天润集团襄樊房地产项目前期发展报告99页精编版

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1、关于战略业务单元发展的分析,天润集团襄樊项目前期发展报告,本项目研究结果专属于湖北省天润集团所有,项目总监：罗岚 报告撰写:罗岚 报告时间:2005年12月,第一部分 理解城市,第二部分 理解行业,第三部分 理解商圈,第四部分 理解战略业务单元,第五部分 消费者行为形态分析,第六部分 潜在投资者分析,第八部分 分析结论与产品建议,第九部分 业务单元操作思路建议,目 录,第七部分 商业经营户研究分析,本项目的研究背景,。,本次研究主要解决的问题,商圈属性研究,天润商圈宏观环境 商圈内重点路段人口状况 天润商圈业态结构,分析结论与产品建议,筛选与评估潜在业务单元组合 对战略业务单元再理解,理解战略

2、业务单元,理解客户,消费者行为形态分析 商业经营户研究分析 潜在投资者分析,项目操作节奏建议,市场容量再分析 商业产品线分析与结论 项目规划建议,项目整体操作节奏 现金流业务单元操作节奏 利润率业务单元操作节奏,襄樊市地理位置为东经1104511347，北纬30133235，位于湖北省西北部，襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。 襄樊市是建设部确定的大城市。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口约580万人。2004年底市区面积3564平方公里,人口254万,城区面积100平方公里，人口120.3万。 2004年全市实现国内生产总

3、值558亿元，比上年增长11，人均GDP达9641元；全地域财政收入55.8亿元，增长15.7；城镇居民人均可支配收入7550元，比上年增长7，农民人均纯收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。,理解城市,襄樊逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，汽车工业占全市二产业的60左右，并且比重还在提高。 襄樊是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工。 襄樊交通优势

4、突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。 襄樊的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等比较完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。,理解城市,宏观环境分析,在这一背景下，全国商品交易市场中的大型和特大型市场年成交额为1亿元及以上的市场（以下简称亿元市场）却表现出与之不同的变化特点： 一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。 二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变

5、化。综合市场减少，专业市场增加。市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。 三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。 四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。 五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。 六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。,据国家工商行政管理局统计，自2000年以来，全国商品交易市场（包括消费品市场和生产资料市场），在数量上逐年递减，市场个数由2000年的9.6万个和2001年的9.3万个，降至2002年的8.9万个。而成交额则呈现渐增的态势。成交额由2000年的3.2万亿元和2001

6、年的3.3万亿元，升至2002年的3.5万亿元（如图所示）。,理解行业,理解行业,一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。,2000年以来，全国亿元市场的个数大致保持稳定，年均增减波动的幅度约为40-50个（如图所示）。,二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。 综合市场减少，专业市场增加。 综合市场的数量无论是总数，还是其中的工业品、农产品及其他综合市场的个数，都逐年在递减，而专业市场的数量则有十分明显的增加。其中综合市场除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出现了减少（累计减少了113家）。而专业市场自200

7、0年以来个数逐年在增加，至2003年上半年比2000年累计增加了282家。 综合市场在亿元市场中的比重由2000年的54%，下降为2003年的49%。而专业市场则由2000年的46%，上升为2003年的51%。,在专业市场中，增长较为突出的是建材装饰材料市场、家具市场、机动车市场、和其他专业市场,理解行业,三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。,亿元市场内设摊位中，食品饮料烟酒类、纺织服装鞋帽类、化妆品类、日用品类的摊位数量从2001年至2003年上半年末连续下降，降幅最大的是食品饮料烟酒类中的粮油果菜类摊位，下降了7.4%。 家具类、建材装饰材料类、五金电料类摊

8、位数量近年来持续增长，最大增幅达13%。金属材料类、电子出版和音像制品类、办公用品类等摊位起伏波动较大，但总体是趋于上升态势（如表所示）。,理解行业,四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。,营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。2003年上半年末，全国亿元商品交易市场营业面积为1.09亿平方米，比2002年末增长了5.8%，比2001年末增长了16%，比2000年末增长了31.3%（如图所示）。,理解行业,五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。,市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。 2001年亿元市场年平均成交额比2

9、000年增长了2.2%，2002年比2001年的增幅进一步扩大至12.5%。其中，尤其以专业市场的增长表现更为突出（2001年比2000年仅增长了0.4%，2002年比2001年却猛增了16.3%，同期综合市场分别仅增长了3.1%和5.4%）。 亿元商品交易市场年平均摊位成交额，2002年也比2001年增加了15.6%，远大于2001年比2000年增长的4.1%。,理解行业,前100家亿元市场的排序有较大的调整。2001年，成交额排在前100位的亿元商品交易市场到2002年仅剩77家，另有23家是2002年新进入前100名的市场，调整比率达到23%。新进入的市场按类别分，农产品类有3家，轻纺食

