地产规划建议精编版

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1、朝北 大悦城 建筑规划建议,2008年9月,目录,一、项目解读 项目概况 项目平面图 二、风险分析 招商风险 营运风险 三、未来工作重点,一、项目解读,项目解读项目概况,朝北大悦城,所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底,根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。,朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。,项目解读平面图总结,二、风险分析,招商： 项目

2、双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临较大的租赁及租金风险,营运： 每一层对应面积较大，人流如何有效带动 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者,风险分析,朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。,项目招商风险,项目双首层设计及2-4

3、F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临很大的招商和租金压力,项目风险应对建议招商风险应对,风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度,双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。,手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积） 目标：增加亮点街区可

4、视性，带动品牌招商,表达方式： 主题铺装 欧式咖啡馆与品牌结合 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光,香榭大道,表达方式： 主题铺装 日式咖啡馆结合品牌零售 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光,日韩街区,项目风险应对建议招商风险应对,风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉,因为飞天体梯的使用，5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。,手段：扩大5F中庭空间 方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回

5、。 目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商,表达方式： 户外座椅 挑空小中庭,项目风险应对建议招商风险应对,风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够,布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划,手段：打造家庭娱乐街区 方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小丑、杂技等 目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业,L7-8,表达方式： 大量户外表演 时尚家装饰品、个人护理 节日活动 体现主题的家居饰品店,项目风险应对建议招商风险应对,风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明,楼层

6、单体面积达到1万平方米之多，不易形成鲜明的主题，且不利于商铺之间的互动和人流的畅通,手段：开发主题广场 方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户,八大主题广场,目标租户：Rose Tea House、Cova、Angesb, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport,“悦”广场,目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarn

7、oski,欧陆广场,日韩广场,目标租户：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久龄、Banana Republic、Watami、S K Collection,节日广场,目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle,目标租户： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre,目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,N

8、ike,Puma,Kappa,运动广场,家庭广场,L7,音乐广场,科技广场,项目风险应对建议招商风险应对,风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战,10-11F面临很大的租赁及租金压力,项目风险应对建议招商风险应对,手段：打造主题街区 方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区 目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金,餐饮主题街区,表达方式： 大量主题正餐 户外座椅 变幻景观 绿色植物,项目营运风险,楼层高，单层面积大，人流带动性较弱 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引人流,项目风险应对建议营

9、运风险应对,风险1：楼层高，单层面积大，人流带动性较弱,商业有11层之高，部分楼层单体面积过大，对人流的带动性弱,Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走,手段：科学规划餐饮布局 方法：餐饮规划做到“相对分布，局部集中”，设置休闲餐饮，延长逗留时间 目标：带动人流，相应的缩短培养周期,C,J,L,C,J,L,L/C,F,F,L/C,L1,L2,L3,L4,L6,F,L/C,L7,L/C,F,L8,F,美食百老汇,C,L5,L,L,T,T,C/J,C,Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 J

10、unk food 快餐 Take away现拿即走,T,T,T,T,C/J,F,C,F,F,Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走,F,项目风险应对建议营运风险应对,风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差,大型活动中庭缺乏、仅在首层存在，五层中庭略显空间不足，相对项目体量来说配套不够,手段：运用科技手段，形成视觉焦点 方法：在首层中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上升到高层空间） 目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点,多功能升降展示舞台,L1,项目风险应对建议营运风险应对,风险3：未来

11、商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够 手段：1、增加体验性景观 2、增加人性化设计 方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观 2、体现人文关怀的户外等候区等景观,不同时段出现白天与黑夜的变幻,不同时间水景会有不同变化,主题街区位置 （L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）,L6,L5-8,多功能跳跳泉,服务中心Concierge,问讯中心Information Centre,L1,L5,色彩多变音乐喷水池 Music Fountain,L5,人性化设计细节,儿童主题厕所,朝北大悦城硬件考虑建议,广告牌的开发及条件预留,花车位置要预留上下水,活动场

12、地要预留上下水、地插及吊件等，方便各种活动的举行,预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出,每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）,餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件,停车场汽车美容位置要预留上下水,在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出,朝北大悦城硬件考虑建议,广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁 活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行 花车位置要预留上下水 预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 提供给餐饮及零售租户地

13、下空间及电力规划 挂饰装置预留管线 户外广告牌的开发及条件预留 餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） 电梯预留足够的广告位 考虑滚动广告位位置，并预留足够电力 停车场汽车美容位置要预留上下水 在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出,Thats all,THANKS,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。20.8.1920.8.19Wednesday, August 19, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。16:13:5416:13

14、:5416:138/19/2020 4:13:54 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。20.8.1916:13:5416:13Aug-2019-Aug-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:13:5416:13:5416:13Wednesday, August 19, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。20.8.1920.8.1916:13:5416:13:54August 19, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2020年8月19日星期三下午4时13分54秒16:13:5420.8.19 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自

15、我。2020年8月下午4时13分20.8.1916:13August 19, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020年8月19日星期三4时13分54秒16:13:5419 August 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午4时13分54秒下午4时13分16:13:5420.8.19 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。8/19/2020 4:13:54 PM16:13:542020/8/19 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。8/19/2020 4:13 PM8/19/2020 4:13 PM20.8.1920.8.19 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。19-Aug-2019 August 202020.8.19 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, August 19, 202019-Aug-2020.8.19 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。20.8.1916:13:5419 August 202016:13,谢谢大家,