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1、大连市房地产市场概况,2011年12月22日,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,项目介绍,项目位于大连市星海广场附近，紧邻大连市会展中心； 项目是大连沿海国际中心二期，沿海国际中心总建筑面积30万平米，其中一期项目为17.5万平米，建设住宅、公寓、商业，目前已经完工，二期为五星级酒店、写字楼和公寓，规划建筑面积12.5万平米。 二期规划五星级酒店已经洽谈好JW万豪酒店负责经营； 目前项目一期完工，二期基坑已经完成施工，完成边坡护理，规划手续已经完好，等待办理施工证。,项目位于大连星海广场边缘，是大连星海广场附近的知名项目,项目位置,星海广场区域,核心商圈,东港区域,项目位置,项目位置,
2、项目位置,项目位置,项目一期已完工,项目二期,总用地：3.4万m2 总建筑面积：37.984万m2,项目一期,项目二期,1,2,3,4,5,6,项目指标,JW万豪酒店及写字楼等,项目二期规划指标表,注：可售面积为将公用部分已分摊到相应业态后的建筑面积,二期规划指标,出售与持有 方案一：项目二整体转让，转让价格为人民币7亿元 方案二：由双方共同进行项目二的开发，合作可由投资人提出，再由双方协商 整体运营（建议） 经营：开发完毕后发展商公司将过渡成为持有物业部分的经营管理公司 物业管理及运营：CBRE将承担日常物业管理、运营管理工作，同时将牵头组织开展除酒店外的持有物业部分的出租管理等工作。 酒店
3、：委托万豪国际集团管理经营JW万豪酒店，业主将派驻业主代表及 财务代表。 写字楼：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理 持有部分商业：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理,合作方案,项目整体转让价格7亿元，楼面地价约5600元/平米,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,大连城市辐射力： 东北亚国际航运中心 大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、
4、区域性金融中心。,城市概况,城市产业,大连三产在城市中地位不断加重，未来将大力发展城市旅游、贸易、金融、软件科技产业，为城市发展注入巨大活力,目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。 对于大连市来说，由于东北老工业基地的建设，东北亚国际航运中心的加快落实等一系列利好政策，今后我市在第二产业和第三产业的金融、贸易、货运等方面都会有长足的发展。,因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可
5、估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高速的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。 企业的大量入驻，以及以服务业为主体的第三产业快速发展，增强了大连的城市竞争力。,城市人口稳定增长、外省市人口不断输入一定程度上支撑商品房需求和消费,城市人口,近几年，大连人口数量逐年增加，2005年以后如人口增速明显加快。规划至2020年，大连人口要达到1000万人。 近九年来，大连户籍人口增长率在1%左右，而非农业人口增长率则在3%左右； 每年均有8万左右的外省市人口迁入大连，外省市人口不断输入在一定程度上支撑商品房的需求 城市人口的扩容一定程度上增加了房产需求，
6、促进商品房市场中客户来源的多渠道发展。,2009年第三季度末在岗职工产业构成：第一产业0.9万人，比上年同期减少0.4万人；第二产业47.2万人，比上年同期增加4.6万人；第三产业44.5万人，比上年同期增加2.4万； 到2010年，服务业增加值占地区生产总值的比重提高到47%，现代服务业有较大发展，银行、期货、保险、信息、物流、商贸和中介等服务功能进一步增强； 据估计到2013年，软件和服务外包从业人员超过20万人，2020年将超过40万人。,新增人口主要集中在现代服务业、高新技术产业和制造业；人口结构升级，城市中间阶层扩大,特色产业,大连作为著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人
7、，环境优美，旅游业发展迅猛，对于酒店业有巨大的拉动作用,旅游资源,旅游业,2008年，共接待国内游客3000万人次，比上年增长21%；接待海外游客95万人次，增长13.1%。实现旅游总收入400.8亿元，增长23.3%。 与此同时全年举办： 达达沃斯世界经济论坛 中国国际软件和信息服务交易会 大连国际汽车工业展览会,往来人口目的统计,住宿餐饮业,2008年，大连市星级住宿业和限额以上餐饮业稳定增长，累计实现营业收入48.9亿元，同比增长11.7%。按行业分，住宿业营业收入28.3亿元，餐饮业20.6亿元。按收入类别分，客房收入13.9亿元，餐费收入30.2亿元，商品销售收入9131.9万元，其
8、他收入3.9亿元。,星海广场,星海广场是大连市著名的旅游名片，已经成为大连旅游必去景点,亚洲最大的城市广场位于大连南部海滨风景区的星海广场，原始是星海湾的一个废弃盐场。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的亚洲最大城市公用广场，工程竣工于1997年6月30日。,依托城市“大大连”、“西进北拓”的发展思路，城市逐渐扩容,主城区核心地位不断加强,“大大连”城市层面规划 城市性质：我国北方沿海重要的中心城市和港口城市，文化、体育、旅游及现代产业协调发展的国际名城 城市功能：国际枢纽港，区域性物流中心、商贸中心
