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1、总体规划及分期建议,项目定位及发展战略回顾,项目属性界定,案例研究,别墅物业发展建议,1,国内案例的选择和研究要点,球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？ 高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？ 评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。,案例研究点,国内知名高尔夫别墅 深圳观澜高尔夫大宅 成都麓山国际 昆明春城湖畔高尔夫别墅,案例选取的标准,2,观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依靠自身打造的世界第一大高尔夫球场为核心价值,观澜镇位于深圳郊区,与东莞交界处镇区内房价一直为深圳低谷；,世界杯球场,维杰球场,费度球场,缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流
2、高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。,世界第一大球场，216洞高尔夫球场； 承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力； 观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。,3,强势球场先行，后规模化开发房地产，低开高走逐步拓宽客户面，投资、度假、自住皆有,晓峰居,观澜豪园,塞维娜,高尔夫大宅,翡翠湾,长堤,4,观澜湖别墅规划大多采用单线形排布，别墅能最大化享有高尔夫景观资源,翡翠湾总图,单线形规划，保证每户的无遮挡球场景观；,最大化利用球场景观，别墅不仅仅是建筑的占有，而是资源、景观的最大享有。,在规划层面，通过单线形排布，极大的发挥高尔夫球场的核心价值，为每栋别墅实
3、现高价值提供强劲支撑。,5,架空层、地下室和私家花园等赠送面积大大多于建筑面积，凸现高尔夫物业的卓越价值,翡翠湾别墅,长堤别墅,上堤别墅,翡翠湾组团，赠送面积3倍于建筑面积,长堤组团，赠送面积3倍于建筑面积,密度较高的上堤组团，赠送面积也能达到2倍于建筑面积,超大的赠送面积，彰显豪宅资源价值，更重要的是为满足客户娱乐、休闲、享受的需求提供了广阔的空间。,赠送,赠送,赠送,6,大面积的赠送不仅仅是实惠，更重要的是赠送空间营建出的生活空间和休闲生活氛围,赠送的花园面积应足够大，需可建私家泳池或私家花园，形成家庭休憩、聚会的绝佳场所； 架空层多做成两个以上车库，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒
4、库等功能空间。,宽阔、开敞的私家花园,自然、安逸的私家庭院,每栋别墅均配有私家泳池，享受奢华、品质生活,架空层车库,地下室SPA,7,户型特点：活动空间注重开放与共享，生活空间注重私密与享受,一层为主要活动空间，强调开放和共享；,大露台通过楼梯直接连通花园；,会客厅通过大面积落地窗共享大露台景观；,取消客厅、餐厅等功能空间之间墙体,模糊功能空间，获得大尺度开放共享空间。,独特的多套间设计，每个卧室都拥有私密空间； 每个套间带露台或阳台，虽独立仍享受美景；,二层为主要生活空间，强调私密和享受；,放大室外空间向室内的延伸； 讲究室内空间的开敞与融合。,保证私密性和便利性的多套间设计； 突出享受的主
5、卧超大卫浴空间和卧室均带露台或阳台的舒适享受。,首层生活空间： 景观延伸和功能融合,二层生活空间： 私密、便利和舒适并重,8,观澜高尔夫大宅700以上豪华大户，彰显顶级圈层生活，打造财富人士社交平台,观澜高尔夫大宅 多为企业购买，用于会议和接待。,地下室整层总面积499，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等,欧陆风情的生活空间，宽阔的平台花园最大限度将景观引入室内，宽敞明亮的厨房和电梯厅展现尊贵生活。,电梯大堂 23,平台花园186， 可通过楼梯直达花园,厨房 29,地下室平面 建面499,首层平面 建面280,会客厅 50,以观澜高尔夫大宅C型为例 建筑面积：700 花园面
