建设用地法律制度讲义教材

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1、4 建设用地法律制度 41.3 我国地产制度的改革及其发展 1)社会主义条件下的绝对地租 我国现阶段仍然存在绝对地租 2)以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下的土地有偿使用期使用制度转化 土地无偿使用制度弊端： (1)土地利用率低，使用效果差，造 成土地浪费 (2)城市布局混乱，土地使用方向不当，严重破坏城市规划的实施 (3)妨碍了企业素质提高，不利于企业的经济核算 (4)削弱了国家对土地的管理，不利于国家土地所有权 改土地无偿使用为有偿使用，运用经济杠杆来加强土地的使用管理 从世界范围来看，土地制度(所有制制度和使用制度)主要有三种模式： 一是土+地私有制或者主要以土地私有制为基

2、础的完全市场体制，如美国、日本等国。 二是土地公有制为基础的非市场体制模式,三是国家有效控制下的市场体制模式。土地所有权属于国家，国家把土地使用权出卖给使用者。 我国土地改革的原则: 坚持城市土地的单一国家所有制 (2)实行两权分离，使土地使用权商品化。 土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动 (3)国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系 (4) 强化国家对土地使用的监督和管理 3)我国土地管理体制的改革方向 (1)从以土地资源管理为主向以土地资源管理与资产管理并重的方向转变 土地的商品化 (2)从封闭型的计划管理体制向开放的市场管理体制转化 统一开放，竞争有序 (3)从城乡土地分离

3、管理向全国城乡土地统一管理方向转化 土地资源调查、土地登记、土地出让、土地资产评估、土地价格、土地市场等都实行全国统一管理,全面认识中国现行土地所有制，需把握下列内容： （1）全部土地都为社会主义公有制 （2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。 （3）国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 （4）土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式。 （5）城市市区的土地属于国家所有。 （6）农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 国家实行土地登记制度 国家实行土地有偿有限期使用制度 国家实行土地用途管制制度 农用地、建设用地、未利用土地 国家实行保护耕地制度

4、取得国有土地使用权的途径： （1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得 （2）通过国家出让方式取得 （3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）,423 我国城镇国有土地使用权出让的方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式。 1）拍卖 (1)拍卖的含义 “价高者得”的原则 (2)拍卖程序 发布公告 拍卖地段位置； 拍卖地段的用地要点； 拍卖的地点和日期； 拍卖的规则、叫价起点； 拍卖保证金的数额和支付方式； 其他需要公告的内容。 应征 领取编号、牌子 公开拍卖 主持人就职。,竞标人以举牌方式应价 签订合同 土地使用合同 价高得地者必须交纳履约定金 领取土地使

5、用证书,适合于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让,2)招标 (1)招标的含义 招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式。 不一定是出价最高者得 (2)招标投标文件组成 土地招标公告。 投标须知。 土地投标书。 土地使用合同书。 土地使用规则。 (3)招标程序 编制招标文件。 确定参与投标的资格范围。 发出招标公告。 投标企业购买招标文件。,招标小组解答投标者提出的问题。 标书密封投入标箱并按规定缴纳保证金。 公开开标、验标。 向中标者发出中标通知书；对没有中标者，也应书面通知。

6、中标者接到中标通知书后，在规定时间内与政府签订合同。 中标者按规定办理有关手续，领取土地使用证书。 适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让 3)协议 (1)协议的含义 受让方直接向国有土地所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者代表机关通过与受让者进行协商，就有关出让的，土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。,“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。” (2)协议的程序和步骤 申请阶段。 审查阶段 协商阶段 签约阶段 受让方对合同主要条款有比较大的发言权 适用于公共福利事业和非盈利性的社

7、会团体、机关单位用地或某些特殊用地。 4)挂牌交易 (1)挂牌交易的意义 建立土地有形市场 (2)挂牌交易的做法 (3)挂牌交易的特点 土地最低交易价透明。 容许思考，竞争平和 对稳定地价起到一定作用,案例年月日，原告泰丰公司（合同乙方）与被告土地局（合同甲方）依照出让转让暂行条例的规定，经协商一致自愿签订了国有土地使用权出让合同。合同约定：甲方将位于大同市鼓楼城区面积为平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用年，土地出让金为元。合同签订后日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的（计元）作为合同定金，日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方

8、有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取中华人民共和国国有土地使用证，取得土地使用权。合同签订后，原告泰丰公司于年月日给付被告土地局万元。其中，含合同定金元，土地使用权出让金元。泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至年月日付清。土地局同意了泰丰公司的申请，并于年月日给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的,平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于年月日付清尚欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。年月日，土地局给泰丰公司发出书

9、面通知，限其必须于月日以前履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地局承诺月底前履行全部义务，但是到期仍未履行。土地局遂依照出让转让暂行条例第条的规定，决定解除年月日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金元和土地使用权出让金元不予退还。月日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，但均无结果，遂于年月日提起诉讼。,大同市中级人民法院认为：土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系。被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同，符合平等、自愿、等

10、价有偿的原则，是有效的。泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返还定金。至于泰丰公司已交纳的部分土地使用权出让金，出让转让暂行条例并没有“不予退还”的规定，土地局没收这部分资金，于法无据。土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，既有惩罚泰丰公司违约行为的作用，也有弥补土地局损失的作用。土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金，其辩称不退还土地使用权出让金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，理由不能成立。据此，大同市中级人民法院判决：被告土地局退还原告泰丰公司土地使用权出让金 元。,国有土地使用权划拨 1.国有土地使用权划拨的含

11、义 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十三条： 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)第二十三条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （1）划拨土地使用权有两种形式 一种是土地使用权无偿交付给使用者使用 另一种是附条件的使用，是土地使用者缴纳补偿、安置费用后才获取土地使用权,（2）划拨土地使用权没有期限限制 （3）取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并经法定的程序办理手续

12、 2.划拨土地使用权的适用范围 中华人民共和国土地管理法第54条： 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用 地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,3.划拨土地使用权的转让、出租、抵押 1）转让、出租、抵押的含义 （1）划拨土地使用权的转让 划拨土地使用权管理暂行办法第七条： 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为,原拥有土地使用权的一

13、方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。 （2）划拨土地使用权的出租 划拨土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用 （3）划拨土地使用权的抵押 划拨土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为,原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。,划拨土地使用权管理暂行办法第十一条： 转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使有范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外,出租土地使用权、其地上建

14、筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。原则：地随房走或房随地走 抵押权实现后，原有的划拨土地使用权存在两种可能： 按照国有土地出让程序转变为出让国有土地使用权 继续保持为划拨国有土地使用权,2）转让、出租、抵押的范围 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权

15、证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,3）以划拨方式取得土地使用权房地产的转让、出租、抵押 中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定

16、将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,第五十一条：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。4）划拨土地使用权的收回 第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。,对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。,43 国有土地使用权转让 土地使用权转让是土地使用权作为商品经营的二级市场 431 土地使用权转让的条件 防范“炒卖地皮” 国家不容许土地使用权无条件转让 1)必须是出让的土地使用权