《2012-1-3宏观调控背景下的房地产市场分析S教学教案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012-1-3宏观调控背景下的房地产市场分析S教学教案（165页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,宏观调控背景下的房地产市场分析,第一章 为什么要城市化,自公元前3200年，地球上第一座城市孟斐斯城诞生以来，漫漫5000余年，人类再也没有离开过城市。,智慧：群居为彼此进行思想的交流提供了可能，也孕育了智慧的产生。 三个臭皮匠抵个诸葛亮 一人计短，百人计长,力量：群居聚集了彼此的力量而使之更为强大。从而使得群居动物更具优势而得以生存和发展。 众人拾柴火焰高 团结就是力量,作为高等动物的人类,在城市进行群居，从本质上是一种智慧的聚集, 为人类发展提供了巨大的推动力。 以人类发展的视角来看，城市的兴起和演化均是人类选择的结果,人类在实现自我发展的过程中，城市化成为了历史的必然。,牛顿曾经说：“
2、我不知道大家怎样看我但在我自己看来，我就像一个智慧的海滩上的小孩子，偶尔拾到一块较为光滑的贝壳。”,城市是一个人力、智慧与资源的容器，城市化的发展提供了这样一个海滩，为更多的人提供了发现贝壳的机会，人类的智慧在城市得以“涌现”。,1.1 城市发展的实质,城市：人类智慧“涌现”的发源地,瓦特,亚当.斯密,牛顿为工业革命创造了一把科学的钥匙，瓦特拿这把钥匙开启了工业革命的大门，亚当.斯密则是挥动着一只看不到的手为工业革命的推进缔造一个新的经济秩序。 城市化进程中，先进的生产力和生产关系，萌生了新的生存状态，解放了人的思想，人的智慧出现了质的飞跃；科学家、精英人才、科研机构、创新团队有了生存和发展的
3、土壤，智慧的“涌现”才呈现出非凡的意义。,1.1 城市发展的实质,1.1 城市发展的实质,1927年 比利时布鲁塞尔 第五届索尔维会议 “物理学全明星梦之队” 参与这次会议的29人是二十世纪物理科学的最杰出代表，他们中间共有17人获得了诺贝尔奖。他们在量子论和相对论两个方向上所做的贡献不仅彻底改变了人们的物质生活，而且改变了人类的思维方式和时空观念。,约翰.洛克,莎士比亚,达芬奇,马克思,门捷列夫,达尔文,贝多芬,但丁,人类智慧的聚集也使得城市成为了人类资源、财富的聚集地。,1.1 城市发展的实质,法国国家人口研究所发表报告指出，随着世界人口城市化进程加快,2007 年世界上已有 33 亿人生
4、活在城市，超过了全球人口总数的 50 。 这份研究报告称，到 2030 年，城市人口比例将扩大到 60 ，城市人口总数将达到 50 亿。 而随着城市人口的“涌现”，全球GDP总值也呈现飞速增长。,世界城市人口比例与全球GDP总量,1.1 城市发展的实质,英国近代城市发展过程:,英国是近代最早城市化的国家。 19世纪英国的城市化进程十分迅速，一大批工业城市，如曼彻斯特、伯明翰等迅速成长起来。从180l1851年的半个世纪里，全国5000人以上的城镇由106个增加到265个，城镇人口比例由26%提高到45%。同时英国也成为当时世界第一大强国。 伦敦市1700年人口为70万，1801年人口为110万
5、，1901年达458万。成为当时世界上最大的城市和金融贸易中心。,占地面积比例：大约为 1：8：100,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,以英国近代城市化为例,进入20世纪，英国开始出现郊区城市化现象。一些原先位于伦敦城周围的小城镇逐渐被伦敦所“吞并”，成为大伦敦的一部分。,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,以英国近代城市化为例,随着郊区城市化的发展，从伦敦经伯明翰到曼彻斯特、利物浦一带的城市规模都在迅速扩大，而且相互越来越接近，城市与城市间的界线日趋模糊，形成连成一片的城市地域，称英格兰城市带。,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,美国城市化率的S曲线,随着美国城市化率的提升，美国
