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1、,第二节 影响房地产投资的若干因素 蝴蝶效应 一、影响房地产的经济因素 1、经济周期和市场景气度 2、国家的宏观调控与利率 3、通货膨胀与否与市场供求 4、地区经济发展潜力,二、影响房地产的政治因素 1、政局是否稳定 2、政府政策 国家的财政 住房政策 房地产投资政策,三、影响房地产的区位因素 1、房地产的人口因素 2、房地产的交通因素 3、房地产的商业配套因素 4、房地产的生活配套因素 5、房地产的环境因素 6、区位房地产的发展潜力,二、房地产的卖出机会 1、经济景气已到高潮，房地产泡沫明显； 2、国家宏观调控开始，利率处于上升通道； 3、持有的房地产明显高估； 4、出租房地产带来的现金流不
2、足。,第四节 房地产的投资技巧 一、选择什么样的品种？ 商业房产是房地产投资的最佳品种 特别注意零售商铺 零售商铺好于写字楼，写字楼好于住宅，稀缺的住宅好于普通住宅 二、选择什么样的地段？,市中心 区域中心、商业中心 交通枢纽 关注地段的发展潜力 三、选择什么样的时机？ 尽可能回避狂涨时期 尽可能在低潮时期,四、选择什么样的贷款方式？ 见教科书 第五节 购买房地产的注意事项 一、注意二手房的风险 产权风险 抵押风险 费用风险 付款风险,缺陷风险 户口风险 交付风险 选择好的中介机构，资金通过交易中心，调查很重要,二、购买期房的风险 风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属
3、于投资性购房者延迟收取投资回报时间。 风险之二 ：房屋内在品质变换的风险，发展商对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用。,风险之三 ：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件。 风险之四 ：房屋“烂尾”，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。 尽可能回避期房。如果要买一定要看开发商实力和市场信誉。看有没有预售许可证。,第六节 中国房地产发展趋势分析 一、房地产投资案例 二、见教科书,投资的心态,首先，要做到胸中有市与冷眼观市相结合，坚决抵制蜂拥而上
4、式的投资理财跟风潮 其次，要做到自力更生与学习借鉴相结合的心态，坚决摒弃闭门造车式的专家无用论 再次，要做到短期投资与中远期发展相结合，坚决打胜长线投资的持久战 最后，要做到防守好主业与广辟财源相结合，坚决练好多点出击的组合拳,投资的四个层次,第一层次：追涨杀跌。第二层次：炒行情。第三层次：做趋势。第四层次：观潮流。,投资理财十大注意,一、在建立个人资产的阶段，应当选择一个没有风险的简单的投资机构，最好是采取储蓄的方式。 二、购买住房是一种建立终生资产的行动，所以应当深思熟虑。 三、在采取任何获得不动产的行动之前，都应当考虑好自己的资金支付能力。,四、建立一个家庭资产情况一览表，这可以使你随时
5、了解家庭情况的变化。 五、使你的个人资产多样化。在组成你的个人资产的过程中要使固定资产、货币资产和金融资产这三者大体处于平衡状态。 六、使你的资产增值。一份资产应当根据其确定的目的来增值。,七、使你的资产活起来。 八、你应当关心税制的执行和它的变化情况，如果有必要改变你的积蓄方针，请不要犹豫。 九、不要忘了为你的退休做好准备。退休前你最好用其他一些投资方式来弥补社会保障措施的不足。 十、保护好你的家庭。在死亡保险、人寿保险、夫妻理财制度等方面应有所考虑,家庭理财的次序,1、优先解决生活问题； 2、建立自己的初步保障； 3、安排自己的储蓄计划； 4、购买自己的住房； 5、建立家庭的风险保障基金； 6、投资（建立自己的投资组合）,
