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1、滨江印象2014年1月总结及2月营销计划,广元中德行营销策划部 2014年2月22日,2月市场表现,2月营销总结,宏观政策与市场表现,2月营销计划,市场总体动态,在售重点竞品项目情况,城区各板块分析,未售项目情况跟踪,2014年广元房地产市场预判,2月市场表现,（1）宏观政策 （2）市场总体动态 （3）在售重点竞品项目销售情况 （4）城区各版块分析 （5）未售项目情况跟踪 （6）2014年广元房地产市场预判,1、宏观政策及市场表现,新年“地王”潮卷土重来 房产税非降房价利器 进入新年还不到一个月，一二线城市就频频出现地王潮。28日，围绕上海闸北区大宁路地块的“地王”争夺战掀起上海今年土地市场的
2、第一波高潮。在经过28分钟、154轮竞争后，这个地块以101亿元人民币的价格拍出，折合楼面地价每平方米4.76万元，溢价率高达111.5%。5天前，深圳前海地块一宗商业用地以134亿元的总价和每平方米超过2.8万元的楼面地价，刷新深圳市总价和单价的“双料”地王纪录。上周，杭州诞生单价“地王”。融信投资集团夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块，折合楼面地价每平方米2.94万元。 与频频现身的“地王”相对应的是高额的土地出让金。截至1月23日，杭州经营性用地总出让金额高达290亿元，刷新历史月度新高。北京1月份的土地出让金也已经超过400亿元，接近历史高点。 土地市场高温不减，房价势
3、必难退烧。从房价调控的角度来看，形势不乐观，很多人呼吁尽快全面铺开房产税。但是从上海的试点效果来看，试点政策还并不完美，税基偏窄问题较为明显。房产税，从目前来看，还难以撼动高企的房价； 从房地产业的未来发展来看，一二线城市仍存在上涨空间，三四线城市也有发展空间，未来大有可为。,广元市区在售（待售）楼盘41个（包括商业项目）。,2、市场总体动态,2、市场总体动态,1、市场总体动态,3、在售项目动态,3、在售项目动态,3、在售项目动态,目前在售32个项目。总供应量30249套，已推出量15603套，推出剩余量4544套，未售存量14336套。总存量约18880套，约200万方。,3、在售重点竞品项
4、目销售情况,3、在售重点竞品项目销售情况,万达广场暖场活动外场图示,万达广场，初一至初七，不间断的暖场活动吸引意向客户到访，活动预算26万元左右。,万达广场暖场活动内场图示,托斯卡纳“冰雪节”活动现场图示,托斯卡纳，通过举办“冰雪节”吸引小孩与大人一起参加，市民参与热情较高，销售促进作用较大。,东坝： 1、御锦湾：剩余房源约200套左右，可选择性较小，目前销售5套。 2、凤琴岚湾：春节期间自然去化销售，未做任何推广，加之在售房源较少仅5号楼房源，春节期间成交3套。 雪峰： 雪峰片区项目春节期间无突出销售推广，基本上采取值班销售，澳门湾与东方豪泰作为区域内“大盘”，销售相对较好，各成交10套左右
5、。 四号桥区域： 维多利亚：下西坝返乡置业客户看房较多，成交状况相对较好，春节期间成交20套，成交房源主要是赠送面积较大的跃层与平层小户型。,3、在售重点竞品项目销售情况,万源： 1、东方曼哈顿：所有房源不分楼层执行销售单价4680元/，通过较大的优惠力度带动销售，春节期间销 售18套，较之前月均10套的销售状况，有所提升； 2、天悦府：春节之前对老客户、企业客户的陌拜、跟踪、电访，积极通过老带新2000元的销售奖励刺激老 客户推荐新客户，春节期间成交状况较好，成交26套，主要为97小套三。 3、托斯卡纳：SP活动营销促进销售，春节期间通过举办冰雪节的暖场活动，吸引意向客户到访，但由于成 交均
6、价在区域内相对较高影响最终成交，春节期间成交约17套。 4、万达：通过密集的暖场活动吸引意向客户到访，初一至初七接连7天的活动氛围营造促进了销售，春节 期间住宅成交7套截止20日目前共计19套。 碧桂园：春节期间推出30套特价房，通过优惠幅度较大的特价房策略促进销售，78-80小套三优惠6.8万元，142大套三优惠11万元，富有吸引力的价格刺激也带动了其他房源销售，总计成交40套。,3、在售重点竞品项目销售情况,四号桥区域销售情况汇总,四号桥区域：春节期间四号楼区域共计销售住宅33套，区域内项目主要以销售中心的节日包装营造销售氛围，到访情况相对较好，但由于在售项目皇都首座与金域香江在售房源选择
