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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,粤港澳大湾区房地产市场月报,2019年11月,2019版权声明 本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。 本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容
2、对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。,目录,CONTENTS,本月概览大湾区指数,本月概览一手住宅成交量价,本月概览四大城市群新房市场对比,图：四大城市群新房市场概览（2019年1-10月 ）,注：气泡大小代表累计销售面积； 注1：京津冀城市群包括北京、天津、河北； 长三角城市群包括江苏、上海、浙江； 珠三角城市群包括广东。,注2：京津冀城市群包括北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水； 长三角城市群包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州； 珠三角城市群包括广州、深圳、
3、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。 福建城市群包括福州、厦门、漳州、泉州、龙岩、莆田。,2019年1-10月，珠三角城市群表现总体来说介于福建和长三角城市群之间，其中京津冀城市群表现最佳。成交均价方面，按省份和重点城市数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比涨幅接近，分别为10%和9%。成交量方面，按省份计算时下跌1%，而按重点城市计算时比去年同期累计增长4%，说明2019年1-10月，珠三角一二线大城市成交量热度略高于三四线城市。 京津冀城市群按省份计算时均价同比上涨17%，而按重点城市计算时涨幅8%，成交量方面，京津冀城市群按省份计算时同比涨幅为8%，按重点城市计算时涨幅达23%，说
4、明总体而言，京津冀城市群是2019年1-10月表现最好的城市群，其中一二线城市表现优于三四线。 长三角城市群各线城市在成交量价方面表现接近，说明城市群内部差异较小，发展较为平衡。 福建城市群成交均价方面按省份和按重点城市计算时分别为8%和6%，成交量同比变化分别为增长2%与增长26%，说明一二线成交明显优于高于三四线。,本月概览政策,本月概览政策,02,新房篇,成交分化，总体热度回升,2019年11月粤港澳大湾区房价地图,制图：中原集团研究中心,2.1,各城市新房整体活跃度对比,图：湾区七城新房市场概览（2019年11月）,综上，2019年11月湾区7城成交量除惠州有小幅减少外，其余各城均有所
5、增长。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大的起伏。来访指数数据缺乏，暂不更新。,注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺,2.2,各城市月度量价变化,图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（2019年11月）,2019年11月，湾区9城新建住宅成交量方面，肇庆、惠州、江门有所下跌，广州基本持平，其余各城成交量均增加。湾区9城总成交量较去年同期下跌7%。 成交均价方面，除江门、佛山、东莞、深圳有所下跌外，其余各城均上涨。,图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（2015年1月-2019年11月）,2.3,新开盘认购率,图3：湾区五城开盘认购率（2016年第1周2019年第48周
6、）,注：湾区五城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州,图4：湾区八城推售套数及认购率（2019年9月-2019年11月）,本月湾区五城整体推盘量较上月有21%的增幅。五城均有新开盘，其中深圳推盘量显著增加61%，惠州推盘量减少37%。 本月湾区五城开盘认购率为40%，较上月回落3个百分点，低于19城平均水平。湾区八城的认购率仅东莞达到60%，其余各城普遍在30%-50%，表现欠佳。,2.4,库存消化周期及供求比,图5：湾区九城库存消化周期（2019年9月-2019年11月）,图6：湾区八城新建住宅月度供需比（2017年1月-2019年11月）,本月湾区9城中，除深圳、佛山、江门、肇庆的库存消化周
7、期有所增加外，其余各城均减小。 本月8城月度供需比仅深圳、东莞、珠海有所减小，其余各城均增加，其中惠州增幅达58%。,注：肇庆数据缺乏。,2.5,中原领先指数,图7：中原二手住宅报价指数走势,图8：中原一手住宅经理指数走势,本月二手住宅报价指数，广深有所增长。 珠海报价指数由于房源量较少，数据波动较大，暂停更新。 本月湾区7城经理指数广州、惠州、珠海有所下跌，其余各城上涨，市场信心因城而异。,2.6,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2019年11月）,2.6,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2019年11月）,2.6,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2019