9、、旅游中心、金融中心和信息中心； 发展目标：2005年前后，为构筑现代化国际名城奠定基础，2020年前后，确立国际名城地位，远景实现国际名城的发展目标； 沿海经济带和三大中心的规划：一方面表明区域中心向心力增强、经济发展前景好；另一方面明晰了产业发展格局，城市北部发展制造加工业，南部发展金融、高新产业等低碳经济。,主城区的功能定位: 市委九届五次全会通过的建设“大大连”规划纲要，把主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区，市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。 星海板块 凭借旅游、强势海景、与传统核心的便利承接、知名开发商纷纷进驻、政府的实质进程，成为当前城市核心边缘发展前景最
10、好的一个区域。,城市规划,城市核心板块,星海板块,机场新区板块,新软件园板块,软件园板块,华南泉水板块,东港板块,东南沿海板块,虽然大连提出“西拓北”进发展“大大连”，但老城中心区的地位并未改变； 市内四区中，中山区依然商务最集中的区域，扮演着城市核心的角色； 在大连本地人看来，大连最繁华的地方还是在中山区，中山区仍是大连人认知中的价值峰值；伴随着供应的不断减少以及政府规划利好，位于主城区的星海板块地位不断增强。,城市格局,中山区未来仍然是城市核心，区域地位将更加巩固，星海区域将形成大连市的豪宅板块,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,板块划分,中山板块及星海板块为大连高端公寓板块，城市
11、豪宅大多在星海板块,中心区,高新园区,星海区,中山板块 资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集 价格平台：1.8-2.2万/平,西岗板块 资源：政府所在地，城市生活配套完善 价格平台：1.2-1.3万/平,西安路板块 资源：副市级商圈，城市生活配套完善 价格平台：1-1.2万/平,星海板块 资源：海景资源，商务规划 价格平台：2-3万/平,甘井子板块 资源：大连未来房地产项目集中供应区 价格平台：0.8-1.1万/平,大连公寓传统市场主要由六个板块构成。 其中中山板块及星海板块为高端板块。 中山板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在东港区域。 星海板块也逐渐往泛星海板块扩散。 市中心
12、的其他2个板块，西安路板块及西岗板块的供应量也很少，目前只有零星几个在售项目，未看到未来大体量供应。,高新园区板块 资源：产业资源、教育资源 价格平台：1.2-1.8万/平,依托资源,产品特点,类型丰富，各种公寓类型均有,客户构成,未来供应,未来供应集中在东港区,开发水平,开发水平参差不齐，能代表部分城市高端公寓,平台价格,公寓均价：1.8万元2.2万元/平米,传统金融商贸区、高端城市配套,整体客户群以投资客为主,中山板块是大连传统金融商务板块，依托于强势的城市资源，物业价值较高,中山区板块,大连城市名片区域，为资源投资型的财富客户，看重稀缺海景资源，关注区域价值潜力,依托资源,产品形式,高端
13、公寓及小户型公寓为主,客户构成,未来供应,未来土地供应较少,区域整体开发水平较高，多以强势海景资源作为依托,平台价格,公寓：23万元/平方米,星海广场，强势海景资源；较高的知名度；商务区规划利好,投资兼自住客户，及投资客,开发水平,星海板块,西岗板块公寓依托城市中心区的配套资源，目前在售项目较少，未来供应量也较少,依托资源,产品形式,小户型公寓为主,客户构成,未来供应,未来供应较少,产品有一定差异化，产品水平一般，面积范围较广,平台价格,公寓：1.2-1.3万元/平米,位于城市老城区、配套齐全,公寓以投资客为主,开发水平,西岗板块,产品水平一般，同质化严重，供应量现有，以地段为核心驱动，同时价
14、格具有一定优势,依托资源,产品形式,居住公寓为主，少量商住类公寓,客户构成,未来供应,未来可见供应少；,开发水平普遍不高，产品同质化严重,平台价格,1.0万-1.2万元/平米,位于西安路商圈、配套齐全,居住客户为主,开发水平,西安路板块,依托资源,产品形式,居住式公寓为主，多见小户型，精装修，总价低,客户构成,未来供应,未来供应较多,开发水平,产品差异化不强,平台价格,居住公寓：8000-11000元/平米,良好的自然环境及人文环境，交通便利,为满足居住需要而购买的自住型客户,甘井子板块,甘井子板块发展迅速，现普遍价格水平偏低，发展潜力大，未来产品会继续增加,依托资源,产品形式,小户型公寓、类
15、住宅式公寓为主,客户构成,未来供应,未来供应较少,开发水平,开发水平较好,平台价格,目前均价 13000-18000元/平米,产业资源、教育资源,周边软件园区的产业人员和周边高校的教育人员,高新园区板块,目前有很强价格优势，发展速度很快，未来的供应量也较大,大连市场公寓的主要客户为投资客户，中山板块及星海板块为城市高端公寓板块,板块结论,大户型公寓的去化速度在8-16套/月左右，小户型的去化速度在7080套/月左右，与酒店式服务公寓相当，商务公寓较弱,万达公馆,骊高新世界,中心裕景,时代广场,嘉和花样年华期,良运四季会,香榭里CEO时代,北京公园,锦华银座,良玖国际,城品城,美佳华公寓,星海大
16、观,星海大观,杰特公寓,华业玫瑰东方,东方星海,富丽庭,软景E居,中辰国际公寓,华星彼得公寓,中心裕景,去化速度,2010,2011,2012,东塔约1.2万，西塔约6-8万,约8万,约1万,约11万,时间,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,约14万,万达公馆,骊高新世界,大连中心裕景,约8万,嘉和花样年华四期,约15万,星海大观,绿城深蓝中心,时代广场,新星星海湾项目,约66万,约2万,良运四季会,1季度,2季度,3季度,2013,约1.8万,约10万,杰特公寓,约1.8万,中山路板块及星海板块是大连主要供应区域，星海板块供应大约40万平米,华业玫瑰东方,凯伦港湾天地,约4.5万,约3万,上方港景,约13.6万,港汇中心,约10万,创意公寓,约42万,市场供应,星海板块,中山路板块,土地出让,大连市商务金融用地，成交土地楼面地价大约45005700元/平米,THE ENDTHANK YOU
