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1、北海项目系列提案三,2008“巨威领海” 整合推广,文号 WTHY-SCB-08023,历史文化：大连拥有六千年的历史文化，1984年，国务院批准大连为沿海开放城市；大连市被国务院确定为计划单列市，享有省级经济管理权限。1999年，举行百年庆典，国家领导人题词，誉为：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。,地理位置：大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。,前言,提案目录,前言 第一部分：巨威领海全案展望 第二部分：巨威领海一期详述 第三部分：巨威领海一期目
2、标客户分析 第四部分：巨威领海一期市场定位 第五部分：广告推广思路 媒体投放策略 第六部分：销售策略 第七部分: 广告推广策略 第七部分: 平面创意表现,第一部分：巨威领海全案展望,带给你的是什么,百万多平的超级规模大连北海第一大盘的雄心,？,一、市场研究中观市场总体市场格局,由于本项目的位置特殊性，周边房地产市场相对不成熟，总体市场分析我们选择了它辐射半径内的四个地区作为分析项目的主要对比点。我们称之：泉水板块、大连湾板块、金州板块、开发区板块。,开 发 区,金州,大连湾,泉水区,大连市中心,本案,项目所处区域位置图,二、项目立地研究项目区位,开 发 区,金石滩,金州,大连湾,甘井子区,大连
3、市中心,本案,项目位于大连市北部的大连湾街道土城村西侧； 根据大连市西拓北进的整体思路，本项目区域将会成为未来北进的主要方向； 本项目距金州直线距离约8公里；距开发区直线距离约10公里；距大连湾直线距离约5.3公里；距大连市中心直线距离约15公里，自驾车程约25分钟； 项目整体规划范围四至：南侧为沈大高速及202国道、北侧为土羊高速及渤海、东侧为北海工业区、西侧为拉树房村；,高尔夫球场,莱茵海岸,3号地块,夏家河海滨公园,2号地块,巨威领海,二期,一期,三. 国际领海旅游社区时代的来临！,国际化社区概念内涵,大连综合质素最高的 国际化社区,硬件的国际化,文化的国际化,管理的国际化,服务的国际化
4、,软件的国际化,项目自身,国际化内涵,四.社区跨越大盘，质的飞跃,社区：社会的一个区域，社会的分区 社区的概念，已不仅仅是大盘所拥有的规模大，配套大，设施大等单纯的产品表述。 而是以大盘为基础，对区域内开放，包容，和谐的居住氛围的一种描述，是从城市的角度给生活方式一个宏观的概括。,国际社区首先应具有相对宏观的规模，并体现其时代性、开放性和集聚性； 其次，在综合功能上，如生活设施配套、区域内外环境、物业管理服务水准等方面，都应与时俱进，并吸纳不同文化背景的生活方式。,5.国际领海旅游社区 在综合功能上于世界同步，在生活方式上吸纳不同文化背景,巨威领海旅游社区 品牌内涵的诠释,国际旅游社区所倡导的
5、一切，建筑理念、产品形态、配套设施及居住文化都将对城市未来的住宅发展趋势起着指导性和引领性的作用。,改变大连未来住宅方向,定义大连未来居住格局,大连北区的第一大盘，兼具着国际旅游社区的规划和配套，我们的出现将带动整个区域的发展并改变大连目前的居住格局，我们塑造和挖掘了整个北区的区域价值。,占据领导地位定义大连北区的市场指标,秉承着优越的地理位置，国际中央生活区的大手笔规划，我们有理由成为大连北区生活的第一品牌。我们的价格、品质、配套都将成为该区域所有楼盘的参比对象。,引领大连未来居住理念,我们的客源是兼顾各个层面的主流人群，他们的人文价值取向和消费观念将受我们所倡导的居住文化而改变，从而指导大
