《廊坊房地产市场整合精编版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《廊坊房地产市场整合精编版（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,廊坊市房地产市场分析,市场政策分析,廊坊区域概况 宏观市场分析,廊坊区域概况,廊坊规划布局 城市功能分布 轨道交通,廊坊规划布局,城市发展定位： 京津冀电子信息走廊 环渤海休闲商务中心 特色园区建设 龙河高新技术产业区 大厂潮白河工业区等13个 特色园区建设 重点发展地区 万庄生态城 临空经济区 廊坊科技谷,廊坊联京津之廊、环渤海之坊,廊坊规划布局,老城区改造 一轴一廊两环八大中心, 一轴：即城市南北绿色步行轴及核心区 即城市南北绿色步行轴，联系尖塔、人民公园、商业中心区、 火车站南北广场、瑞丰公园、龙河6个绿色节点； 一廊：即京沪高铁生态廊 京沪高铁生态廊，在未来建设中将依托铁路及两侧防
2、护绿地 构成城市特殊的生态廊道，构筑城市“脊梁”； 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园 八大中心：城市八大功能中心 市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽 中心、商务中心、会展中心、龙河次中心城市八大功能 中心，创造差异化的城市识别系统；,改变城市形象，提升城市竞争力,廊坊规划布局,轨道交通,宏观市场分析,政策环境分析 市场环境分析,宏观市场分析,政策环境分析 | 宏观政策,2010.9.29 新“国五条”,2011.1.26 “新国八条”,信贷,限购,税收,土地,保障房,规范,本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。 以信贷、限购、税收三大方面为核
3、心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。,2011.7.12 “新国五条”,宏观市场分析,政策环境分析 | 近期重大事件,重大事件4：2011年8月底 浙江台州出台首个二三线城市限购令,重大事件3：2011年7月 廊坊限价令传言，折射二三线城市调控困局 廊坊市今年新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，其中， 市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米，市 区周边地区不高于7100元/平方米。,重大事件1：2011年5月 廊坊香河土地违规事件 位于香河的万科欢庆城项目被叫停，同时停工的还有万通、绿地集团等多家 知名地产商，河北省廊坊市香河县从2008年以来，打
4、着城乡统筹、建设新 农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。,重大事件2：2011年6月 廊坊香河限价令 控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价 不得超过7500元/平方米；而高档商品住房最高价将限制在11000元/平方 米以内。,宏观市场分析,政策环境分析 | 经济政策,7月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%。创2008年7月以来的37个月新高； 7月PPI同比涨幅为7.5%，创2008年10月以来的34个月新高；,利率上调，增加买卖双方成本，通胀压力，消费者投资需求继续被压制；,2011年7月7号，央行再次上调一年期存贷款基准利率各0.2
5、5个百分点；,宏观市场分析,政策环境分析 | 小结,1：政府对房地产调控力度空前，以信贷、限购、税收三大方面为核心， 提高购房门槛，抑制投资性需求； 2：新一轮二三线城市限购即将展开，廊坊很有可能名列其中； 3：高通胀压力下，房产投资保值增值性不减；,宏观市场分析,市场环境分析 |一级市场,2011年上半年廊坊市土地招拍挂成交宗地共计52宗，面积3171.17亩。 其中， 1、住宅成交15宗，面积共计1500.6亩，成交均价216.68万元/亩； 2、商业成交6宗，面积共计81.97亩，成交均价249.24万元/亩； 3、工业成交27宗，面积共计1378.44亩，成交均价21.63万元/亩；
