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1、房地产行业税务基础知识培训,2013年7月,一、税收基础知识,（一）什么是税收 （二）税收的特征与分类 （三）税收是如何产生的,二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法,（一）按开发流程介绍主要税种及计算方法 （二）举例说明,三、相关法规内容介绍,五、个人所得税,（一）个人所得税的法规介绍 （二）个人所得税计税的基本方法 （三）个人所得税计算案例 （四）年终奖介绍,四、房地产企业如何合理地交税,（一）学习、掌握并执行税法的有关规定，规范财务行为 （二）优化业务流程,一、税收基础知识,一、税收基础知识,（一）什么是税收？,税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与
2、国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。 税收是国家筹集财政收入的主要方式。税收必须借助法律形式进行。,一、税收基础知识,（二）税收的特征与分类,1、特征：税收作为政府筹集财政收入的一种规范形式，具有区别于其他财政收入形式的特点，税收特征可以概括为强制性、无偿性和固定性。,2、税收按课程对象可以分以下几类：,一、税收基础知识, 所得税也称收益税，是指以各种所得额为课税对象的一类税，包括企业所得税、个人所得税等税种。, 流转税是以商品生产流转额和非生产流转额为课税对象征收的一类税，包括增值税、消费税、营业税和关税等税种。, 财产税是指以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象的一类税，包括
3、房产税、契税、车辆购置税和车船使用税等。, 行为税是指以纳税人的某些特定行为为课税对象的一类税，我国现行税制中的城市维护建设税、印花税、屠宰税都属于行为税。, 资源税是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人征收的一类税，我国现行税制中资源税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税都属于资源税。,一、税收基础知识,（三）税收是如何产生的？,税是在销售环节及利益分配过程中产生的，销售主体、内容、地域、方式以及利益等方式的不同产生不同的税收。,税收主要用于国防和军队建设、国家公务员工资发放、道路交通和城市基础设施建设、科学研究、医疗卫生防疫、文化教育、救灾赈济、环境保护等领域。,内 文,二、房地产行
4、业涉及的主要税种及计算方法,二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法,（一）按开发流程介绍主要税种及计算方法,1、拿地-预售前,2、预售阶段,3、交楼后,二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法,（二）举例说明,1、拿地-预售前,例1：公司拍得一块地，30000M2，价格10000万，如何交税？,（1）契税 = 10000 * 3% = 300万（次） （2）土地使用税 = 30000M2 * 4元/M2 = 12万（每年，至取得预售证止） （3）印花税 = 10000万 * 0.5 = 5万元（次）,二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法,2、预售阶段,（1）营业税及附加 = 100,000 *
5、 5.7% = 5,700万元 （2）土增税（预交、普通住宅）= 100,000 * 2% = 2,000万元 （3）所得税（预交）= 100,000 * 15%预计利润率 * 税率25% = 3,750万 （4）印花税 = 100,000 * 0.5 = 50万 预售阶段税款合计 = 5700+2000+3750+50 = 11500万,例2：公司预售房屋，收到楼款100,000万，如何交税？,二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法,3、交楼后计算整个项目的收益情况，清缴土增税、企业所得税,预征方式适用于房地产开发项目全部竣工结算前取得的转让房地产收入，一般预算率较低，待该项目结算后再进行清
6、算，税款多退少补。,例3：计算开发项目的利润及企业所得税,从项目利润表可以看出，在交楼的时候，如果销售已达到了税务部门要求清算土增税的条件： 1、项目的清算土增税为4550万元，而预售阶段只预交了2000万元，需要补交2550万元。 2、企业所得税应交5031.25万，预售阶段只预交了3750万元，需补交1281.25万元。,内 文,三、相关法规内容介绍,三、相关法规内容介绍,（一）营业税,中华人民共和国营业税暂行条例（摘录） 第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 第四条 纳税人提供应税劳务、转让
7、无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额营业额税率。,三、相关法规内容介绍,（二）土地增值税,中华人民共和国土地增值税暂行条例 （摘录） 第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。 第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让
8、房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。,三、相关法规内容介绍,（二）土地增值税,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号） （摘录） 二、土地增值税清算的条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出
9、租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,三、相关法规内容介绍,（二）土地增值税,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号） （摘录） 五、土地增值税清算应报送的资料（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （三）主管税务机关
10、要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,三、相关法规内容介绍,（二）土地增值税,土地增值税清算管理规程（国税发200991号）（摘录） 第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注： （一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 （四）房地产开发企业采用自营方式自行
11、施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。,三、相关法规内容介绍,（三）企业所得税,中华人民共和国企业所得税法 （摘录） 第一条 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。 第四条 企业所得税的税率为25%。 第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 (注：1、应纳税所得额=收入成本费用以前年度亏损额 2、应交所得税=应纳税所得额*25%） 第六条 企业以货币形
12、式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括：销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入。,三、相关法规内容介绍,（三）企业所得税,中华人民共和国企业所得税法 （摘录） 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项、税收滞纳金、与取得收入无关的其他支出。,三、相关法规内容介绍,（三）企业所得税,中华人民共和国企业所得税法实施条例 （
13、摘录） 第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。 第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。,中华人民共和国税收征收管理法 （摘录） 第十九条纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。,三、相关法规内容介绍,（三）企业所得税,房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931号） （摘录） 对于项目
14、完工的判断时点： 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地 开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。,三、相关法规内容介绍,根据上述规定，我们归纳为以下几点：,1、取得的收入应按规定交纳相关的税款。 2、可在税前扣除的项目开发支出必须是：实际发生且取得合法凭据的。具体要求包括： 有相应的合同、协议。当合同价格与最终结算价格变动较大时，需要有补充协议； 取得相应的合法凭据，包括发
15、票、行政事业收据等； 有付款记录； 发生的成本费用需要与工程决算报告、工程施工合同记载的内容相符。,内 文,四、房地产企业如何合理地交税,合理交税指的是按照国家有关税法的规定，履行纳税义务，即不多交税也不少交税款。,四、房地产企业如何合理地交税,（一）学习、掌握并执行税法的相关规定，规范财务行为,掌握法规就是要知道： 计税依据是什么房地产销售收入 税额是怎么计算的收入*税率 如何交税按期申报并交纳，营业税按月申报并交纳、所得税按季申报并交纳。逾期交纳的要交滞纳金，违规的要受到相关的处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。,例4：公司没有按规定取得合法、有效凭证对税收的影响,四、房地产企业如何合理地
16、交税,（一）学习、掌握并执行税法的相关规定，规范财务行为,根据上述例子可见，在没有发票的情况下多交了企业所得税902.5万元。,因此，规范财务行为是保证合理交税的基础。,四、房地产企业如何合理地交税,（二）优化业务流程, 销售环节某些业务安排，对企业税负的影响: 比如： 买房100万，送家电2万，计算营业税的基数100万； 买房100万可减2万，计算营业税的基数是98万。, 费用报销 尽量列入项目现场管理费用开支，可以作为建造成本抵扣土地增值税。,四、房地产企业如何合理地交税,（二）优化业务流程, 架构设置 财务部门、销售部门和人力行政部门人员的工资及费用不能列入项目现场管理费用开支（建造成本），无法列入土增税的扣除额，所以，不要将法务部门、开发部门、司机、成控招标部门的同事等列到上述部门的编制中。, 境外劳务合同的签订 与境外公司签署的设计合同，工程完成时间在180天以内的，支付境外费用时公司不需要预提企业所得税，完成时间在180天以上的，需要预提企业所得税。 （尽量需要超过180天工作的合同分开签署）,四、房地产企业如何合理地交税,（二）优化业务
