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1、大理房地产市场调查报告,一、项目地块,位于下关城区建设路城市核心，道路通达性相当好。 地块东临泰安路，北临建设路，西邻宁和巷，南邻龙西路。其中建设路和泰安路均为城市主干道， 地块两面形成八面风的绝佳位置。,项目区位及交通,大理古 城区 泰安路 创新工 业园区 下关 城区 建设路 宁和巷 龙溪路,周边配套,地块位于下关城市核心区，周边配套相对完善，构成感较为完善的生活圈。,项目用地指标,项目地块位于大理市下关建设路78号，用地规模123.79亩，用地性质为居 住用地（兼商业）累计投资约15亿元，将建成大理的地标建筑。,资料来源：大理市规划局网站 云南泰业房地产开发有限公司目前开发项目有内蒙古“汇
2、豪天下”项目、浙江台州“书 香苑”项目、云南大理“泰业国际广场”项目，开发总投资超100多亿。,二、城市概况,城市概况,国家战略层面国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；最适宜居住的 城市之一。,位于云南中部偏西， 东邻楚雄州，南靠普 洱市、临沧市，西与 保山市、怒江州相连， 北接丽江市。是中国 西南边疆开发较早的 地区之一。四季温差 不大，干湿季分明， 常年气候温和，以秀 丽山水和少数民族风 情闻名于世。,187公里,城市概况,在云南的战略定位滇西中心城市；中国通往南亚的枢纽节点 滇西城市群定位为中国面向西 南开放重要桥头堡建设的先行 区及国际陆路大通道门户；以 发展外向型产业、民族文化旅
3、游产业和特色农业为云南省重 要增长极。,优越的地理位置以及发达 的旅游业，造就大理大理 经济中心的地位。,城市概况,城市分为古城区、下关、海东、凤仪、满江等片区发展，素有文献之邦之 称，是中国十大古都之一。,城市概况,城镇化水平逐年提高，2011年大理州城镇化水平达到36%，比上年提高3个 百分点，预计2012年达到38%。,2011年大理州城市化水平为 36%，比2010年提高3个百分点。 据2012年大理州政府工作报告显 示，2012年大理全州城镇化率预计 达到38%。,预计到2015年，大理全州城镇化 率将达到45%以上。,到2020年，大理市城市建成区面 积达100平方公里以上。,21
4、.50%,27.50%,29%,31%,33%,36%,38%,5.00%,10.00%,15.00%,20.00%,25.00%,30.00%,35.00%,40.00%,2006-2011年大理城镇化走势,城市概况,人口数量逐年稳步增长，一定程度上保证了房地产市场的需求平衡。,60.6,60.7,60.8,60.9,61,2010年,2011年,近两年来大理市人口增长请情况（单位：万人）,根据大理市总体规划： 到2015年，城市人口达62万人 以上； 到2020年，城市人口达70万人 以上。,2011年，大理州人口数量为 354.7万人，相比2010年，增 长了3.2万人。,城市规划,以大
5、理为核心，外围四县为副中心，向外辐射，形成“单核、一圈、三环、 四轴”的城镇体系格局，整体构成核心发展区接轨的“都市区经济”。 “单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局 单核：大理滇西中心城市； 一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心， 以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外 扩散，形成一个大理都市圈 三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集 环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环； 四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放 射形成四条城镇发展轴线。,东向跨海：行政中心东移，为城市改造创 造便利条件； 四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩 展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与 商业等综合性职能； 沟通两
6、带：修建跨海桥隧通道，沟通海东 和海西两带，实现发展资源的整合； 廿字生长：依托山、水、田、城（古城与 现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网 与设施网）组成组团化的廿字型的组团生 态网络生长结构。,城市规划,城市主城区东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长。,根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方 公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下 关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方 公里，人均132.1平方米； 2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城 市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公 里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均 124.