6、4、仓储3宗，批发零售1宗，面积共210.16亩，成交均价22.53万元/亩。,从住宅成交区域看， 1、安次区成交7宗，成交面积815.8亩，成交均价215.08万元/亩； 2、广阳区成交4宗，成交面积328.16亩，成交均价342.74万元/亩； 3、开发区成交4宗，成交面积356.64亩，成交均价163.66万元/亩； 4、安次区成为住宅开发重点区域。,宏观市场分析,小结： 1、从土地性质看， 2011年上半年，受政府供地结构调整影响，廊坊市住宅和商业用地成交量有所下滑，工业用地一枝独秀； 2、从成交区域看，安次区日渐成为重点开发区域；广阳区土地资源日渐枯竭，孵化园开始成为突破口；开发区工
7、业用地正面临龙河园区的严峻挑战； 3、从成交量看，未来商品房供应面临消化压力，竞争激烈； 4、从成交价看，商品房面临土地成本上涨压力。,市场环境分析 |一级市场,宏观市场分析,2011年上半年廊坊市区新增供给约90.8万平方米，成交量约86.16万平方米，呈现供大于求态势； 除了三月份成交量突破25万平方米，个月成交较为平均，都维持在月13万平方米左右；,市场环境分析 |二级市场,2011年1-7月廊坊市场住宅均价走势稳中有升，6、7月份略有下降； 价格整体走势呈现上升趋势，受近期政策影响，预计增速会放缓；,宏观市场分析,市场环境分析 | 二级市场,小结： 廊坊住宅市场整体供求比为1.05:1
8、，供求相对平衡； 近两月廊坊住宅市场价格稍降，但长期将保持缓慢增长；,板块划分,项目分布,天地凤凰城 塞纳荣府 廊和坊金融街 艾力枫社高尔夫别墅 湾流墅 宏泰美墅 东方名邸 花栖左岸,万达广场 燕丰园 天泰人和花园小区 华夏幸福城 银河领域 侨治花园 华夏铂宫 东日瑞景 华元和庭 中房馨园 锦瑞尚城 尚都公馆 名人国际 大中SOHO广场 格林郡府 万和上品 瞰都7号 郡望江南 馨领地城市风景 盛德金地 嘉都TIME 蓝爵世家 惜缘花城 金源丽都 君正红石庄园 壹公馆,馨视界花城 纽约公园三期 大家新城 宏泰富仕康城 汇源名居 呈祥紫园 尚华城 阳光逸墅 晓廊坊 华夏第九园兰亭 豪邸坊 德荣帝景
9、,生态城公园360,3,6,9,廊坊市场在售及待售项目数量较多，作为环首都经济圈的重要组成部分近年来发展速度较快，住宅项目由中心城区广阳向东北部的经济技术开发区及西南部的龙河高新产业园逐渐外扩。,板块划分,以地理区位、行政区属为主要依据同时综合廊坊市未来城市发展导向、产业结构调整及基础建设将廊坊市区划分为四大板块：,京沪线,广阳板块,安次板块,开发区板块,万庄板块,广阳板块 安次板块 万庄生态板块 开发区板块,板块划分,广阳板块,板块特点： 市级领导机关所在地 近百家中外企业区内落户 廊坊市重点规划八大中心之一的商务中心 区域配套、规划均成熟度最高 本地居民认可度最高 京津投资客开始关注,京沪
10、线,广阳板块,广阳板块隶属廊坊城市核心，党政机关和中外企业汇聚于此，相关配套成熟，板块认可度最高，属价值高地板块,板块划分,安次板块,板块特点： 廊坊市老城区，旧房较多、环境相对较差 交通便利，配套完善 拥有龙河高新技术产业区和龙河次中心两个开发热点区域 受当地中等收入者青睐，以中青年刚需为主。对下辖区县购房者亦有较大吸引，整体客群素质相对较低。,安次板块系属廊坊市老城区，旧房多，环境相对较差，配套完善交通便利，龙河高新技术产业区和龙河次中心是未来发展热点，属刚需板块。,京沪线,安次板块,板块划分,开发区板块,板块特点： 地产发展起步较晚但起点高，发展空间充足，大有后来居上之势 以大盘为主，开