6、积（含泳池）：13533790,三车位架空层车库,9,私密与公共空间严格区分，带露台的多套间，构成豁达开敞的生活空间,二层平面 建面199,三层平面 建面222,平台花园 35,卧室 34,卧室 46,会客厅 23,电梯大堂 37,露台 33,公共与私密空间严格区分，每个卧室皆带卫浴和露台自成套间。,主人空间阔达222，生趣盎然的环境格调、豁达开敞的空间呈现高雅尊崇生活品质。,主人套房 104,睡房 47,电梯大堂 25,拥有5个以上卧室，同时利用赠送的大面积空间，配置完善的居住、娱乐和休闲设施，筑成一个纯粹独享的私家会所，可承担企业会议、商务接待等用途。,10,观澜湖高尔夫会所面积超过3万平
7、方米，为客户提供生活配套、享受空间和商务社交平台,往会所,钢琴吧,会议室,大宴会场,商务中心,315间客房,游泳池,大堂,礼品店,花店,绿茵阁,雅豪轩,酒吧,电梯,接待处,骏豪酒店,生活配套： 时尚生活超市、风味美食、儿童shopping等生活配套； 设有观澜湖医疗保健中心，提供急救资料，健康医学顾问等服务； 享受空间： 咖啡、啤酒、画廊、书店、古董收藏、小影院等特色ministore； 设国际高尔夫博物馆、钢琴艺术中心、顶尖品牌服装、汽车展示厅等； 商务社交平台： 315间客房的骏豪酒店； 可容1000人的会议大厅；,球场的高使用率、社区配套的极度缺乏使观澜建成了了3万平方米超大规模的会所并
8、承担了一部分商务功能。,11,麓山别墅结合自身资源，辅以高尔夫球场，麓山别墅是典型的以高球为资源卖房子,区位： 麓山国际地处成都双流县，成都三环线外，地铁一号线终点站。 资源： 地处成都郊县，地理位置较偏，占地2600亩，没有强势自然资源，依靠打造高尔夫和结合自身浅山地形，形成自身资源支撑； 定位： 成都乃至西部最具居住和投资价值的高级社区，成为中国上流阶层的聚落，不断吸引海内外才智阶层； 客户： 第二居所客户为主，客户置业目的以投资兼度假为主。,别墅区,洋房区,12,麓山国际从04年开始入市，实现了价格的持续增长，并已在市场上建立了项目的知名度,相对麓山国际的球场来说，麓山国际的客户更加关注
9、别墅产品本身，由于球场会籍和别墅的销售完全分离，高尔夫对别墅价值的支撑更多体现在景观价值的支撑。,13,以高尔夫球场为主线贯穿别墅各组团，各组团拥有自身独特气质而又融入整体规划,圆石滩,逸翠谷,橡树坡,水晶岗,碧影溪,叠溪谷,香溪堤,黑钻山庄,逸翠谷,橡树坡,碧影溪,水晶岗,叠溪谷,圆石滩,香溪堤,2004,2005,2006,2007,2008,逸翠谷,橡树坡,水晶岗,圆石滩,碧影溪,叠溪谷,香溪堤,黑钻山庄,黑钻山庄,以高尔夫球场为大景观背景，各别墅组团分布其间，根据不同的：谷、岗、坡、滩等地形，建造风格不同但统一于整体规划的别墅群落； 坡度较缓，球道边的一线景观物业价值最高。,14,别墅
10、偏重沿组团外延排布，充分使用高尔夫球场景观价值和地形条件，追求景观最大化。,碧影溪总平图,香溪堤,碧影溪,香溪堤总平图,高尔夫景观价值最大化，别墅都依高尔夫景观而生，追求视野开阔； 别墅主要空间对景观的追求大于对朝向的讲究； 充分利用浅丘地形，组团内部别墅可从高处俯瞰景观，组团边缘别墅可近享高尔夫草地美景；,绵延的碧野成了别墅的景观，而别墅也成了碧野中的美景。,深入考虑球场、地形和建筑三者的有机结合，使其相互渗透，相互交错，达到完美景观境界，体现至尊品质。,15,麓山别墅户型多样化，体现个性化和不可复制性，另一方面是尽量保障每户的舒适性,C1户型,碧影溪总平图,C2户型,C3户型,S1户型,S
11、2户型,麓山国际别墅每期都有多种基本户型，更具具体摆放位置地形的不同，每种户型有略微改动。,16,做为远郊第二居所的麓山别墅，户型设计强调与外界景观的联系和大尺度的共享空间,碧影溪C1户型首层,活动空间功能模糊，墙体被取消，大开放空间。,通过大面积落地窗，厅与庭院联系紧密，共享庭院景观。,碧影溪S1户型二层,三层,步入三层,下至花园,生活空间多套间设计； 每个卧室均能步入顶层或花园，情趣十足。,活动空间的功能模糊与开放，倡导闲散的生活； 通过设计处理，最大化引入景观，追求的是舒适； 生活空间多套间与情趣性的设计，体现的是享受。,17,春城高尔夫距离昆明38公里的湖景特色赛会度假球场,开发商：新
