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1、1,【市场持续回暖，通胀预期下高端物业持续热销】,通胀预期与今年的保“8”目标，基本锁定下半年相对乐观的市场局势,2,通胀预期下，投资性购房卷土重来，支撑北京楼市持续回暖,2009年6月，商品住宅市场成交量为203.4万平方米，同比上涨93.5%，环比上涨4.6%； 北京市住宅成交均价为12432元/平方米，同比上涨1.1%，环比上涨3.0%；商品住宅成交均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。,3,高端城市公寓历来是投资性购房的主要出口，在大市的持续回暖下，高端城市公寓市场水涨船高。,受市场利好，高端城市公寓价格普遍上扬,4,【北京顶级城市公寓，与CBD核心区相伴相生
2、】,占据CBD核心区不可复制的地段，成就超越同品类竞争的价格标杆,5,北京高端城市公寓在盘踞着CBD和燕莎商圈的东部商务带最为密集,三环,地铁2号线,地铁1号线,二环,长安街,1,5,9,4,1,3,12,2,7,10,8,6,2,11,13,14,16,18,四环,建国门大街,15,3,17,作为价格标杆的北京银泰中心、御金台以及昆仑公寓，都占据着CBD或燕莎商圈的核心地段。,燕莎,CBD,6,东部商务区主要在售高端城市公寓列表,在售的高端城市公寓，多位于CBD的非核心地段，多为纯物业品类（公寓）项目；成交均价多在3000036000元/之间。,7,占据了CBD最核心位置的北京银泰中心与御金
3、台，打造出了地标级的城市综合体，完全突破高端城市公寓市场的价格天花板，成为价格标杆。,高端城市物业的核心价值，在于对城市优势地段这一稀缺资源的占有,北京银泰中心,御金台,8,【典型个案：北京银泰中心】,CBD核心不可复制的绝版地段 超五星级酒店服务式顶级公寓,9,北京银泰中心,项目整体定位 北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。,10,249.9米的地标性城市综合体,11,公寓产品定位位于北京CBD核心区的、超五星级酒店服务式极品公寓（大陆地区）位于国际化大都市核心区的、柏悦酒店专属豪宅（香港地区）,产品价值顶级酒店服务式专属豪宅，柏悦酒店之六星级精装
4、标准国际超五星级物业服务凯悦国际酒店集团的全方位贴身服务,12,柏悦居,柏悦居,标准层平面图,一居,二居,13,柏悦府,柏悦府,50-55层标准层平面图,56-58层标准层平面图,14,高端配套，提升公寓产品价值 北京柏悦酒店凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店 Park Life奢侈品零售商业中心 双会所6000平米运动健身会所与1700平米柏悦府专属会所,15,北京柏悦酒店,柏悦酒店,北京柏悦酒店 凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店 建筑面积37,018 共有客房237间，包括18间套房，面积由45-240平方米 拥有国内最高（第60层）的酒店大堂,柏悦Park Hyat
5、ts世界顶级的精品酒店 凯悦国际酒店集团是国际最著名的豪华酒店管理集团之一。拥有“凯悦 Hyatt Regency ”，“君悦Grand Hyatt ”（五星）和“柏悦Park Hyatt ” （五星）三个著名品牌。其中又以“柏悦Park Hyatt ”级别最高。 柏悦Park Hyatts的出现是为了迎合那些寻求私密性、个性化服务和亲切雅致环境的有鉴赏力的旅客。 全球20多家柏悦酒店，全部位于东京、巴黎、悉尼、墨尔本和马德里等国际都市中的一流房产位置，它们把现代化的最高等级豪华服务浓缩在一个怡人的环境里，被各个城市赞誉为是最佳的逗留之处。,16,Park Life奢侈品零售商业中心,PARK
6、 LIFE,地下1层，地上3层，总面积52,199平方米，其中包括约2600平米的国际会议/宴会设施。2008年10月与北京银泰中心一同开业，商业中心已有Hermes、Cartier、Giorgio Armani、Dolce & Gabbana等53多家国际顶级品牌签约入驻。,17,双会所,第一会所柏悦生活顶层 位于柏悦生活4层 规模：6000平米 功能：健身、游泳馆 第二会所柏悦城顶层 位于银泰中心主楼顶层 柏悦府会所 规模：1700平米 柏悦府业主专用,18,北京银泰中心由凯悦国际酒店集团担任功能定位和装修设计顾问，同时也是是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。,国际化的物业管理与服务
