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1、浅谈维修工作与施工质量随着公司开发项目陆续交付业主使用，公司品牌不断提升。为维护公司形象，在做好 售后质保维修工作的同时，对出现的整改问题不断总结经验，在施工阶段有针对性的加强管 理与监控，给后期维保创造更好的条件，减少不必要的业主投诉及索赔。在维修工作中，业主投诉的质量问题，往往是施工过程中的质量通病。现将在维修工 作中常见的质量问题结合具体案例分析、总结。一、渗漏问题1.外墙渗水外墙砖勾缝不密实原因分析：勾缝施工时工人操作不当或活洗外墙砖时强酸腐蚀造成。注意事项：勾缝施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工，对工程进行100%的细部质量检查；活洗外墙砖时严禁使用强酸。案例分析：跃上储物问
2、外墙渗水多达 12个点，业主强烈要求退房并赔赏巨额经济损失。此 部分外墙曾用强酸活洗三次，外墙砖缝严重被腐蚀。管卡周边渗水原因分析：安装管道立管时，管卡打在空心砖上，而管卡周边打胶不密实或胶体老化造成。注意事项：安装管道立管时，在满足规范的前提下，尽量把管卡位置选在梁、柱、剪力墙等 混凝土结构上。案例分析：因渗水原因，业主4年未收房。并为此赔付业主租房费、物管费、质量损失费总 额几万元。此部位曾多次处理。外墙施工洞及架管洞裂纹造成渗水原因分析：外墙施工洞及架管洞未按规范及施工作业指导书要求操作施工，过梁下后砌斜砖 不规范，预埋拉结筋形状、数量、长度不符合要求或架管洞堵塞不严造成裂纹、 渗水。注
3、意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工，检查时此部位为重点飘窗板及空调板渗水原因分析：飘窗板及空调板混凝土浇筑有缺陷，防水施工不到位造成渗水。注意事项：混凝土浇筑过程中振捣密实，杜绝出现蜂窝、露筋、孔洞、夹渣等质量通病。防水施工做到不空鼓，无孔洞、裂口、裂缝，防水上翻高度达到要求。案例分析：飘窗板渗水。外墙基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏原因分析：未按规范及施工作业指导书要求操作施工，基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。基层活理十净，充分 湿润，钢丝网片按要求铺贴到位，分层抹灰，砂浆标号符合要求。外墙涂料开裂渗水原因分析：未按
4、规范及施工作业指导书要求操作施工， 造成外墙涂料空鼓、脱层、开裂渗水。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。梁墙结合处墙面开裂造成渗漏原因分析：梁墙结合处，顶砌斜砖未按要求施工或在基层抹灰时未按要求铺贴钢丝网片。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：梁墙接合处渗水。2. 屋面渗水防水层破坏造成渗漏原因分析：屋面防水卷材铺贴时未按要求施工或在防水层施工完毕后被破坏。注意事项：A.施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工，在进入保护层施工时，应特别注意对已做好的防水卷材的保护， 避免操作工人及器械对防水层的破 坏。B.如屋面上有装
5、饰构筑物或机械基础，应提前考虑预埋件，避免后期地角螺 栓对防水层的破坏。C.协调物管对业主装修时的监控，尽可能的减少装修时对屋 面防水层的破坏。案例分析：楼梯间屋面渗水。屋面透气孔破坏造成屋面渗漏原因分析：都市花园因采用炉渣保温找坡 ，防水层做在保温层上面，屋面透气孔被破坏后， 雨水从透气孔进入而造成屋面渗漏。注意事项：注意对透气孔的保护，如发现损坏，及时修复。女儿墙开裂造成渗漏原因分析：屋面女儿墙基层活理不十净或湿润不足；分格缝的设置不合理；女儿墙压顶混凝土有缺陷，抹灰空鼓开裂后渗水；坡屋面檐口防水保护层太薄，保护层空鼓开裂 造成渗水。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作
