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1、物业管理方案某项目物业管理方案一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、 经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区 的物业管理水准将更显重要。二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通 过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛 围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品 牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状 态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本 等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事 人事设置原则：一
2、人多岗，不要因人设岗。预计 16 名员工（按 整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会 领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事 员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管 理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管 理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务 等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请 的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培 训。培训率 10
3、0%。五、经营预测 a） 经营收入： 19.14 万元（年度，以下省略） l 物业管 理费： 11.34 万元 应收12.6 万元 30000*12*0.35=126000 （元）预计收入 11.34 万元（收缴率 90%） l 维修服务费： 0.5 万元 l 特约 服务： 5.8 万元 l 其他收入： 1.5 万元 b） 支出： 20.25 万元 l 人员工资 福利：14万元 l 办公费用： 2.5 万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀 等） l 维修保养费用： 1.5 万元 l 税金： 1.05 万元 l 不可预见费用： 1.2 万 元 c） 润亏： -1.11 万元 d） 物业接管期间
4、 前期投入： 10 万元（办公设施购置 费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e） 公共服务费 构成测算： 21.962 万元/年， 0.61 元/ 月* m2（ 1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资 合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保 洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计： 9600元/ 月；115200元/ 年 福利： 115200*23%=26496（元 / 年） 合计： 14.17 万元/ 年2） 公用设施设备维修及保养费： 1.5 万元（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元4） 清洁卫生费： 2人*12 月*80 元/月*人=0.192 万元5）安全护卫费： 7人*200 元/年*人=0.14 万元6）办公费：按管理人员工资总额 25%计算