7、凯悦国际酒店集团,19,整体推广策略,高端形象入市，确定产品唯一性的市场地位； 借助柏悦酒店的高端品牌，树立北京银泰中心高标准、高品质、高质量的产品形象； 境外以投资价值为柏悦居的主诉求点，针对高端窄众客群，进行有效的渠道传播。 境内以项目整体高端形象推广为主，通过对项目核心价值的有效传播，树立良好的市场口碑及开发商品牌知名度。,20,销售策略,销售策略： 以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间。 境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群。 销售方式 境内自主销售，境外委托代理行销售；渠道营
8、销和公关营销相结合。 销售渠道 代理行资源：CBRE、高力国际、百富行 合作伙伴资源：凯悦集团、美林集团、华平基金 营销动作 海外路演 联合公关活动 产品推介会 网络营销,21,营销动作广告投放,银泰中心在财富圈的广告 2006-5-6,银泰中心在福布斯的广告 2006-11-1,银泰中心在环球企业家的广告 2006-12-1,22,营销动作公关活动,23,去化分析,2005年12月开盘，至2008年7月基本售罄。 月均去化8.6套，整盘成交均价54661元/ 其中，先期入市的柏悦居在06年4月、5月创出了月均60、62套的去化速度；作为顶级酒店服务式公寓推出的柏悦府是后期销售的主力产品，在0
9、8年的1月和4月一度将月成交均价拉升至接近10万元/平米的水平。,24,成交客户关注点（由高到低）,国外买家 项目位置 区域市场状况 物业管理公司 投资回报率 发展商背景 周边及项目服务配套 装修标准 价格,国内买家 价格 项目位置 装修标准 投资回报率 发展商背景 物业管理公司 物业费 周边及项目服务配套,25,【典型个案：御金台】,比肩新央视的72万平米城市综合体 百米以上270观景的顶级城市公寓,26,御金台（北京财富中心二期）,CBD核心位置，CCTV新址西侧城市综合体 南邻国贸和嘉里中心，北临环球金融中心与京广中心,27,北京财富中心二期.御金台,28,御金台建筑风格,29,御金台,
10、御金台由1栋60层塔楼构成，公寓由配套设施、服务式公寓和公寓组成，其中公寓分布在3260层的高层，共计180套。,30,御金台公寓,附注：御金台35F/37F/39F/41F/43F/46F/48F/50F/52F 单层8套，其中有2套复式房型。,御金台公寓部分的标准层集中在35F53F，层高3.30m，单层6户或8户(含2套复式),31,面积配比与户型特点,四叶风车状的平面布局确保御金台60%的户型都可以270采光观景，充分发挥超高层建筑的观景效果。 御金台一个标准层8户(含2套复式房型)，主力户型为234382平米的三居户型。,(上),(上),(下),(下),32,户型特点,户型三面弧形采
11、光，主要功能空间均有较好的采光面； 豪华主卧，两面采光，套房设计，全明空间； 客厅两面户型采光； 卧室均为套房设计。,60%的户型270弧形采光，户型主要功能空间均有自然采光面，充分利用高层景观资源。,户型主要功能空间均有自然采光面； 豪华主卧，洗浴分开设计，步入式衣帽间；,33,装修标准及样板间,装修标准：5000元/平米,34,样板间,35,入口大堂装修,36,御金台专属大堂装修,37,营销推广,御金台在中国之翼的广告 2008-4-1,御金台在财经的广告 2008-4-28,御金台在新京报的广告 2007-6-20,38,营销推广,御金台入住仪式,39,物业服务,40,销售分析,低价入市，项目去化迅速,所剩体量较少，项目价格不断上扬，09年2月成交均价77244元/平米,御金台07年8月开盘，截至08年1月，半年时间项目销售率就已经超过85%，由于所剩体量较少，高层户型更加稀缺，项目价格迅速上调，09年2月成交均价达77244元/平米。,41,总结,御金台公寓 高度：超高层公寓，绝大多数公寓高度在100米以上。 地段：CBD核心地段，紧靠东三环。 配套支撑：城市综合体项目，自身拥有商业，酒店和会所配套支撑。,
