2 建设用地讲义教材

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1、第三章 建设用地法律制度,2,本章目录,3-1 概述 3-2 我国城镇土地使用权有偿出让 3-3 土地使用权的转让 3-4 土地使用权出租 3-5 土地使用权抵押 3-6 土地使用权的终止 3-7 土地利用与保护,3,建设用地法律: 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,3-1 概述,5,1、土地所有权：土地所有人在法律规定的范围内有权占有、使用、收益、处分其土地，并从土地上获得收益的权利。 是以土地为其标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利，并排除他人的干涉。

2、,一、我国土地所有权与使用权,6,2、土地使用权：在法律关系上，土地使用权表现为权利人依照自己的意志对土地加以利用或不利用的权利。 土地使用权是直接于土地上行使的权利，因而其行使首先以占有土地为前提。 土地的所有权人可根据合同或法律的规定，将土地使用权让与他人行使。,7,3、土地所有权与使用权的相互关系 区别 （1）土地所有权是自物权（建立在自己之物上的权利）； 土地使用权是他物权（建立在他人之物上的权利）。,8,区别 （2）土地所有权是完全物权：土地所有权人有权对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并排除他人的干涉，是一种完全的充分的财产权； 土地使用权是限制物权：使用权一般不包括决定财

3、产命运的处分权能，所以称作限制物权。,9,区别 3）土地所有权具有不可交易性； 土地使用权可交易。,10,联系： 土地所有权决定着土地使用权。土地所有权是对土地的绝对的支配权，土地权能的分离而形成的土地使用权是由土地所有权人的意志决定的，土地使用的方式、用途、期限、处分等都服从于土地所有权。 土地使用权促进土地所有权发挥其功能。,回本节,11,二、土地制度（所有与使用制度）,土地制度国际范围来看主要有三种模式 一、是土地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制 二、以土地公有制为基础的非市场体制模式 三、国家有效控制下的市场体制模式,回本节,12,三、我国的土地制度原则,1、坚持城市土地

4、单一的属于国家所有，国家实行土地的有偿出让； 2、实行两权分离，使土地使用权商品化； 3、实行两权分离，国家与用地单位不再是单纯的行政管理关系，同时也是一种平等的民事关系； 4、在实行两权分离的前提下，强化国家对土地使用的监督和管理，调节土地使用权的正常流动。,13,三、我国土地制度,土地管理法第4条 :国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地

5、，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,14,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 土地管理法 第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,回本节,15,物权法 第135条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第136条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不

6、得损害已设立的用益物权。 第137条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。,四、建设用地使用权取得方式（划拔、出让）,16,四、土地使用权取得方式（划拔、出让）,1、划拨： 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征：没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能转让、出租或抵押。,17,（一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（土53条改为国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地） （四）法律、行政法

7、规规定的其他用地。,划拨范围的规定：城市房地产管理法第23条,18,2、出让方式,招标 拍卖 (挂牌) 协议,回本节,19,3-2我国城镇土地使用权有偿出让,一、土地使用权有偿出让的法律含义 二、使用权出让所遵循的原则 三、土地使用权的出让方式,回本章,20,3-2我国城镇土地使用权有偿出让,一、土地使用权有偿出让的法律含义 土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 主体 : 出让方：土地所有者国家 受让方：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。范围较广。,21,出让：国家将土地使用权从土地所有权中

8、分离出来，转移给受让人； 转让：受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人。 出让的国有土地主要是指城市规划区内的全民所有的土地 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。,回本节,22,二、使用权出让所遵循的原则,规划原则 严格审批、登记原则 平等、自愿、有偿原则,23,土地使用权出让最高年限,(一)居住用地70年； (二)工业用地50年； (三)教育.科技.文化.卫生.体育用地50年； (四)商业.旅游.娱乐用地40年； (五)综合或者其他用地50年。,回本节,24,三、土地使用权的出让方式,城市房地产管理法 第十三条土地使用权出让，可以采取拍