11、发档次较高 客群表现出明显的高质特征，外埠高端客户关注度最高,开发区板块起步晚起点高，发展空间充足，大有后来居上之势，板块以大盘为主，开发档次普遍较高，受外埠高端置业客户青睐，属高端板块,京沪线,开发区板块,板块划分,万庄生态板块,板块特点： 京、廊链接纽带，廊坊对外开放的窗口 毗邻北京，可享北京成熟配套 拥万亩梨园规划养老基地、航空产业园、体育主题城市综合体 导入华北首家国际顶级休闲度假品牌悦榕庄，休闲养生概念、配套品质大幅提升,万庄生态板块作为链接京廊的纽带，可享北京成熟区域配套，拥万亩梨园和华北售价国际顶级休闲度假品牌悦榕庄酒店，是具有长远发展前景的旅游休闲生态型板块。,京沪线,万庄板块
12、,板块划分,板块划分,小结： 综合区位、行政区属等因素将廊坊市区划分为广阳、安次、开发区、万庄生态板块； 广阳板块、安次板块认可度最高、板块配套成熟，系属传统房地产刚需板块； 开发区板块起步晚、起点高，以高质量大体量盘为主，是廊坊房地产市场新的高价值板块； 万庄生态板块依托其优质的生态资源、高端休闲度假酒店悦榕庄带动、廊坊对接北京的纽带优势，是未来极具发展潜力的生态型板块。,项目研判,在售/预售项目列表 在售项目列表 在售项目个案,在售/待售项目列表,在售项目列表,在售项目列表 |广阳板块,在售项目列表,在售项目列表 |广阳板块,续1,在售项目列表,小结 广阳板块项目以欧式风格的小高、高层、多
13、层为主，别墅产品较少，户型主力系80-90 二居及100-130 三居，代表项目有万达广场、华夏铂宫等； 廊坊城区项目体量达700万以上，其中广阳板块体量180万，占总体量的 26%； 就布局来看，广阳板块在售项目13个分布最为密集； 就成交均价来看，广阳板块均价7865元/ 略低于开发区板块； 就去化率来看，广阳板块项目整体去化率为62%。,在售项目列表 |广阳板块,在售项目列表,在售项目列表 |安次板块,在售项目列表,续1,在售项目列表 |安次板块,在售项目列表,小结 安次板块项目以欧式风格的小高、高层、多层为主，别墅产品较少，户型主力系80-90 二居及100-130 三居，代表项目有晓
14、廊坊、豪邸坊等； 廊坊城区项目体量达700万以上，其中安次板块221万，占总体量的32%； 就布局来看，安次板块在售项目8个，远低于广阳板块； 就成交均价来看，安次板块均价7614元/，低于开发区和广阳板块； 就去化率来看，安次板块为59%。,在售项目列表 |安次板块,在售项目列表,在售项目列表 |开发区板块,在售项目列表,续1,在售项目列表 |开发区板块,在售项目列表,小结 廊坊城区项目以欧式风格的小高、高层、多层为主，别墅产品较少，户型主力系80-90 二居及100-130 三居，代表项目有廊和坊、天地凤凰城等； 廊坊城区项目体量达700万以上，其中开发区板块255万体量最大，占总体量的3
15、6%； 就布局来看，开发区板块在售项目6个； 就成交均价来看，开发区板块最高，均价达8400元/ ；,在售项目列表 |开发区板块,在售项目列表,在售项目列表 |万庄生态板块,在售项目列表,小结 廊坊城区项目以欧式风格的小高、高层、多层为主，别墅产品较少，户型主力系80-90 二居及100-130 三居； 廊坊城区项目体量达700万以上，万庄板块体量最小仅60万； 就布局来看，万庄板块仅生态城公园360一个在售项目； 就成交均价来看，万庄板块均价6500元/ 价格最低；,在售项目列表 |万庄生态板块,在售项目个案,万达广场 融和坊金融街 阳光逸墅,个案万达广场基本信息,廊坊市中心繁华地段，集酒店
16、、办公、SOHO、商铺、大型娱乐购物及娱乐于一体的城市综合体项目。,个案万达广场规划评述,酒店,住宅,公寓,办公,廊坊市中心最繁华的地块之一，是汇集酒店、写字楼、SOHO、住宅、步行街商铺、外铺、住宅底商、大型购物配套及娱乐综合为一体的万达第五代产品城市综合体。,个案万达广场推案节奏,6,4,7,3,1,2,项目第一次推案，2#,项目第二次推案，1# 3# 4# 6# 7#,个案廊和坊金融街基本信息,个案廊和坊金融街区位,区位 廊和坊金融街的项目位于廊坊开发区的核心区 配套 学校：东方大学城、新世纪中学幼儿园：廊坊新世纪幼儿园银行：农行开发区支行、中行开发区支行、建行开发区支行医院：华祥中医骨科医院、中国石油医院开发区门诊部休闲娱乐设施：艾力枫社高尔夫球场、东方大学城高尔夫球场、廊坊会展中心、廊坊文化艺术中心行政：廊坊经济技术开发区管理委员会小区：艾丽枫社高尔夫,区域优势：交通便利，配套齐全，多条通路