8、年11月）,2.6,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2019年11月）,2019年前5月粤港澳大湾区客户地图 点代表客户的居住位置 点的颜色代表客户购房城市,备注：由于广州地址大多精确到区，故相当多的客户点位重合，实际客户数量大于图中显示,2.7,客户年龄：随市场热度波动 35岁以下刚需人群占主力,客户年龄：2016年-2019年5月客户的平均年龄为36.3岁。从变化趋势来看，年龄的上下浮动与市场热度有一定的关联，当市场好时，客户会更年轻，而市场热度较低时，客户则会更年长。2017年5月开始调控持续加码，与此同时客户平均年出现上升趋势，说明购房门槛提高，一批年龄较低的客户被拒之门外
9、。2018年客户年龄走势先下后上，这也符合2018年市场走势上半年市场热度相对较高，而7月之后市场热度急转直下。 2019年1-5月，客户年龄维持在36岁左右，与2017年二季度接近。,湾区7城客平均年龄走势（ 2016-2019年5月）,湾区7城客年龄分布（ 2016-2019年5月）,2.8,客户置业目的：客户回归刚需 自住需求占比回升至6成,2016-2019年5月，湾区客户总体以自主需求为主，占比58%。投资需求占比24% 从自住需求的月度走势来看，2018-2019年自住需求占比持续回升，已从2016年市场高热时期的50左右升至65%，值得注意的是，2019年3-5月，随着市场热度回
10、升，自住需求占比有回落趋势，但目前来看自住需求占比仍然高于2018年平均水平。,2016-2019年5月客户置业目的,2016-2019年5月客户自住需求占比走势,2.9,客户职位：一般职员占比上升,客户行业分布方面，2019年金融、保险、证券行业从业者依然占比最高，但相较2018年占比微降。 2019年前5月相比2018年，客户中的管理层占比有所降低，而一般职员占比上升了3个百分点，至23%。这一变化与客户置业目的变化一致，刚需正逐渐回归。,2019年前5月与2018年客户职位占比变化,2019年前5月与2018年客户行业占比变化,2.10,客户来源：从全国范围来看 广东客户占绝大部分,从全
11、国范围看，2016年-2019年5月广东省客户（包含港澳）每年占比均达到90%以上。2016年是广东客户占比最高的一年，达到92%，2018年月2019年前五月均为91%，较2016年小幅下滑1个百分点， 。 从外省客占比和市场热度相关。外省客户占比从2016年下半年至2017年一季度持续上升，最高达到约15%，然而在接下来持续加码的楼市调控中，迅速回落至6-8%，最低达到5%左右。2019年一季度，市场回暖，外省客户占比最高回升至10%。,数据来源：中原各公司成交数据,粤港澳大湾区客户成交分布,里圈到外圈分别对应 2016年-2019年（前5月）,2016-2019年5月省内外客户数量占比,
12、2016-2019年5月外省客户占比走势,2.11,客户来源：从广东省内看 深圳客户占据半壁江山,从广东省内看，2016年-2019年5月广东省客户（包含港澳）中，深圳客户占比最高，达45%，其次为广州、东莞。港澳客户占比为2%。 从变化趋势看，没有大幅波动（2016年-2017年各城客户占比变化较大主要是由于2016年东莞数据缺乏导致）。,数据来源：中原各公司成交数据,粤港澳大湾区客户成交分布,2016-2019年5月广东各城客户数量占比,2016-2019年5月广东各城客户数量占比变化趋势,备注：2016年东莞、佛山数据缺失,2.12,湾区7城客户分布（省内）变化趋势 异地客户占比降低,从
13、客户组成情况看，中山、惠州、佛山、东莞4城情况接近，2016年-2019年5月均有20%以上的成交是由外地客户完成的，是典型的接受外溢需求的城市。而广州、深圳、珠海则主要以本地客户为主。 中山有大量深圳、惠州、及广州客户；惠州、东莞则主要承接深圳的外溢需求；佛山则主要承接广州的外溢需求。（以上均不考虑外省客户）。 随着调控的持续，外地投资门槛升高，中山、惠州、佛山、东莞的外地客户占比呈不断下降的趋势，2019年前5月，这4城中的外地客户占比均为2016年以来的最低值。,每一个雷达图代表每一个城市内，不同来源的客户占比。,2016-2019年5各城不同来源客户占比变化趋势,03,土地篇,成交分化
14、、总体热度回升,3.1,土地市场整体热度对比,图：湾区九城土地含住用地市场概览（2019年11月累计平均 ）,综上，2019年1-11月湾区9城含住用地各城成交热度差异明显。从成交量看，深圳、东莞、珠海较去年平均显著增加，惠州、江门基本持平，其余各城含住用地平均成交量减少。除东莞、江门成交楼面价变化不大外，各城土地楼成交楼面价均上升。溢价率方面仅中山、佛山、惠州、江门小于2018年均值，肇庆变化不大，其余各城均显著增加。购地销售比均无大的变化。,3.2,图1：湾区九城所有用地成交情况累计同比（2019年11月）,图2：湾区九城含住用地成交面积月度走势（2015年1月-2019年11月）,201
15、9年11月，湾区9城土地成交量累计同比回升7%，但仅广州、东莞、惠州同比上升，其中广州、东莞增幅超过70%；其他各城则不同程度下跌。从成交楼面价看，中山、佛山、广州、东莞有所下跌，其余城市楼面价不同幅度上涨。 从月度成交走势来看，本月湾区9城含住用地成交量环比显著上涨，并高于2018年同期。,备注：横轴为建筑面积同比涨跌幅，纵轴为地价同比涨跌幅， 圆的大小表示成交金额,各城市含住用地月度量价变化,3.3,各城土地成交溢价率与购地销售比,图3：湾区七城土地成交平均溢价率及流标率（2015年1月-2019年11月）,注：江门、肇庆数据缺乏。,图4：湾区九城累计购地销售比数据,从平均溢价率和流标率的数据来看，本月湾区7城土地溢价率为7%，较上月下跌5个百分点。流标率为41%，较上月减小11个百分点。 本月各城累计购地销售比除江门有所增加，佛山、肇庆、中山小幅减小外，其余各城与2018年相比变化不大。,3.4,本月热点含住地块（成交）,数据说明：统计范围仅包含公开市场招拍挂,04,房企销售排名,各城市房企当月销售排名,各城市房企当月销售排名,感谢您的观看,