9、卖、招标或者双方协议的方式。,回本节,25,1. 拍卖,拍卖：“竞投”；“拍让” 土地所有者代表在指定时间、地点、组织（符合条件的土地使用权）有意受让人到场，由竞买人进行公开竞价，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的行为。 拍卖程序： 发布公告 应征 公开拍卖,26,1987年深圳特区土地拍卖程序,27,2、招标：,招标：在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式竞投某段土地使用权，选择受让人，和收取土地出让金土地使用权出让方式。,28,招标文件的组成：,A、土地招标公告：土地位置、面积、用途、投标者资格范围、领取招标文件时间、地点、联系人； B、投标须知：投标者的资格范围、

10、投标者应交的投标收内容、投标的要求、开标方式以及投标截止日期、投标地点等； C、土地投标书：投标者开出的用地价款、中标后开工时间、投标者资质证明以用规划设计方案等；,29,D、土地使用合同书：主要确定签定合同的法人、土地面积、使用年限、土地用途、用地价款、付款方式等； E、土地使用规则：主要表明地价款交付时间、方式，土地传记发证，土地利用要求，土地转让，土地使用届满时的处理等规定，附地块位置图、附属建筑、公益工程配套项目表。,30,招标程序：,A、编制招标文件 B、确定参与投标的资格范围； C、发出招标公告： D、投标企业购买招标文件； E、招标小组解答投标者提出的问题； F、递交标书、缴纳保

11、证金； G、公开开标、验标； H、出中标通知； I、中标者接中标通知后，在规定时间内签订合同； J、中标者办理有关手续，领取土地使用证书。,31,3、协议：,协议出让国有土地使用权规定已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。,32,协议的含义：,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,33,协议的范围：,国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府

12、国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。,34,程序：,申请-审查协商签约,35,4、挂牌,是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 特点：最低交易价透明；容许思考，竞争平和；地价稳定。,36,程序：,(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； (2)符合条件的竞买人填写报价单报价； (3)出让人

13、确认该报价后，更新显示挂牌价格； (4)出让人继续接受新的报价； (5)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,37,挂牌期限届满成交确认：,(1)在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； (2)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； (3)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。,38,3-3 土地使用权的转让,一、转让条件 1.必须是出让的土地：出让的土地使用权中包括了所有权中一定程度的占有、使用、收益、处分的权能。 其表

14、现为：出让期满前，拥有对土地使用、转让、出租、抵押的权利。 2.必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用 3.使用权的转让必须办理过户登记。,39,二、转让方式 出售、交换、赠与 转让原则 认地不认人原则 房产地产一致原则 效益不可损原则,回本节,40,3-4 土地使用权出租,一、土地使用权出租的含义 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,41,二、 土地使用权出租的条件,1、必须是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权。 2、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资

15、开发、利用。 3、出租人和承租人应当签订租赁合同。 4、土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。,42,三、土地使用权出租的程序,1、签订租赁合同 租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。 2、办理登记 出租人分别向土地管理部门、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的出租登记。不经登记的出租行为无法律效力。,回本章,43,3.5 土地使用权抵押,一、土地使用权抵押的含义 土地使用权抵押是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为.,44,二、 土地使用权抵押的条件,1.只有

16、经过出让和转让方式得的土地使用权,才能抵押. 2.土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押 . 3.土地使用权抵押不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。,45,三、土地使用权抵押的程序,1.抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 2.由公证机关对双方签订的合同给予公证。 3.抵押双方凭抵押合同、公证等文件向土地管理部门办理抵押登记。登记是抵押成立的必要条件。 4.抵押合同终止后,应在规定时间内办理抵押登记注销。,回本章,46,3-6 土地使用权的终止,一、土地使用权的终止的含义 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。,47,二、土地使用权终止的法律后果,1、土地使用权者不再享有该土地使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于该土地上的权利义务随之解除。 2、地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 3、土地使用权出让合同规定必须拆