《房地产发展周期解读精编版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产发展周期解读精编版（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,房地产发展周期解读,易居中国华南事业部 策划经理崔楠 20130110,2,报告定位：普及“宏观房地产市场发展”的常识； 预期效果：分享房地产市场发展阶段的判断方法； 作者心态：个人观点，不尽成熟，欢迎结束后交流； 听众心态：知识体系不同，各取所需；,关于此次分享,视角: 宏观层面 非 执行层面 深度: 常识范畴 非 技术研讨 态度: 个人观点 非 砖家叫兽,3,核心概念简述 国际案例借鉴 中国市场简析 惠城发展简析,分享思路,4,核心概念简述 国际案例借鉴 中国市场简析 惠城发展简析,分享思路,5,无法回避的房地产周期,时间,价格,趋势：定价中枢的变化方向，形成向上或向下的变化即为趋势；
2、 周期：围绕趋势线的上下波动即为周期；,趋势变化的核心因素：房地产需求的基本面：人口总量、人口结构及家庭裂变速度； 周期变化的相关因素：收入波动、利率和金融杠杆等；,政策，可以放大或收缩周期，但难以长期改变趋势；,6,无法左右的趋势,住宅房地产需求：是由人口总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的； 商业房地产需求：是由产业结构变迁过程中，第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的；,数据来源：国家统计局,数据来源：联合国人口署,趋势一旦确定，往往存在持久性，不易改变；,日本人口结构示意图,无法回避的周期,根据现实经验，房地产周期性波动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换；
3、,从代表国家的数据来看，繁荣上行周期通常持续22个季度，衰退下行周期通常持续18个季度；,7,数据来源：OECE数据库,8,房地产周期的三大特征,1、在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击异常明显；（与正常周期经济贡献数据相反） 2、周期来临时，房地产投资最早变化； 3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似，但通常晚一个季度；,数据来源：参考文献,9,核心概念简述 国际案例借鉴 中国市场简析 惠城发展简析,分享思路,10,日本房地产市场的周期性演变历史,第一阶段：战后至20世纪70年代中期，政府力量主导的公营住宅建设时期，日本房地产市场的制度重建时期；,第二阶段：70年代中
4、期至80年代中期，日本经济高速增长时期，日本房地产市场的平稳发展期；,第三阶段：80年代中期至90年代初，日本面临日元“升值萧条”，日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀；,第四阶段：90年代初至本世纪初，政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂，进入所谓“失落的十年”；,11,第一次泡沫宏观经济背景,1955年,1967年,83695 超越战前水平,日本GDP增速示意图 单位：亿日元,447305 超越德国当年GDP,重大经济举措： 1、优先发展重化工业和出口替代；（1960年重化学工业比率与发达国家相比相当低，1970年该指标最高；） 2、城市化进程迅速推进；（1947年-1965年，仅18年间
5、，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，70年代初达到75%）,a=8.96%,a=4.56%,73年,石油危机时期宏观经济的转变： 1、物价攀升：原材料价格急剧上涨，引发通胀； 2、贸易恶化：此前4年贸易顺差，变为3年逆差； 3、经济增长放缓：GDP增速仅为60年代一半，经济走出高速增长阶段；,12,第一次泡沫形成,根本原因：土地供给的潜力不足是促成底价与房价上涨最原始的推动力； 重要原因：刚性需求与投机需求并存；（1945-50、1970-74两次婴儿潮；高通胀+企业低盈利=投资土地、房产） 诱发原因： 住宅贷款方式的转变释放了居民对房地产市场的需求； 宽松的金融政策（货币+财政）推动
6、泡沫扩张；（货币超发） 政策诱导闲置资金流入土地市场：1972年6月，内阁提出“日本列岛改造论”，指定“发展特区”；,1985,1990,1995,2000,2005,日本人口密度对比（人/平方公里）,0,100,150,200,250,300,350,400,日本,中国,全球,美国,13,第一次泡沫破灭,目的：为了控制物价飞涨和土地价格飙升； 措施：1973年1月至1975年3月，实施严格的紧缩货币政策，包括：分别5次提高银行存款准备金率和再贴现率，并且限制资金流入商社及不动产领域； 结果：住宅贷款增幅急剧下跌。不动产贷款自1973年之后开始平稳的增长，至70年代后期，六大都市的土地价格逐渐
7、恢复理性。,第一次泡沫的形成与破灭更像是一次短暂的周期性波动，具有可恢复性，这是与下一次泡沫的根本不同！,14,第二次泡沫宏观经济背景,1、1975年开始，日本城市化接近尾声，达到76%，地价上涨的动力开始弱化； 2、日本宏观经济进入“稳定增长”阶段，1955-1972-1990，两个18年，日本经济实际年均增长率从接近10%到4.3%； 3、日本房地产泡沫期间，日本的金融政策改革分为1985-88年宽松的金融政策和1989-91年的紧缩金融政策两个阶段；,数据来源：日本年鉴,15,第二次泡沫形成,1、扩张性的货币政策和财政政策为房地产投资提供了资金支持； 2、宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制
8、度条件；（金融自由化） 3、“金融加速器”（定义：由信贷市场的条件变化所引起的对初始冲击的放大效应。）机制推波助澜； 4、政策制定者错误研判，导致紧缩政策的延误；（80年代CPI2.5%、急升的资产价格）,16,第二次泡沫破灭,1、直接原因：土地市场的供需，短期内发生逆转； 2、深层次原因：需求增长空间有限，无法消化大量供给；（城市化率、人口结构）,17,两次泡沫，两个结果,1、90年最高峰时，日本地价约为美国地价总额的4倍多，房地产价值全球股市值2倍； 2、商业地价上涨传导至住宅用地； 3、价格波动剧烈、持续时间长；（2007年底，六大城市土地价格仅91年高点的27.7%，绝对价格仅1982