6、国力也急剧提升。,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,英国作为城市化起步和首先完成的国家，在城市化期间其国运盛极一时，号称“日不落帝国”。,英法美德同时期城市化率比较,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,东京城市扩张过程示意图,60年代 人口约1000万 土地总面积约1000平方公里,80年代 人口1160多万 土地总面积达到2161平方公里,2007年 人口3400多万 土地总面积超过13000平方公里（东京都市圈）,国际经验表明，城市是一种高效的生产生活方式。城市规模越大越能产生明显的聚集效应，从而带来更高的规模效益。东京是其中一个典型的例子。,2007年，东京都市圈就已经凭借3.5%
7、的国土创造1/3的全国GDP，土地效率达到9.5倍（1/33.5%)。,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,首尔城市扩张过程示意图,60年代 人口244.5万 土地面积272.6平方公里,2007年 人口1050万 土地面积605.8平方公里,首尔城市扩张，进一步引领韩国经济的走向，土地效率为45倍（27.75%0.6%）。,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,伦敦夜景(NASA),1.2 城市发展水平代表国家发展水平,日本东京湾(NASA)日本的灯光呈现出更为偏冷的青绿色,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,美国的大都市芝加哥在夜晚也很突出(NASA),加拿大蒙特利尔夜景(NASA),
8、1.2 城市发展水平代表国家发展水平,地球夜景灯光卫星图片,亮度反映了发达程度和人口稠密程度，但发达程度对亮度的影响更大。,美国最亮,尤其是东部. 欧洲,曰本也是很亮.,日,中,南美,北美,欧洲,美,大洋洲,非洲,1.2 城市发展水平代表国家发展水平,小结,城市化是人类发展的必由之路，城市也是一个高效的容器，是一种最佳的生存、生产和生活方式,其发展也代表国家的发展。,智慧 力量,群居,第二章,中国改革开放取得的巨大成 就归功于城市化的快速发展,2.1中国改革开放以来的城市发展,城市数量从1978年的193个增加到2008年的655个，平均每年新增15个城市；与此同时， GDP从0.36万亿元增
9、长到30.1万亿元，年均增长率达到15.85%。 城镇化水平由17.92%提高到45.68%，城市对国家GDP的贡献率也不断加大。 由此可知，随着我国城镇化进程的加快和城市规模的不断扩大，城市经济在国民经济将占有 越来越重要的地位。,1949-2008年全国城市数量变化,我国的城市数量也在持续增长中,并由此发展出众多城市群.,2.1中国改革开放以来的城市发展,2.2中国城市发展典范上海,2000-2005年上海人口密集程度,2.2中国城市发展典范上海,2.2中国城市发展典范北京,2.2中国城市发展典范深圳,小结,改革开放三十年，实际上就是城市化的三十年，城市发展越快经济发展则越快。但快速的城市
10、化发展也带来相应的一些问题和矛盾。,第三章 城市价值决定房价,城市价值是城市自然禀赋和凝结在城市中的由累积投资及建设活动所形成的所有人类劳动的总和。城市价值是有形价值与无形价值的统一，是基础设施、自然环境、文化教育、经济、社会诸方面价值的统一，是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。,3.1,城市价值的内涵,城市的发展是一个不断长大的过程，以北京为例，北京一直处于快速扩张时期，在这个扩张过程中城市价值也伴随着相应的提高。,3.1,城市价值的内涵,2001-2010北京GDP及增速统计,经济实力,著名的商业中心包括王府井、西单、前门。 新兴的以中国国际贸易中心为中心的CBD商业圈、亮马桥商业圈
11、。 以古玩闻名的潘家园； 以经营服装闻名的动物园、大红门商业圈。,北京市商业总体布局形成多处有较大规模、有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。,王府井,西单,潘家园,CBD,北京城至今仍有大量的传统商铺，有众多代表百年不变的、传统文化特色的、独树一帜的中华老字号企业。北京堪称是集全国之美味的荟萃之地，几乎可以品尝到中国任何一种菜系和世界各地的美味佳肴。 另外，北京出产的象牙雕刻、玉器雕刻、漆雕景泰蓝、地毯等传统手工艺品驰誉世界。,中 华 老 字 号,象牙雕刻,玉器雕刻,景泰蓝,地毯,传 统 手 工 艺,北京全社会基础设施投资(20072009年)单位：亿元,基础设施,由以上北京地铁规划图可以
