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1、第二章 不动产价格及其市场分析 第一节 不动产价格一、不动产价格的概念在不动产估价中,不动产价格是不动产交换价值的货币表现,反映某项不动产产品交易时的货币价值量。从本质上讲,不动产价格是指在不动产开发、建设、经营的过程中所耗费的社会必要劳动所形成的价值,与土地所有权价格的综合货币表现。,二、不动产价格的特征,不动产价格受区位的影响很大 不动产价格实质上是不动产权益的价格 不动产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金 不动产价格与其用途相关性极大 不动产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响 不动产价格的影响因素可比较,三、不动产价格的构成不动产价格=总成本+平均利润(一)不动产价
2、格的主要构成因素1、土地价格:与土地的位置、用途、使用时间、建筑容积率有关。2、房屋建筑成本:土地开发费、前期费用、建安造价、配套费、管理费和贷款利息3、利润:3%8%4、税金:营业税、城市维护建设费、教育税附加、土地增值税等5、其他附加费:如各种配套费,四、不动产价格的种类,1 所有权价格和使用权价格 使用权:划拨、出让 2 成交价格和市场价格 3 理论价格和评估价格 4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格 5 总价格、单位价格和楼面地价,6 基准地价、标定地价和房屋重置价格(1)基准地价:是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段,然后调查评估出的各地
3、价区段在某一时点的平均价格。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基准地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子,通过系统修正进行综合评估而确定。 基准地价的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。,(2)标定地价:是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价和标定地价都是公告地价。由政府部分组织或委托评估并向社会公布的。(3)建筑物重置价格:在一定的时间点,采用当前的建筑技术水平、建筑材料和人工费用,重新建造与原建筑在结构、功能和效用上相同的新建筑的价格。,7 土地价格、建筑物价格和房地
4、价格 8 实际价格和名义价格 9 现房价格和期房价格 10 补地价,第二节 不动产价格的影响因素一、一般因素:对整个不动产市场的价格产生影响的一般、普遍、共同的因素。(一)社会因素1、人口状况2、社会安定程度3、不动产投机4、城市化进程,(二)经济因素1、经济发展状况2、市场供求状况3、利息率4、物价5、居民收入水平,(三)行政因素1、不动产制度2、城市规划3、不动产税收4、不动产价格政策5、土地使用权的出让方式、出让期限6、行政变更(四)心理因素,(五)国际因素1、国际经济状况2、军事冲突3、政治对立4、国际竞争(六)其他因素:资金周转困难、因为规模发展对某块土地的迫切需要等。,二、区域因素:对一个城市内部不同功能分区的不动产价格产生影响的因素。(一)商业区(二)住宅区(三)工业区,三、个别因素(一)土地的个别因素1、位置、面积2、地形地势,地质、水文3、形状4、生熟程度5、交通环境6、城市规划限制7、土地使用年限8、建筑物与土地的组合是否得当,(二)建筑物的个别因素1、建筑构造2、装修标准3、房屋设备4、房屋附属设施5、地段、层次、朝向6、完好程度7、规模及高度8、用途,