学、新南威尔
8、士大学、麦考瑞大学、悉尼科技大学和西悉尼大学。 悉尼配备庞大的地铁、巴士和渡轮网络。地铁和私家车是最主要的出行工具。 悉尼是国际主要的旅游目的地，以海滩、歌剧院及港湾大桥等闻名。悉尼亦举办多项体育盛事，包括1938年英联邦运动会、2000年奥运会及2003年橄榄球世界杯。,迷人的悉尼,悉尼属于副热带湿润气候，四季如春，最热的季节是1月，平均26.2摄氏度。,布里斯班设有三所综合性的国立大学，分别是昆士兰大学、昆士兰科技大学和格里菲斯大学，皆获AACSB国际认证； 布里斯班又是澳洲航空业的发祥地，波音公司和澳洲航空公司总部都设在这里，使其成为航空工业的中心； 布里斯班是1982年英联邦运动会、1
9、988年世博会、以及2001年世界友谊运动会的主办城市。,美丽的布里斯班,世界闻名的黄金海岸,黄金海岸是澳大利亚昆士兰州的太平洋沿岸城市，人口52.7万（2007年）。黄金海岸以拥有57公里连绵不断的金沙海岸线而闻名，全年四季如春，碧海蓝天，阳光普照。每年吸引着来自世界各地的游客1000万人次。澳大利亚全国唯一的私立大学邦德大学和格里菲斯大学最大的校区就坐落于黄金海岸。 黄金海岸是澳洲第六大城市和国际著名的观光都市；文化创意产业、渔业、都市规划、资讯建设、赛车、水上运动和生物科技方面在全球引领风骚。,3.2 世界房地产舞台上的佼佼者,长期、稳定的移民政策创造出大量的居住需求，在大城市尤其明显，
10、 这是与欧美多数国家不一样的地方，是确保价格稳定上涨的原因之一； 鼓励出生的政策造就了高出生率，又创造出大量需求，这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之二； 留学生市场的繁荣稳定，除了创造了巨大的租赁需求外，还带来了巨大的购买力，这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之三； 澳洲是福利制度优越于美国和加拿大的国家，它的失业金是终身的，全民医疗保险。这使他们不会因为暂时失去工作而被迫卖房，从而造成供给突然增多，导致房价明显下跌。这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之四； 澳洲人置业理念很弱，很多人都一生租房，从而保证了市场上较
11、高的租金回报，给投资人士有力现金流支撑；,美国房价趋势图,英 国 房 价 趋 势 图,新加坡 房 价 趋 势 图,加拿大房价趋势图,香港房价趋势图,日本房价 趋势图,3.3 投资环境的安全性,1 政府监管(Trust Account) 2 金融系统(Credit Check) 3 诚信社会,澳大利亚房地产市场运作模式:,开发商,销售商,建筑商,信托账户,行业专业化分工明确合理 开发商建筑商销售商三足鼎立!,资金的灵活性,中国和澳大利亚贷款方式比较表,房产,现金,3.4 信贷政策的巨大魅力,澳洲楼花不用浇水的摇钱树！,2009年澳洲房价增长一览表,资料来源：RP Data,仅10%首付，交房后开
12、始付贷款！,假设您在2009年1月1日购入一套期房，那么2010年1月1日时，取全国平均年增长率11.32%来计算，您的收益如下：,年投资回报率：113.4%,一年期楼花的杠杆运用与计算方法,两居室公寓带车位 2008年10月购入价： 53万澳币 首付： 5.3万澳币 约合 33万人民币,2011年10月竣工 现在保守估计市值： 69万澳币 净增值： 16万澳币 约合 101万人民币 投资两年共增值306%，年增资75%,假设购买100万的期房，房屋竣工之前只需首付10万，以每年10%的增长率计算：,多年期楼花的杠杆运用与投资回报率,澳大利亚政府规定购买期房，签约时仅需支付10房款，交房前无须
13、支付其他费用。,3.5 高租金低空置率=资本增值+现金流双丰收,2009年澳洲三大主要城市租金回报,在北京一套300万的房子： 月租70001284000/年 在悉尼一套300万的房子： 月租1312512157500/年 (资料来源：Residex),源源不断的现金流！,澳大利亚租金增长率柱状图,澳洲房屋空置率,澳洲统计局显示，澳大利亚平均租房者年龄为37岁；平均拥有物业者年龄为52岁。,美国房屋空置率,经济衰退期,房屋出租空置率,在澳大利亚如何出租房子,在澳大利亚如何出售房子,买入价： 14万5千澳币（1983） 卖出价： 210万澳币（2009 ） 地点： 33 Dudley Ave,R
14、oseville 土地： 965平米 房型： 4室3厅3卫2车库,仅用1.45万首付，26年获净增值199万5千澳币（利息与租金已相抵）！,买入价： 32万7千澳币（1995） 卖出价： 132万5千澳币（07/2009 ） 地点： 138 Bay St,Pagewood 土地： 531平米 房型： 4室3厅3卫2车库 景观： Eastlakes高尔夫球场,仅用3.27万首付，14年增值99万8千澳币（利息与租金已相抵） ！,3.6 精打细算以房养学以房安老,租房：$450/周52周4年-$93,600,买房：,投资家？还是企业家？,5套期房的10首付：30万5套150万 （澳洲银行对海外人士
15、最高贷款比重80，我们假设剩下的150万省下待交房时再支付10，剩下80向银行贷款。） 两年后每套房价为363万，5套房产净增值63万5315万,假设您卖掉一套300万人民币的房产，在澳洲投资5套价格为300人民币（约46万澳币）/套的两年竣工的期房，以房价年增10测算，那么：,如果您不卖这套300万的房子，请问您预测这套房子多少年后可以价值615万？,如果您的投资资金不是150万，不是300万，而是1500万，3000万，那您的投资回报又会是多少？,3.7 千载难逢的抄底良机,房屋短缺，供不应求 澳大利亚房地产周期 半世纪一遇的最低利率 看长期趋势：高回报低风险,资本增值！,房屋短缺，供不应
16、求,澳大利亚房屋开工率曲线图,澳大利亚房地产周期：触底反弹中！,“The good news: an upswing in residential property in 2010 is firming up fast and the fear of a big crash in house prices is passing. BIS Shrapnel chief economist Frank Gelber says the market is moving into a four-year upswing period, which will “wax and wane” along the way before the next housing boom.”,澳洲权威财经杂志BRW指出：澳大利亚房地产市场从2010年起将迎来新一轮的为期4年的高速增长期。,1987 Crash Property “Australias b