6、施工，分格缝按要求设置， 女儿墙阴角处应设分格缝。案例分析：售楼部渗水。落水口周边渗水原因分析：水落口周围细石碌不密实，防水加强层不到位，坡度不够，落水口周边淌水。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：屋面渗水出屋面烟道及管道周边渗水原因分析：管道周边管洞嵌填未按要求施工，施工单位普遍使用吊模，雨水从铁丝缝隙中渗 漏；细石混凝土振捣不密实。注意事项：严禁使用吊模，基层活理十净，充分湿润，细石混凝土振捣完成后做闭水试验， 达到不渗不漏后，方可进入下一道工序。3. 铝合金门窗渗水边框与墙体接合处密封不密实造成渗漏原因分析：打胶不规范，胶体有孔洞，裂口，裂缝等缺陷；
7、边框与墙体之间发泡剂塞缝不饱满密实或根本没有塞缝；边框与墙体间隙过大，施胶不匀；连接件与框料不密闭， 雨水顺着连接件渗到门窗周边。注意事项：A.安装前应对门窗洞口逐一复核，避免框料安装时间隙过大；B.安装框料时注意检查连接件部位是否密闭；C.打胶前检查发泡剂塞缝情况，如不合格则禁止打胶； D.胶体必须密实饱满、平滑、畅顺，无孔洞、裂口、裂缝等缺陷。案例分析：飘窗渗水门窗拼接不规范造成渗漏原因分析：框料、压条拼接不规范造成渗水。注意事项：对进场物料的细部进行详尽严格的检查，现场安装时特别注意框料、压条拼接缝 密闭情况。案例分析：飘窗渗水密封胶和玻璃胶不合格或日久老化造成渗漏原因分析：密封胶和玻璃
8、胶不合格，有质量缺陷或胶体老化造成渗漏 注意事项：对进场的密封胶、玻璃胶抽样检查，是否为合同指定的品牌。案例分析：门窗边渗水。螺丝未密闭打胶造成渗漏原因分析：螺丝松动或未密闭打胶造成渗漏。注意事项：所以框料上的螺丝必须在安装前先打胶，即先在螺孔及四周满打玻璃胶，然后将 螺帽用玻璃胶密封。胶条未密闭造成渗漏原因分析：密封胶条脱落，粘结不牢，雨水从胶条处渗漏。注意事项：安装前仔细检查。门窗滴水线坡度不够雨水冲刷造成渗漏原因分析：门窗滴水线坡度不够，雨水长久冲刷造成渗漏。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工4. 厨、卫问渗漏防水损坏造成渗漏原因分析：防水层交工前已被损坏，新旧结合
9、处搭接不牢固；或业主装修改造，损坏防水造 成渗漏。注意事项：防水层施工完毕后，尽快完成保护层施工，以免人为损坏；如因保护层空鼓开裂, 在剔除此部分保护层时应仔细小心，避免破坏防水层。管道周边渗漏原因分析：穿墙立管、侧排管洞口嵌填不密实；或在防水层做完后，调整管道时对防水层扰 动造成渗水。注意事项：在防水层施工完毕后，调整管道时尽量减少对防水层的扰动。给水管爆管造成渗漏原因分析：给水管爆管造成渗漏。注意事项：加强对原材料进场后的抽样送检。水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏原因分析：水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工
10、。5. 阳台渗漏地漏周边渗水原因分析：地漏埋设过高或地漏堵塞，周边淌水；地漏周边防水破损造成。注意事项：地漏埋设时需与土建施工协调，由土建给出地坪完成面控制线，地漏高出地坪完成面 1020MM。案例分析：地漏渗水。雨棚周边渗水原因分析：玻璃雨棚安装后罗栓周边未打胶；雨棚与墙面结合部位打胶不密实或胶体老化造 成渗漏；都花玻钢雨棚裂纹造成渗漏。注意事项：雨棚安装完毕后应仔细检查，所以墙面固定件及与墙面结合部必须打胶密闭。案例分析：客厅阳台玻璃雨棚渗水。天然气套管周边渗水原因分析：天然气预埋套管长度不够；立管与套管之间塞堵不密实；或套管锈蚀造成渗漏。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操