7、性有限，限制了销售增长。维多利亚虽然在售房源较多，但以接受度相对较低的跃层为主，加之区域位置接受度较低，成交状况也一般。,4、城区成交板块分析（住宅）,南河中心区销售情况汇总,南河中心区：春节期间共计销售6套，南河中心区金城南岸位置相对较好，是中心唯一在售房源，但因品质欠佳销售状况一般，春节期间成交4套，实属难得。广汇花园作为滞销现房，销售状况一直欠佳销售2套。,4、城区成交板块分析（住宅）,老城销售情况汇总,老城区域：春节期间累计销售约31套，城南时代广场春节期间缺乏有力的销售推广，成交状况很差，只有1套成交；本项目针对重点企事业单位采取“团购”的方式销售消化年前意向客户，即2月采取行销DM
8、发放推出团购价3700-4300持续铺开，成交23套。,4、城区成交板块分析（住宅）,东坝销售情况汇总,东坝区域：春节期间共计成交37套，东环明珠春节期间连续不断的短信投放对提高来访量有所帮助，但由于剩余房源较少，客户选择性有限，最终只成交12套。金橄榄广场独特的地理位置，客户关注度一直较好，但由于成交均价5400元/，相较于万源区域4900元/的成交均价，使得销售状况有所影响，春节期间成交约15套。,4、城区成交板块分析（住宅）,雪峰销售情况汇总,雪峰区域：成交38套，在春节期间无特别营销动作，采取自然去化的方式进行销售，销售状况相对较差，除东方豪泰、澳门湾各成交10套外，其他项目成交较差.
9、,4、城区成交板块分析（住宅）,万源销售汇总,万源区域：春节期间共计成交109套；春节期间万源区域成交状况最好，该区域作为广元楼市热地，购房者关注度较高，来访量相对其他区域项目较高。托斯卡纳、东方曼哈顿、万达中央华城主要通过SP活动营销促进销售；天悦府与英伦悠山郡，主要通过对客户的深度挖掘与相对丰富的产品供应实现了较好的销售成绩；碧水云天与南郡，夹缝在天悦府、悠山郡、与托斯卡纳之间，春节期间缺乏有力的营销推广，成交状况在区域内相对较差。,4、城区成交板块分析（住宅）,大石销售汇总,大石区域：春节期间推出30套特价房，通过优惠幅度较大的特价房策略促进销售，78-80小套三优惠6.8万元，142大
10、套三优惠11万元，富有吸引力的价格刺激也带动了其他房源销售，总计成交40套。,4、城区成交板块分析（住宅）,5、未售项目情况跟踪,24,土地市场 预判,广元土地市场成交面积与成交总价或将筑底，等待反弹,广元土地市场的成交面积与成交总价2012年、2013年呈下降趋势，未来1-2年内，广元房地产市场库存较大存在较大去化压力加之城市人口聚集力与发展潜力趋向“瓶颈”，多重因素制约下，预计2014年广元土地市场的成交面积与成交总价将继续下滑筑底，等待反弹。 预计2014年广元土地市场成交热带将是城东大荣新区一线与城西三江新区一线，城市中央或有零星商业用地出让，较大面积住宅用地出让稀缺。,6、2014年
11、广元房地产市场预判,25,供应去化 预判(1),2014年广元城区在售楼盘剩余存量巨大，份额抢夺急剧恶化,25,2014年，在售项目共计32个，共计剩余存量为15248套，按照广元城区去化量5000套/年进行测算，在售项目剩余存量将在2016年年底去化完毕。剩余存量巨大，市场份额的抢夺现象将急剧恶化。,6、2014年广元房地产市场预判,26,供应去化 预判(2),2014年广元城区未推楼盘跃跃欲试，产品同质化现象严重,26,2014年预计将在本年推售的项目共计10个，现已公布信息的项目共计6个，总套数为5360套，加上两个未公布信息的项目，预计本年推售项目总套数将达到7000套，预计推售面积约
12、60万方，未推量巨大，且产品同质化严重，后期市场将面临巨大的竞争，具体统计如左表。 综上所述：后期广元市住宅城区供应量约200万方，其中2014年预计将推售160万方；按照40万方/年的去化速度测算，后期推售项目全部清盘将在2018年年底，供应巨大，需求较小，项目去化面临巨大的竞争。,6、2014年广元房地产市场预判,住宅市场 预判,广元房地产供应继续维持高位，销售集中度提高，去库存压力较大,供应预判：随着万源、雪峰新项目入市，供应将维持较高水平；多层、小高层、电梯高层、别墅、跃层等不同风格产品或将接连入市，促进广元房地产市场分化发展； 成交预判：万源、雪峰与大荣将是明年竞争最为激烈的区域，城