6、连的居住理念。,6.定位诉求,规 模 百万平大连北区 第一盘是这个 城市的骄傲,团 队 巨威地产为城市缔造骄傲,交 通 多元化交通，规划中轻轨同步世界城市中心生活,规 划 主题社区荟萃世界各国风情人文,配 套 主题商业街区，区域发展重心接轨世界生活模式,城市骄傲 领海生活,建 筑 纯正异国建筑还原世界建筑的精髓,一、总体规划思想 1、站在时代的前沿，以超前的理念，规划一个符合国际旅游领海生活居住标准，代表未来人居方式的前瞻性低密度住宅小区； 2、创造北海湾畔充满浪漫人文情怀的高尚临海社区； 3、合理的景观系统确保优美的海域生活环境； 4、以配套提升地块价值，树立大连标志性的旅游社区形象。 二、
7、整体规划原则 1、有效利用北海的位置拥抱北海，发挥“半岛湾畔”优势 2、创造具有代表性的建筑 充分考虑建筑本身的景观作用，不论选择何种风格的建筑，都要将来令社区建成后之形象别具观赏性； 整体风格的一致性与个性化的和谐统一。 3、高尚生活素质 在北海湾畔建立一个与众不同的具有高度前瞻性的舒适生活环境 浪漫人文情怀生活的典范，这里既有自然清新的环境，又有通往繁华都市的便利交通。 为居住者提供大量的休闲空间和设施是本项目最鲜明的特色。,综合码头,沙滩运动,休闲娱乐街,漫步海岸线,海鲜美食街,古老渔民文化村,7.二期海上集度假、休闲、娱乐、体育运动等项目,海滨酒店,中央广场,水族馆,海滩日光浴,水上巴
8、士,主要物业组合： . 度假酒店 . 会议中心 . 康体休闲中心 . 度假别墅 . 度假公寓 . 高尔夫 . 水上运动中心（游艇、 风帆俱乐部） . 运动中心（网球场、 卡丁车、保龄球场等） . 海滨浴场 . 海滨别墅或酒吧 . 水中别墅（度假用） . 美食天地（酒店内、酒 店外、海边） . 商业街以及商业配套,高尔夫者可以在“巨威领海”享受生活 在西侧的高尔夫球场享受高尔夫运动,4、高尔夫球场运动,3、前往高尔夫俱乐部,1、抵达旅游接待中心,2、入住五星酒店,以家庭为单元的度假人群可以在 “巨威领海”下享受,娱乐 Recreation,休闲Relax,教育Education,以居住为目的人群
9、 可以在“巨威领海”下享受所有,环境 Environment,便利 Convenient,投资 Investment,影剧院,海景酒店,餐饮商业街,水族馆,豪华酒店,游艇俱乐部,高档居住区,大气的，国际的，未来的，个性的，独特的,这是一个与世界对话的舞台 这是一种博览全球建筑的视野 可以享受世界色彩的生活 可以同步世界文化的起点 在世界的T台，执掌环球时尚,唯一性：,一，巨威领海,具有唯一性和不可比拟性,享受景观零度海拔，零距离亲,享受之旅莱茵海岸、鹿鸣岛、夏家河海滨 公园，一路观山观海,享受清新海风轻拂，山林鲜氧,享受未来北海海滨远景规划,享受休闲北海海滨公园，旅游度假好去处,享受优雅无工业
10、污染无城市喧嚣,二.我们的客户定位,看得见的有形阶层 看不见的隐形阶层,高端和中高端客户,为岛和蓝湾的 综合购楼者和. 描述为 ,他们是生活的宠儿， 他们是成功者，所谓的“富人”,但是钱不是识别他们唯一的标志 他们是贵族阶层的雏形 讲究品位，讲究格调，讲究身份,他们不事张扬，生活自然、从容随意 不会象暴发户那样招摇过街 也不会象守财奴那样谨慎刻薄,他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒 梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子,在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投,这些“有形和隐形”中高端人群，对应本案的后期产品,以上特点，决定了
11、市场定位于 世界的，中国的，大连的中高产阶级为主,领海：皇室公寓私密全海景高贵私家俱乐部式上流社会享乐专属；,第二部分：巨威领海一期详述,总案名:巨威领海,曾被称为沿岸水、沿岸海、海水带和领水，在地理上是指与海岸平行并具有一定距离宽度的带状海洋水域。 按海洋法，领海定义为：“国家主权扩展于其陆地领土及其内水以外邻接其海岸的一带海域，称为领海。”,领海（territorial sea），,(如果是在世界地图上指不出来的，那么，不要向世人夸耀自己在世界上拥有什么。如 果没有自己的哲学和生活的美学，再富有的人，心灵上也未必有领海),秉奉领海之“尊贵”，谨承领海之“风雅”，缔造领海之“信赖”。,一期住