12、加坡吉宝集团Keppel Land，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚 位置：距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约50分钟； 资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势 ； 总面积：500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅； 球场特色：分山地和湖畔2个球场，由世界著名高球手设计：山场Jack Nicklaus，湖场Robert Trent Jones Jr； 经营状况： 1998年球场完工开业，2003年成立昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司。,春城高尔夫发展的两个特殊性 昆明作为著名旅游城市，具备辐射全国的影响力，正如巽寮湾在珠三
13、角的地位一样； 东南亚门户省份，导致发展初期东南亚高球客户对其形成了良好的支撑。,18,春城高尔夫的市场计划初期以投资产品的姿态打市场，后期转向度假物业和居所,后期市场策略立足国内，向度假物业和居所转型 国内其他城市以北京、上海客户为主，购买作为度假物业； 昆明本地的消费者，购买作为第二居所，甚至第一居所； 利用国内其它分公司资源，建立客户网络 物业定位度假+居住产品 新推的物业不参与返租计划； 物业类型丰富，将推出的物业面积较大、豪华舒适，别墅约400600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米； 小区的概念，设有社区中心，只供业主使用；业主还可以享受度假村内的所有设施。,初期
14、市场策略东南亚入手，以投资品面市 由于国内打球与认识高尔夫物业的人数有限，靠国内人在昆明购买别墅物业较难实现 国外经济水平发达，高尔夫市场成熟，出外打球的度假客源充足； 外资公司，东南亚背景，利用境外客户资源优势进行项目推广； 购买人士以新加坡、泰国、香港为主，置业动机为投资+高球运动。 物业定位投资+度假产品 前三期物业推出“返租计划”，以投资目的成功吸引大量国外买家； 经济小户型别墅和公寓，最大户型不超过200平方米； 依托高尔夫球会会所，提供服务； 目前售价1500016000元/平米，全装修、带会员卡。,19,转型的困难仅仅球场驱动物业销售，总价越低的产品相对走量越快，大户型基本滞销,
15、从销售的角度来讲，春城别墅的销售高度依赖球场的会籍；2001年，昆明第一个单价上万元的高尔夫公寓、别墅在春城湖畔高尔夫悄然面世，总价为100-900万元。 从2001年至2007，春城共供应226套别墅、42套公寓，市场消化速度较慢，特别是3期别墅中总价较高的产品走量更加缓慢。,98.11,球场开业,世界最佳500个球洞之一,99.06,中国及香港高尔夫球度假村之冠,00年,01年,1期别墅 单价1.1万 总价100-900万,07年,世界百强球场,04年,2期别墅 单价1.4万 每套均价800万,01年,亚洲最佳球场第二名,01年,亚洲最佳高尔夫度假村,08年,3期别墅 别墅单价1.55万
16、公寓单价1.6万,春城高尔夫的公寓和别墅产品面积较小，前三期基本不超过200平方米。,20,巧妙利用坡地地势，合理排布物业，确保景观资源价值最大化，同时注重组团纯粹,物业排布上，由于春城高尔夫湖畔别墅坡度较大，价值最高的物业排在山顶端和球场边； 主要道路骨架顺应地形脉络; 顺应在山顶绿化轮廓线； 组织坡地绿化视觉廊： 在符合日照、朝向、通风条件下，住宅单体几乎平行等高线布置： 整个小区及所有组团内放，形成丰富的视觉。,21,春城的产品力低下，作为休闲度假产品缺乏对度假生活的表现,别墅,公寓,从产品的角度来讲，春城的产品力相对低下。 导致春城高尔夫的度假客户比例长期低于昆明的一般水平，当后期的别墅总价远远高出球场会籍能提供的价值感时，别墅的销售遇到很大的困难。,22,春城的会所是融合酒店、运动设施和商业等功能为一体的社区配套，自身运营受到自返租计划的支撑较大,会所面积一万余平方米； 设置49间客房（6间套房和43间客房），出于反租物业的考虑，会所客房规模不大； 设施：游泳池、SPA、餐厅、酒吧、专卖店 、网球场、水上运动、健身、高尔