13、东各项目与碧桂园间的短兵厮杀或将推动广元房地产市场分化，趋近集中度提高，成交高位将趋向碧桂园、天悦府、万达广场等营销水平较高的项目；整体成交均价或将小幅上涨5%-10%。 库存压力：2013年广元房地产市场供销比1.8，库存量较大，预计2014年供销比或将趋近2，广元房地产市场去库存压力较大，市场前景谨慎乐观。,6、2014年广元房地产市场预判,28,商业市场 预判,广元商业地产将进入“大商业时代”，看好优质地段的大型商业体销售,2013年广元房地产开始进入“大商业时代”，2014年随着万达广场、金橄榄广场以及国贸广场后续开发销售，广元商业地产将更具“大商业”特征，看好大型商业体销售； 由于广
14、元城市发展的聚合力有限，商业潜力有待积累，相较于大型商业体的销售，住宅底商或社区型商业的销售或将存在一定去化难度，投资客户容易被分流。 广元城市东西南北扩张，中心城区缓慢改造，都呈现较为旺盛的生活配套需求，预计2014年广元商业地产供应、销售与成交均价都将小幅上涨，未来仍然谨慎乐观。,6、2014年广元房地产市场预判,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。20.8.1920.8.19Wednesday, August 19, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。18:44:4718:44:4718:448/19/2020 6:44:47 PM 3、越是没有本领的就越加自命不
15、凡。20.8.1918:44:4718:44Aug-2019-Aug-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:44:4718:44:4718:44Wednesday, August 19, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。20.8.1920.8.1918:44:4718:44:47August 19, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2020年8月19日星期三下午6时44分47秒18:44:4720.8.19 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2020年8月下午6时44分20.8.1918:44August 19, 2020
16、8、业余生活要有意义，不要越轨。2020年8月19日星期三6时44分47秒18:44:4719 August 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午6时44分47秒下午6时44分18:44:4720.8.19 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。8/19/2020 6:44:47 PM18:44:472020/8/19 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。8/19/2020 6:44 PM8/19/2020 6:44 PM20.8.1920.8.19 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。19-Aug-2019 August 202020.8.19 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, August 19, 202019-Aug-2020.8.19 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。20.8.1918:44:4719 August 202018:44,谢谢大家,