9、年水平；价格下跌持续56个季度，91年一季度至05年一季度）,两次房地产泡沫后期调整的时间和深度差异巨大，其原因在于两者所处的经济发展阶段及引发房价上升的需求结构的不同！,1985,1986,1987,1988,1989,1990,1991,1992,1993,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2004,1985,2005,2006,2007,2008,2002,71.00,70.00,69.00,68.00,67.00,66.00,65.00,64.00,63.00,62.00,人口结构拐点,日本“人口红利”示意图,69.78%,18,
10、前事不忘 后事之师日本启示,日本经济“失落的十年”，不全因为房地产泡沫破裂，政治、经济结构因素不容忽视,关注经济基本面，明确发展阶段，研判趋势: 因素：GDP增速、城市化率、人口总量、人口结构、家庭裂变速度 关注金融政策，明确调控意图，研判周期: 因素：利率、存款准备金率、货币发行量、房地产投资增速、银行信贷增速； 判断泡沫的方法？,19,核心概念简述 国际案例借鉴 中国市场简析 惠城发展简析,分享思路,20,1978,1991,1999,2007,2010,第一阶段：,中国房地产市场萌芽阶段,中国房地产发展简史,21,重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。,新中国成立 战争摧残 一
11、穷二白,1979,1980,1986,1988,1958,从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。,1991,中国房地产发展简史,22,1979年开始经济体制改革,1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,1991,中国房地产发展简史,23,1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,1988年4月，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法转让。,中国房地产发展简史,24,新中国土地拍卖“第一槌”。,1987年12月,中国房地产发展简史,25,创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
12、,最早一批被改革开放之风洗礼的城市,南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等,中国房地产发展简史,26,1979,1980,1986,1988,1958,1991,真正意义上走上了市场化的发展之路,供求关系不合理 虚假繁荣,可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。,1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。,中国房地产发展简史,27,“海南”地产泡沫,王石、潘石屹、冯仑。,中国房地产发展简史,28,探索阶段：炒作与调整,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段：,中国房地产发展简史,29,1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起
13、来 掀起了房地产开发的高潮,炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地,中国房地产发展简史,30,炒作期,繁荣,调整期,萧条,负增长,亚洲金融危机,中国房地产发展简史,31,1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。,暴风雨来临前的沉寂期,中国房地产发展简史,32,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段：,中国房地产发展简史,33,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,市场 回暖,宏观经济稳定发展 房地
14、产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖,中国房地产市场进入新一轮的发展时期,中国房地产发展简史,34,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,2001年， 投资投机狂潮开始出现,关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 911事件 正式成为WTO成员,涨幅 迅速,中国房地产发展简史,35,温州炒房团,从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。,火车炒房团,飞机炒房团,
15、中国房地产发展简史,36,2001年 福布斯中国富豪榜中,开发商占28人;,中国房地产发展简史,37,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,全面 恢复,2002年，土地市场规范化政策出台 招拍挂,2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS,中国房地产发展简史,38,2003年，地王现象出现,2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现,2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货”,中国房地产发展简史,39,2004年，房价大涨,2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房,房地产热潮从北京上海一线
16、城市向内陆转移,中国房地产发展简史,40,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣 景象,2005年，走低回落 短暂低迷期,2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条,调控文件密度加大，但房价一直坚挺,中国房地产发展简史,41,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,繁荣 景象,2006年，一个字“涨”,2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放,中国房地产发展简史,42,2006年4月27日,深圳市民邹涛发起“不买房”运动,中国房地产发展简史,43,2006年12月中国金融业全面开放，外资、热钱涌入,2006年4月28日,再次加息 抑制需求,2006年5月17日,国六条,中国房地产发