7、1平方米。,用地规划,建设用地不断增加，土地供应量逐渐增加。,图例说明,资料来源：大理市规划局,三、城市经济发展状况,城市经济发展状况,城市经济高速发展，稳居西部地区第一。第三产业产值持续稳定增长，产业结 构呈现三、二、一的发展格局。,2006-2011年大理州GDP走势图（单位：亿元）,大理州三产增长比较,2011年省内西部各州市GDP增长对比 （单位：亿元） 568.5,319.6,178.5,96.4,64.6,600 500 400 300 200 100 0,大理州,保山市,丽江市,迪庆州,怒江州,250 200 150 100 50 0,2010年,2011年,近两年大理市GDP增
8、长情况（单位：亿元）,数据来源：大理州、大理市2011年经济公报,城市经济发展状况,城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄稳定增长，具备高端消费基础，但还 需进一步灌输全新理念，促进消费。,近两年大理州大理市人均可支配收入 单位：元 18000 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 2011年2010年 数据来源：大理州、大理市2011年经济公报,城市经济发展状况,旅游产业发展势头强劲，游客数和收入大幅增加，对投资性产品和酒店业发 展利好。,2011年接待游客数为1545万人次，比 2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%,2011年旅游业
9、总收入为138.4亿元，比 2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。,城市经济发展状况,经济、城市的发展，特别是旅游业的发展，大理城市魅力凸显，外资市场看 好大理城市发展，纷纷入驻。,2010年实际招商 引资总金额为81 亿元，相比2008 年增长31.06亿 元，增长比例高达 38.27%。,数据来源：大理州政府工作报告,四、房地产市场状况,下关板块是以本地市场为主，楼盘数量较 多，价格相对其他板块较低；,海东板块是一个新兴版块，其中 “洱海国际 生态城”以高端启动，使区域成为整个大理 市场的高端物业风向标；,传统大理古城板块经历了由最初的低价、低 质，主打本地市场客户，到开始向现在
10、的较 高价格、品质开始提升，主打外地市场客户 的阶段。,海西,下关,海东,大理房地产开发区域,大理房地产市场可划分为传统大理古城板块、海东板块和下关三大板块。,关于加快海东山地城市开发建设 的意见明确严控海西项目开发：,大理将严格控制海西、海南新开发 建设项目，在海西、海南布局的建 设项目，须由大理市委、市人民政 府报州委、州人民政府同意批复后 方可组织实施。,海西片区未来的土地供应及发展重 心在喜洲。,银海山水间,感通别墅,洱海天域 洱海庄园,天籁家园,实力项目 1000亩,海西片区主要项目,锦达豪庭,兴盛时光,泰业国际广场 实力项目,俊发项目,下关老城片区主要项目,下关是大理的核心区，房地
11、产开发多为为旧城改造项目，据2011年大理房交会调查 统计，大理本地人多乐居于下关片区，占60%的比例，其次是海东及满江区； 旧城改造项目照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的 城市综合体为主； 目前旧城改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产 已获得城中村改造项目的开发权。,大理公馆 洱海传奇 大理市政府 （规划中） 环球时代 洱海国际生态城 五洲国际商贸城 御培坊,海东片区（满江）主要项目,杨丽萍项目,苍海高尔夫,唐季礼项目,耀鹏地产,中建穗丰,实力地产项目,世博集团项目,城投集团项目,实力集团：8000多亩 世博集团项目：具体面积丌明
12、确； 唐季礼项目：4000多亩； 杨丽萍项目：大理论坛，2000 亩； 沧海高尔夫：4000亩； 耀鹏地产：200亩； 云南城投：700亩；,关于加快海东山地城市开发建设的意见中 明确：严控海西、海南，主攻海东的原则，丼 全州之力主攻海东片区建设。,海东片区主要项目,房地产市场状况,根据长期景气周期理论计算，结合大理人口增长，大理市每年住房需求 将超过59万平米。,据城镇人口人均20住房需求理论计算： 大理从2008年至2020年的房地产理论需求 =（58.68-34.37） 20=486.2万； 每年需求超过40万（未计算外来投资需 求、悠闲度假需求）,根据2005年大理市城镇人口人均29.
13、13的住 房需求理论计算： 大理从2008年至2020年的房地产理论需求 =（58.68-34.37） 29.13=708.15万； 每年需求超过59万平米，每月需求近5万 （未计算外来投资需求、悠闲度假需求）,房地产市场状况,14.62,23,24.3,25.5,32.7,45.6,25.8,36.7,50 40 30 20 10 0,2006年,2007年,2008年 大理州,2009年 大理市,2010年,2011年,近年大理州、大理市房地产投资情况,单位：亿元,282.8,近年大理州、大理市固定资产投资情况 单位：亿元 360.3,107,139,400 300 200 100 0,2
14、010年,2011年,大理州大理市,固定资产投资稳定增长，房地产投资飞速增长，对国民经济的有效拉动不断 增强。,2011年大理州完成固定资产投资完成360.3亿 元，比上年增长27.4%；房地产开发投资45.6 亿元，比上年增长39.4%。 同年大理市完成固定资产投资139亿元，比上 年增长30%；房地产开发投资36.7亿元，比上 年增长42%。,飞 速,102.15,105.6,141.58,190,27.35,66.27,93.16,118.56,26.5%,54.4%,65.8%,62.4%,0,50,100,150,200,2008年,2009年 供应量（万）,2010年 销售量（万）销售率,2011年,供销情况,大理房地产处于一个较快的发展期，国家的一系列政策对大理市场的冲击并 不大，逆势转强； 旅游业增长及大理知名度的影响，开发商看好并认可大理房地产市场前景； 市场共音量相对较大，本地消化有限，大量外销型产品推出，销售率不高。 商品房供需统计,普通住宅均价走势,大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在 5.6%，2011年旧城改造项目和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个城中村 项目住宅均价达到6800元/； 普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发、别墅类 物业的炒作一定程度上带动了普通住宅价