12、看出，北京的地铁交通已经相当发达，其中4号线路全长28.14公里，于2009年9月建成通车；6号线全长17.6公里，最晚2012年通车8号线全长4.528公里，于2008年建成通车；9号线全长16.5公里，2011年底空载试运行；14号线、15号线在建，预计2014年全线通车。,鸟巢建筑面积25.8万平方米，耗资27亿元人民币，固定座位8万个，平均每天的维护成本将近13万。,水立方建筑面积8万平方米，耗资10亿元人民币，固定座位4万个。,北京首都国际机场3号航站楼（T3），是目前世界上最大的单体建筑，也是我国目前投资建设的最大机场。工程总投资250亿元，历经近4年时间建成，总体建筑面积约100
13、万平方米。根据设计能力，到2015年，首都机场将实现满足年旅客吞吐量8200万人次的目标。如此浩大的工程，无疑给北京城市价值添上了精彩的一笔。,园林绿化(2000-2009年),全国最大的科学技术研究基地，有中国科学院、中国工程院等科学研究机构和号称中国硅谷的北京中关村科技园区，每年获国家奖励的成果占全国三分之一。 全国高等院校的中心，聚集了北大、清华等很多全国乃至世界的著名高校。2008-2009年度北京普通高等学校88所，在校人数577154人，成人高等学校25所，研究生培养机构169家。,科学教育,科技活动人员情况(2008年),北京市地方财政的教育事业费支出单位：亿元,单位：亿元,北京
14、市医疗卫生固定资产投资(2006-2009)单位：亿元,北京有全国最好的医院和医疗队伍及医学研究机构，而且从上表也可以看出，自2008年奥运会以来，北京在医疗卫生方面的投资增长速度也明显加快，城市价值得到显著提高。,医疗卫生,北京是一座著名的历史文化名城，与西安、洛阳、开封、南京、杭州并列为中国六大古都。北京共有6处世界文化遗产,包括长城、故宫、周口店北京人遗址、颐和园、天坛和明十三陵,是世界上拥有世界文化遗产最多的城市。因此，北京的城市价值中，历史性、文化性的价值比较高。,历史文化,由以上分析可知： 城市的价值也会随着各种人力、物力、财力及各种资源的相继投入而逐步提升。中国的城市正处于多、快
15、、好、省的大跃进建设中，城市的整体功能得到很大的改善，大量有形和无形的投入使其城市价值正处于一个快速的上升阶段。,3.1,城市价值的内涵,无形价值,有形价值,城市价值,建国初,改革开放初,90年代末,目前,时间/T,价值/V,建国后，特别是改革开放以来，城市建设取得了显著的成果，城市的有形和无形的投入使城市价值不断提升； 90年代末至今这段时期，我国城市化进程加快，城市建设迈上了新的历史阶段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市价值呈快速上升的趋势。,3.1,城市价值的内涵,在城市发展初期，城市价值比较小，房价接近于房屋建造成本，随着城市价值的快速提升，现在的房价远远大于房屋的建造成本。,城
16、市房价内涵发生改变,3.2,城市价值决定房价,过去,现在,开发商、 购房者、 政府、 建造者、 社会媒体 ,功能 成本,城,市,价,值,物质、生 存性消费,精神、 文化消费,开发商,城市大会所,功能 成本,3.2,城市价值决定房价,P=Vi / Sj + DC,城市房价,即：,城市总价值,总房屋面积,房屋直接成本,=,+,公式表明：各城市房屋直接成本相差不大， 因此城市价值成为影响房价的决定性因素。,全世界城市价值都在提升，因而全世界的房价也都在上涨！,3.2,城市价值决定房价,2010年世界各国主要城市房价统计,3.2,城市价值决定房价,全世界的房价都很高，全世界的房价都在涨，但是为什么中国的房价就成为一个突出的民生问题呢？究其原因，是因为“中国花20年的时间走完了发达国家200年的路程”，中国部分城市的房价20年就涨了发达国家200年的幅度，房价上涨速率达到发达国家的10倍左右。,3.2,城市价值决定房价,城市价值决定房价，中国快速的城市化决 定了中国的高房价。,1