12、宅产品 ,情景感，仿佛听到看到了激浪拍岸 一种屹立潮头的成就感 传奇、向往,一，产品描述,本案,领海丽湾,领海逸居,备选：,领海映象,凸显巨威领海“海域生活”的“不可比拟性”，,零距离亲海的距离感 情景感，海洋气息扑面而来 超迈的豪情 身份、地位感,二三期及后期其他产品 ,领海xx,第三部分:巨威领海一期目标客户分析,军、政官员或者国企、事业单位高管居多； 灰色收入成分明显，所以不想为外人所知； 可能有转移资产的目的 可能以别人的名义购房 张扬的名声显赫的楼盘并不受他们的喜欢,他们资历很深、见识很广； 一生的积累让家底丰厚； 以前他们用健康换金钱，现在他们到了用金钱换健康的时候了，所以环境对他
13、们很重要；,他们是企业的老板或者是高层管理者； 他们是时代的掌舵者； 他们自由支配的时间很多，每年均有一定的休假和旅游时间；,“巨威领海”客户探寻异地购房者,类别一：投资型客户,诠释：购房目的比较单一、明确，就是用于投资； 主要看好这里无限的升值潜力，有感性投资和理性投资两种客户； “投资”包括两种含义：一是过几年升值后用于出售；二是长期出租，长线投资； 期望户型基本上都是小户型，如一室的40至50，二室的60至90 等； 购房者年龄一般在30至50岁之间,类别二：居住兼投资型客户,诠释：这部分客户的购房目的不确定，可能用于自住，也可能用于投资，主要看这里未来的升 值和居住氛围情况； 年龄以4
14、5至55岁为主，多数属于公司领导人员，已接近退休年龄； 收入较高，属于二次以上置业者； 期望户型一般较大，多为60以上的两室、三室户型,类别四：度假型客户,诠释：这部分客户的经济条件基本上都比较好，收入高，购房目的主要是想在春夏等休闲时候 到这里度假，他（她）们注重视野、景观等条件，讲究舒适度，本外地客户都有（比例上， 外地客户略大于本地客户）； 这部分客户年龄多在35至45岁之间，事业有成，需求户型多为2室以上的中大面积户型； 从购房全体来看，这部分客户的比例不大，约67%左右,类别三：企业人士,诠释：这里的行业人士主要指入驻产业园区国际品牌国有大中型企业； 购房目的主要是用于投资，和工作生
15、活方便.需求产品为小户型产品，如40至50的一室和65 的二室户型；,1.岛、 是将客户定位为高中低等客户，推广是由一期的相对低端客户到后期的逐步高端诉求 2.蓝湾 都将客户群定位为极少数的巅峰人士,一，寻找巨威领海的客户：,二，而选择本案一期公寓产品的人群， 我们把他们描述为 ,海域生活梦想家,这群人的特征 与岛项目前期的客户群比较 接近但“追求梦想”的色彩更浓重,以上特点，决定了市场定位于 大连以及北三省的中高产阶级为主,三，生活方式研究,看得见的隐形阶层 + 看不见的隐形阶层 + 海域生活梦想家,客户群 ,四，挑战价值观,所以，我们与客户对话的东西， 或者说客户冀望于我们的东西 已经超出
16、了“房子”和建筑的意义 我们面临的挑战是我们的客户群本身,挑战他们的价值观，迎合他们的人生观,五.我们的客户 可以用逆向推理的方法去找到他们 ,排除亿达和圣岛品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择最“远”的巨威领海的人群， 昭示了他们爱“远”的的秉性， 显示了重要的需求特征 二次或多次置业者为主； 居住已不是其购房的主要目的，而投资才是最重要的因素； 有足够的购买力，大部分为成功人士，部分购买者为多套购买； 对地理环境的要求最为关心（因为这是独一无二的）； 具有很敏锐的投资眼光； 年龄在3550岁之间为主； 拥有相当的成就感； 希望走在别人的前面，有超前意识；,六.不可忽略的特殊群体,辛寨子、营城子 、革镇堡等外包企业工作的外籍人士、企业老板、高级管理人员,感性利益,理性利益,山景,海景,泛会所,配套,园林,交通,户型,物管,修身养性,乐趣,浪漫,轻松,休闲,享受,自由,社区文化,领