11、作施工。6. 地下室渗漏防水层损坏造成渗漏原因分析：地下室顶板防水施工完毕后，构筑物地角罗栓破坏防水层；地下室剪力墙防水层 及泡沫板保护层完毕后，因后序施工如：机械回填土、园林、总平管网施工操作 不当造成防水损坏。注意事项：地下室顶部防水施工前，应预埋铁件；地下室防水层施工完毕后，后序施工时应 注意对防水层的保护；针对泡沫板易破损，可以考虑用实心砖砌筑防水保护层。案例分析：地下室设备房渗水。混凝土有缺陷造成渗漏原因分析：因地下室本身为多重防水，采用抗渗混凝土。如混凝土振捣密实，没有蜂窝、麻 面、狗洞等缺陷的前提下，即使防水层有破损，也不会渗水。注意事项：地下室浇筑混凝土时应格外重视，如拆模后发
12、现混凝土有缺陷，应及时通知甲方 监理，采取专用补救措施。施工单位严禁私自隐蔽。案例分析：地下室设备房渗水。7. 其他渗漏变形缝渗漏原因分析：变形缝处理不当造成渗水。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：底层银行商铺变形缝处渗水。构筑物渗漏原因分析：构筑物打胶不密实造成渗水。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：构筑物渗水。开关插座线盒渗漏原因分析：外墙上的开关插座线盒没有防雨措施，或雨水从更改后没用的线盒处渗漏。注意事项：外立面的开关插座盒逐一检查是否安装防溅盒；对更改后没有用处的线盒活除或 塞堵密实。案例分析：入户花园渗水。门厅渗漏
13、原因分析：门厅打胶不密闭；门厅钢构与墙面结合处因胶体收缩不均匀，拉裂墙面涂料，造 成渗漏。注意事项：门厅施工时应注意工序的先后，钢构与墙体结合处不应在涂料面层上施胶。案例分析：门厅渗水。线外给水管装修时破损，水顺着线管渗漏原因分析：给水管安装时管线在控制线外，业主装修时打破给水管，水顺着线管渗漏。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：给水管损坏后，水顺着线管渗漏到 25-2-302房间，木地板全部泡坏。二、裂缝问题1楼、地面裂缝地坪空鼓开裂原因分析：地坪施工时基层活理不十净或湿润不够造成地坪空鼓开裂。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。厨卫问
14、地面保护层开裂原因分析：厨卫问因防水层与地面保护层收缩不一致造成地面保护层开裂；或保护层施工时 基层活理不十净造成空鼓开裂。注意事项：若开裂未空鼓则将缝隙活理十净用 1: 1的水泥浆灌缝，将地表面洒水湿润，风 十后沿地面纹路刷水泥浆使地面颜色一致；若空鼓开裂，则剔除重做保护层。楼面结构板混凝土开裂 施工缝留置、处理不当造成裂纹原因分析：浇筑混凝土时施工缝留置不当，新旧接茬处未按相关要求处理。混凝土收缩和十 缩时，板受周边梁的约束，产生较大拉应力，使相对薄弱部位 （如施工缝）产生裂 缝；乂因采用商品混凝土，水灰比及塌落度较大，加大了混凝土收缩和十缩的不 利影响。注意事项：现浇混凝土施工缝的留置及
15、新旧接茬的处理必须按照国家相关规范执行。案例分析：顶棚及楼面开裂。两户业主反应强烈，请相关质量部门做质量安全鉴定并赔赏经 济损失。 后浇带处理不当造成裂纹原因分析：后浇带浇筑前活理不十净，旧茬未案毛，未充分湿润。注意事项：浇筑前需用钢丝刷活除浮渣，钢筋除锈，旧茬必须案毛，充分湿润后，并使用高 一级标号的混凝土浇筑。案例分析：顶棚开裂。业主索赔 5万。地坪安装管线处理不当造成地坪开裂原因分析：A.嵌填线管时，四周活理不十净，有残渣浮灰，未充分湿润，使用标号很高的砂 浆嵌填线管缝；B.更改及后加的管线开槽较浅，地坪盖不住线管或很薄的填一层 砂浆；C.穿线不通时砸地坪，后补混凝土不规范。注意事项：交房前地坪露管现象普遍，安装单位整改时往往是把线管砸平，薄薄抹一层灰，只要把线管盖住就好，很容易造成地坪开裂及穿线不通。线管槽嵌填往往由安装 人员实施，施工质量得不到保证。建议此部分由专业的土建人员施工。底层地面下沉开裂原因分析：回填土质量不高，下沉开裂；底层钢筋设置不当，或未与地梁搭接。注
