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1、,2011,2011年6月5日,战略咨询 Strategy Consultant 投资顾问 Investment Consultant 招商代理 Investment Adviser 深度研究 Depth Study ,海尔地产区域开发业务 战略规划报告,海尔地产区域开发的意义 区域开发的政策形势和市场机会分析 区域开发的企业实践和能力分析 海尔地产的资源优势分析与战略选择 海尔地产区域开发产品模型 海尔地产区域开发业务战略规划 区域开发的操作流程,主要内容,区域开发,低成本介入 以策划规划的方式“圈得”大片土地 通过与政府达成契约的方式保障投资的收益,低风险扩张 分期进行基建、市政开发的投入
2、，项目进度可控 政府负债具有较高的信誉，开发商的风险较小,高财务收益 分享土地以及项目开发的各种收益，包括固定债券收益、土地增值收益、二级土地收益,高速度增长 分享城市以及区域经济增长的成果 成为推动城市经济发展的土地综合运营商,四大核心价值,区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发,区域开发的定义,区域开发的核心价值与定义,区域开发的投入产出模式,投入产出模式,区域规划与产业定位 聚集区域开发的各类资源 吸引合作伙伴与客户 基础设施建设 公共环境建设 旗舰项目开发
3、与运作,区域公共环境建成 基础设施建设完成 旗舰项目开发结束 建立资源平台与产业平台 区域的土地价值提升 区域的影响力扩大,固定债权收益：获得一级土地开发成本及合理利润 土地增值收益：经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成 房产销售收益：低价获取二级土地开发权，获得高额房产销售利润 自主经营收益：通过房产出租及物业经营获得稳定收益,投入,区域开发,产出,盈利,区域开发价值实现的基础,在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作关系，特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性 区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策
4、制定、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定，使自己成为市场推动型的“城市运营商”,区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式 区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发的进程，并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权,在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面 在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启
5、动搭建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件,利用软性约束 控制大块土地,区域开发商利用智力资源来主导规划，在满i足相关利益方基本要求的同时，能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要素，最大程度发挥区域各项资源的优势,通过共同利益 绑定地方政府,凭借智力投入 主导区域规划,整合各种资源 引领开发进程,区域开发对于海尔的战略意义,海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手,公司层面,集团层面,项目层面,海尔集团各类资源的重要整合平台,海尔地产项目运营能力的重要提升途径,海尔地产区域开发所秉持的原则,秉承差异化区域开发理念,培养可复制
6、化的开发能力,优先关注国家级规划区域,与海尔工业地产协同运作,国家级规划区域往 往具备比较雄厚的工 业基础以及相对发达 的交通设施条件 国家级规划区域受 到政策利好影响，将 带动周边地区资源的 集聚，引导产业结构 转移，为区域开发奠 定良好的基础,海尔集团具有遍布全国的工业园以及产业资源，海尔地产应充分利用其资源优势协同攻关 海尔区域开发应以海尔工业地产为依托，开发配套型的商业、住宅项目，形成地区性综合型片区,海尔地产的区域开发应该以创新为主题，在原有的区域开发模式上，结合自身的优势进行新的探索 海尔地产应充分利用集团先进的科研成果，借助创新理念和先进科技培育独特的区域开发竞争力,标准化的开发
7、模式已经成为房地产开发的主流，海尔的区域开发重在通过标准化来培养可复制的项目运作能力 区域开发将吸引各类开发商通力合作，海尔地产应把握好学习其他房地产企业成熟项目运作模式的机会,主要内容,海尔地产区域开发的意义 区域开发的政策形势和市场机会分析 一级开发的市场机会分析 区域开发的市场前景分析 区域开发的企业实践和能力分析 海尔地产的资源优势分析与战略选择 海尔地产区域开发产品模型 海尔地产区域开发业务战略规划 区域开发的操作流程,云南城投：环湖东路、昆明湖、生态城项目，昆明城中村改造、西双版纳旅游区 上海城投：上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设 漳州发
8、展：福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区 黑牡丹：常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目 泰达股份：大连市甘井子工业园区金龙寺土地整理项目、扬州广陵新城项目 山东省鲁商置业：青岛得燕儿岛路片区旧城改造 ,从现实市场看，一段时间内，各地城投公司、国有控股公司控制了一级开发市场,绵世股份：成都成华区保和乡旧城改造、郫县龙梓万旧城改造项目 中天城投：贵阳国际会展中心项目、渔安安井公租房和安置区、贵阳城中村改造、龙洞堡工业园区、乌兰奶牛场温泉旅游项目、贵阳金阳新区 高金食品：宜宾市翠屏 区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目 华业地产：北京通州区梨园镇地块（新市镇） 亿城股份：唐山
