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1、房地产策划人应具备的基础知识,房地产策划人 基础知识,房地产,市场经济,法律、法规,市场营销,公共关系,心理学,园林规划,建筑设计,广告设计,房地产涉及领域,房地产策划的阶段,房地产全程策划包括哪些阶段？,前期策划，营销策划,前期策划和营销策划分别解决什么问题？,前期策划：解决产品定位 营销策划：解决如何卖好房,目录,一、房地产基本概念 二、房地产市场理解 三、房地产开发流程 四、建筑规划设计基础,房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成
2、的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；,一、房地产基本概念,房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业,一、房地产基本概念,“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场,一、房地产基本概念,“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”,房地产的类型： 居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物
3、业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等,一、房地产基本概念,不同用途的土地使用年限： 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年,一、房地产基本概念,房地产市场的定义 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。,二、房地产市场理解,房地产市场的参与者 土地所有者或当前使
4、用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家,房地产市场的运行环境及其影响因素,房地产市场指标 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商 品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。 需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应,房地产市场指标 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供 商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生 产要素的价格、政府
5、的政策以及厂商对未来的预期正相关。,房地产市场指标 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数,房地产市场指标 弹性理论 需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能 力和产品生产周期，二是产品的生产成本 市场均衡 需求的数量等于供给的数量,房地产市场指标 消费者行为理论 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用
6、增量小于它消 费前一个单位商品所获得的效用增量。,房地产市场指标 消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。,二 、 房地产市场,影响房地产价格的九大因素 房地产自身的因素 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素 心理因素 其他因素,房地产市场指标 供给指标 存量 新开工量 竣工量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值,1、简单的开发流程,设计,拿地,施工,开售,交房,作为一
7、个专业的房地产策划人，只知道简单的开发流程是远远不够的！,三、房地产开发流程,2、完整的开发流程,阶段,流程,时间、部门,解决问题,1、设计、规划、勘探,2、办理规划用地批准书,3、办理建设项目选址意见书,4、办理立项手续,拿地,协议出让、挂牌出让、股权出让,国有土地使用证,立项,约3个月,和第一项同时进行,（市规划局办理）15个工作日,（市计划发展局办理）15个工作日,项目前策,2、完整的开发流程,阶段,流程,时间、部门,解决问题,报批、 报建,建设用地规划许可证 （建设工程规划许可证）,5、办理建设用地规划许可证,6、办理环境评估报告书,7、办理地震安全性评估报告,8、办理小区规划方案送审
8、,9、办理项目手册,10、办理建筑设计方案送审,11、办理消防、人防,12、办理建设工程规划许可证,13、办理规划放线手续,14建筑工程使用人工挖桩备案,15、办理施工图纸审查,16、工程质量监督、安全监督,（市规划局办理）15个工作日,约2个月,（市地震局）15个工作日,（市规划局办理）15个工作日,（市规划局办理）15个工作日,（市消防局、人防所）15个工作日,（市规划局办理）15个工作日,（市规划局办理）15个工作日,（市建设局总工室办理）20个工作日,（大业审图机构办理）15个工作日,（城建办、市建设局办理）15个工作日,2、完整的开发流程,阶段,流程,时间、部门,解决问题,施工,建设
9、工程施工许可证,17、建筑工程施工许可证,18、防雷,19、基础检测,20、办理商品预售证,（城建办、市建设局办理） 15个工作日（开工）,（市防雷设施检测所办理） 15个工作日,（城建办办理） 15个工作日,（市房管局办理） 15个工作,商品房预售证,认筹 开盘,2、完整的开发流程,阶段,流程,时间、部门,解决问题,竣工 验收 交楼,房产证,21、交付物业公司,22、办理商品房备案手续,23、工程结构抽芯手续,24、室内环境检测,25、房屋峻工验收,26、房屋建筑工程和 市政基础设施工程峻工验收备案,27、房地产项目综合验收备案登记,28、交付业主使用,（市房管局审核）15个工作日,（市房管
10、局办理）15个工作,（城建办办理）15个工作,（市质监局办理）15个工作日,（市建设局办理）15个工作日,（市建设局办理）15个工作日,（市建设局办理）15个工作日,策划可能介入的时机,拿地,项目方 案设计,报批 报建,项目 施工,项目 销售,项目 竣工,项目 结束,3、房地产策划工作介入的阶段,什么是用地红线？ 什么是建筑红线？ 用地红线和建筑红线区分和差别？,四、建筑规划设计基础,用地红线,建筑红线,1、如何看红线图,用地红线： 各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。（开发商花钱购买土地的所有权边界线） 建筑红线： 建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街
11、建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。（建筑红线在用地红线内） 用地红线和建筑红线区分和差别： 建筑红线内的面积建筑红线内的面积,2、楼间距及计算,楼间距的涵义？ 如何计算楼间距？,楼间距的涵义 两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。 楼间距实质解决的问题 为了满足居住者冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户） 楼间距的计算方式,日照间距D= L（H-H1）,楼间距的简单计算 中高层及以下建筑楼间距（9层以下） （1）平行布置： 南北向1.0H（南侧或东侧建筑高度），东西向0.8H; （2）非平行非垂直布置：按平行布置0
12、.9倍控制。 （3）垂直布置： 新区：南北向0.8H，东西向0.7H; 高层建筑楼间距（9层以上） （1）平行布置：南北向300.3（H30）米，东西向：240.2（H30）米。 （2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。 （3）垂直布置：当山墙面宽14米时，间距15米；,平行,非平行非垂直,垂直,举例： 21米高建筑、60米建筑高楼间距计算,2、点式、板式、多联建筑,2、容积率,容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问
13、容积率为多少？,2、建筑密度,建筑密度: 又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？,举例： 容积率变化与投资收益的情况,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。20.8.1920.8.19Wednesday, August 19, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:07:3223:07:3223:078/19/2020 11:07:32 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。20
14、.8.1923:07:3223:07Aug-2019-Aug-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:07:3223:07:3223:07Wednesday, August 19, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。20.8.1920.8.1923:07:3223:07:32August 19, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2020年8月19日星期三下午11时7分32秒23:07:3220.8.19 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2020年8月下午11时7分20.8.1923:07August 19, 2020 8、业余
15、生活要有意义，不要越轨。2020年8月19日星期三11时7分32秒23:07:3219 August 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午11时7分32秒下午11时7分23:07:3220.8.19 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。8/19/2020 11:07:32 PM23:07:322020/8/19 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。8/19/2020 11:07 PM8/19/2020 11:07 PM20.8.1920.8.19 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。19-Aug-2019 August 202020.8.19 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, August 19, 202019-Aug-2020.8.19 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。20.8.1923:07:3219 August 202023:07,谢谢大家,