10、品类有11家，重工业产品及生产资料类有9家，其中汽车类有3家。而2001年排位前100名至2002年未进入的23家主要是农产品类有4家、轻纺食品类有10家、生产资料类有9家。其中，汽车类大型交易市场的进入引人注目。 另外，从按成交额排序的前100名市场来看，2001年，排在第一名的年成交额为212亿元，第100名是29亿元。而2002年，排在第一名的年成交额为250亿元，第100名是31亿元。整体规模都在前移。,六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。,理解行业,天润商圈的宏观环境与发展态势 天润商圈的基本特征及区域影响 天润商圈内典型商铺的业态结构,天润商圈的宏观环境与发展态势 天润商圈的

11、基本特征及区域影响 天润商圈内典型商铺的业态结构,天润商圈的人口环境,天润商圈的区域影响力,行业是否有吸引力？ 市场有显著潜力 市场规模 增长潜力 经营者、投资者、 消费者综合分析 获取回报的能力较高行业结构 进入壁垒 产品线利润率与现金流的能力,是否能成为业内领先的公司？ 有形资产质量优良市场份额收入/利润增长现金流投资资本回报 获取经营控制力的成本 无形资产价值较高提升人员素质提升操作水平提升品牌形象关系建立,第三类业务单元,否,否,第三类业务单元,潜在16个业务单元,有三个业务单元为第一类业务 核心业务，应加大投资，或选择进入积极发展了。,有三个业务单元为第二类业务这类业务着重于获取现金

12、流或对业态的提升配合一类业务单元,理解战略单元,行业吸引力,第一类业务,行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势,高,中,低,低,中,高,第二类业务 市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战,第三类业务 剩下的吸引力不大的各类业务,产品竞争力,农贸,服装,小商品,汽车汽配,建材、家居,餐饮娱乐,电子市场,大中型 专业店,布匹市场,品牌服装,仓储式商场,大中型综合超市,物流中心,百货商店,花卉,电器市场,理解战略单元,第一类业务行业第一类业务行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势 其中汽车汽配为保持优势的业务单元，建材为选择性成长，能带来利润率和现

13、金流的业务单元。大中型专业店为业态提升最优选择。 第二类业务市场第二类业务市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战.这类业务着重于获取现金流或对业态的提升配合一类业务单元。 物流、小商品、仓储超市三个业务单元为选择性补充的业务单元。 第三类业务剩下的吸引力不大的各类业务,理解战略单元,对建材业务单元再分析,理解战略单元,理解战略业务单元,对建材业务单元再分析,理解战略业务单元,天润商天润商圈人口环境特征（样本数量75),性别构成,被访问者从事的行业分析,被访问者从事的行业分析,被访问者的家庭月收入百分比,被访问者经常在那购物、休闲,对天润项目所在区位了解,你认为天

14、润所在的区位合适哪些商业业态,对以下概念,城市重心北移，项目所在区位（项目位于襄阳区、樊城区、国家级高新技术开发区、汽车产业开发区四区交界的金三角）是城郊结合部新建大型聚居区,也是城市重点发展的新商圈和市场群。 在这里将大型的国际汽车贸易城为主导、并以大型的专业店（如金海马家居为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，商场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居建材主题购物中心）及购物中心或大型超市，为依托形成（家、家居、汽车（现代人第二家居）主题,辐射鄂西北及华中的新城市生活圈。,以天润为中心的人口的居住地与工作地对比图,在未来1年内，您到

15、天润购买这种商铺的可能性有多大？,天润为那些业态组合时，您可能会去购物消费休闲。,价格测试,投资者的性别,(样本数量36),投资者的从事的职业类型对比图,投资者的家庭月总收入,天润周边环境的发展感兴程度,商圈吸引力调查(你常在那里购物休闲),投资者天润项目所在的区位了解程度,被访者认为天润所在的的区位，设置那些商业业态比较合适，您会去购物消费休闲,投资者会购买每平方米多少元的商铺,投资者居住地和工作地的对比图,投资者到天润购买这种商铺的可大能性有多大,投资者购买商铺要求的回报率,经营者所在是那种专业市场数据分析,投资者会考虑买多大面积的商铺,天润二期那样的地理位置，开发什么类型的专业市场您认为更合适,投资者购商铺时，主要考虑哪个因素,投资者购商铺时天润为那些业态组合时会有较强的意向（购买）商铺最主要考虑哪个因素,价格测试,末来一年内,经营者到天润/购买这种商铺的可能性分析,做为经营者你是购买还是租商铺,(样本数量53),经营者选择租商铺接受租金价格分析,经营者的商铺房子面积,经营者希望商铺的面积百分比,你可能会购买每平方米多少元的商铺,经营会买多大面积的商铺,经营者租或购商铺时，最主要考虑哪个因素,经营者现在的租金价格分析,经营者一个月的营业额分析,对经营者而言，以下何种商业业态组合，