9、市环城水系大城山片区、秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区 中南建设：海南儋州、盐城中南世纪城、海门圩角河、海门张骞大道、南通体育会展中心 万方地产：顺义区太平村改造 大连万达：福建琅岐岛旅游度假区、武夷山旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区 ,多年来，在政策形势扑朔迷离之际，有些上市公司及房地产企业曾大胆参与了一级开发,在过去的商业实践中，企业参与一级开发的获利颇丰,海南儋州滨海新区：与政府协定净收益70%，并且已经中标第一 期全部800亩二级土地 南通体育会展中心：打包挂牌19亿，二级收入全部归企业 南充清泉坝政治项目：保底净收益是实际到位投资额的15%,贵阳市云岩区渔安、安
10、井片区：与政府协定净收益70%，已经中 标区块内58万m2土地开发权 金阳几个地块：二级开发收益+政府对于会展相关项目的政策 扶持金,常州北部新高铁片区：政府按10%的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施,按15%的毛利率回购安置房,棋盘山商住项目：按15%的收益率获得投资回报,中南建设,中天城投,黑牡丹,亿城股份,从近期国家出台的相关政策来看，企业参与一级开发的空间逐渐变大,国家政策,2007年11月土地储备管理办法,2010年5月关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见,2010年6月关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知,土地一级开发整理“政府主导、
11、市场化运作”，通过公开招标方式选择工程实施单位。,鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设。,1,2,3,4,2010年9月“两整治一改革”活动,市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等公益性资产，不得作为资本注入融资平台公司。,土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。,地方政府也出台相关政策，鼓励企业参与一级开发,成都市,持续的楼市调控使得二级市场存在诸多不确定性，房地产企业向“土地一级开发商”转型的愿望增强,一
12、级开发相对于二级开发具有以下优势：,土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险。,资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算，开发利润基本由政策提供保障。,开发商在进行土地一级开发的过程中，相当于对这个地块进行了一次前期调研，对开发成本平衡点、土地、项目的了解情况要比别人有优势，同时也通过一级开发与政府建立了良
13、好关系，甚是是内部的契约，这为参与二级土地市场的角逐打下了良好的基础。,很多土地在拆迁过程中采用的补偿方法是产权置换，假如一级开发企业能在二级市场拿到土地开发权，不但能在二级开发过程中节省下前期的调查费用，还有大量的拆迁成本，同时还有一级开发中的利润。因此即使高价格拿下土地，也比直接参与二级市场竞争的开发商更有优势。,优势一：不存在土地价值风险,优势二：收益稳定并且可控,优势三：有助于获得二级开发权,优势四：节省二期开发的各项成本,一级开发的流程与企业获取利润的方式,1、获取开发权： 地方政府经过合法程序，授权公司对特定规划范围的土地进行一级开发，依据合同约定进行投入，获得回报 2、一级开发公
14、司成本投入： 一级开发公司负责“管理、策划、规划、融资、征地、拆迁、基建、市政、营销和招商”所有成本投入，经过政府审计后，作为一级开发的成本，作为政府对企业的负债。,3、获取利润的方式 固定收益:政府以卖土地的收入或者其他来源的费用，支付开发成本及合理利润（一般为总成本的8%-15%） 溢价分成：区域内土地卖地收入，扣除上缴国家、省市等上级部门的税费以及支付完开发成本（包括合理利润）后的盈利部分，由一级开发公司与当地政府分享，分享比例需要谈判。公司和政府的一般比例为5:5，7:3；也有高达9:1的。 固定收益+溢价分成,但因土地一级开发无国家统一政策，企业参与一级开发的市场透明性较差,通过其他
15、方式把成本做大，从虚报的成本中拿利润。 “比如每亩地实际成本是20万元，开发商可以做成30万元，多出的在政府看来是成本，对开发商来说就是实实在在的利润，另外还可以名正言顺地拿到所规定的8%。”,2004年12月29日成交的海淀区中关村西区综合科技贸易用地，竞得人和土地一级开发商都是北京中关村国际商城发展有限公司； 2004年12月21日成交的“车公庄危改小区D区综合楼”用地，竞得人和土地一级开发商都是北京隆盛房地产开发有限公司。 北京西南区域超大盘万年花城也是由万年集团从一级开发做起的。 “海淀区颐清家园项目A、B、地块住宅及配套用地”、“良乡拱辰南大街理想SOHO”等土地竞得人和土地一级开发
16、商均为一家等等。,许多地块的一级开发是由政府和企业秘密签订的协议，外界极少知晓，一级开发商也颇显神秘。,主要内容,海尔地产区域开发的意义 区域开发的政策形势和市场机会分析 一级开发的市场机会分析 区域开发的市场前景分析 区域开发的企业实践和能力分析 海尔地产的资源优势分析与战略选择 海尔地产区域开发产品模型 海尔地产区域开发业务战略规划 区域开发的操作流程,城市化进程步入更高阶段，人口与资源的聚集带来 城市规模的急速膨胀,大城市凭借各种优势条件，吸进着周边城市的人才以及产业资源的集聚,大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，出现了围绕在周边的卫星城,政府公共服务放开，吸纳民营资本进入城市开发,汽车消费、度假旅游、中产阶级出现、市民工作与居住分离等给城市化建设带来深远影响,每年1000多万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1平方，则全国需新建5亿平方米住宅,房地产起步阶段,平稳阶段,人均GDP800美元,1300美元,8000美元,13000美元以上,快速上升阶段,萎缩阶段,2010年,4283美元,资源聚集
