《商业地产PPT11精编版》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产PPT11精编版(41页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、商业地产运营师培训系列业态分类和基本特征,为何要了解商业业态,先商业后地产(运营年的前提) 项目与商户定位(吻合、互补、替代) 价值链合理构建(专业化分工的前提),内容大纲,业态划分标准 业态理论及影响 常见业态简介 我国业态变化,商业业态划分标准(12+5),目标顾客 商品结构 服务功能 商店选址 商圈范围 商店规模 店堂设施 经营方式 组合变化:食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、工厂直销中心,商业业态的演化规律,手风琴定律; 零售轮转理论; 自然淘汰理论; 业态变革的一般条件;,这个理论认为,零售企业经营范围是不断从综合化向
2、专业化再向综合化方向循环发展的,每一次循环不是过去的重复,而是赋予新的内涵,从而出现了不同的零售组织。 按这一理论,美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。,手风琴理论,零售轮转理论,1.新型组织发展: 低价格、低毛利、低成本,2.发展一段时间: 高价格、高毛利、高成本,3.继续发展: 高价格、高毛利、高成本,4.新型组织萌生: 低价格、低毛利、低成本,随时间 推移补 充服务,随时间发展补 充更多服务,条件成熟,市场 机会 来临,自然淘汰理论是直接从达尔文的自然选择理论派生出来的。其主要内容是:零售组织的发展变化必须要与社会经济环境相适应,诸如生产结构、技术革新、消费增长及竞争态势等。零售组织
3、越是能适应这些环境变化,越是能生存至永远,否则将会自然地被淘汰或走向衰落。 例如,美国在第二次世界大战后,社会经济环境发生了巨大变化,城市人口向郊区转移,这使得位于市中心的百货商店由于地理限制、交通拥挤、停车困难、客流量减少等原因,业务经营遭到了困难,而在市郊的购物中心则蓬勃发展。,自然淘汰理论,业态变革的一般条件,顾客拉动; 生产推动; 竞争启动;,百货业态特征,采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式; 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利,以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主; 采取定价销售,可以退货,有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施,服务功能齐全; 选址在城市繁华区、交
4、通要道; 商圈范围大,一般以流动人口为主要销售对象; 商店规模大,在5000平方米以上; 商店设施豪华,店堂典雅、明快; 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的人;,百货发展及业态细分化,工业革命、城市化、人文思想、悠闲阶层 开放之后的增长与98百货倒闭年; 2003年回暖,目前势头增长超过超市; 南京市场不同的定位:中央、新百、金鹰国际、东方、大洋百货 判断定位的着眼点:客单价、品牌 国内(客户):太平洋、百盛、新世界、西武、王府井、银泰、大洋、大商、中央,01超级市场(标准超市),采取自选销售方式,出入口分设,结算在出口处的收银机处统一进行; 商品以包装食品、生鲜食品和日常生活用品为主,满足消
5、费者日常生活必需品需求为主; 选址在居民区、交通要道、商业区; 商圈范围较窄,以居民为主要销售对象; 商店面积在500平方米以上; 目标顾客以居民为主;,02大型综合超市(大卖场),采取自选销售方式和连锁经营方式; 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发; 设有与商店营业面积相适应的停车场; 目标顾客为购物频率高的居民; 商圈范围较大; 商店营业面积一般在2500平方米以上(依城市大小不同); 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。,03便利店,以开架自选为主,结算在出口处的收银机处统一进行,可采取连锁经营方式; 商品结构特点明显,有即时消费性、小容量、应急性等; 营业时间长,一般在1
6、6h以上,甚至24h,终年无休日; 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地; 商圈范围窄小,一般设定在居民徒步购物510分钟到达的范围内; 商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高; 店堂明快、清洁、货架丰满; 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买; 经营实行信息系统化,开展单品管理; 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。,04仓储商店(与资料不同),选址:城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客:辐射半径5公理以上,目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。 营业面积: 营业面积6000平方米以上。
7、 商品(经营)结构:以大众化衣、食、用品为主,自有品牌占相当部分,商品品种在4000种左右,实行低价、批量销售。 商品售卖方式:自选销售,出入口分设,在收银台统一结算。 服务功能:设相当于营业面积的停车场。 管理信息系统:程度较高并对顾客实行会员制管理。,案例:德国麦德龙集团(Metro) 德国麦德龙集团是世界上最大的仓储式商店,成立于1964年,经过30多年的发展,目前在德国、丹麦、法国、美国、意大利、匈牙利、中国等地建立了3 000多家分店,1997年在欧洲收购了荷兰万客隆(Makro)。2001年集团销售额为44347亿美元,名列世界500强中第72位,在世界零售业中排名第6位。其主要目
8、标顾客是机构用户,并全部实行会员制,采取“现购与自运”的经营方式。 2001年底,麦德龙在中国共开设15家商店,营业额高达近50亿元人民币,在中国连锁企业排行榜上名列第九。,从苏果业态看超市细分化,苏果购物广场(大卖场) 苏果社区店(折衷) 苏果生活超市(标超) 苏果便利店 苏果好的便利 苏果平价店(不成熟的表现),商品规划要求: 宜宽不宜深 吸引顾客完成 一站式 购物为中心 商品宽度比商品深度 重要!,商品规划要求: 宜深不宜宽 吸引顾客目标性 民生必需品 消费为中心 商品深度比商品宽度 重要!,业态与商品结构 组合 的基本原则,大卖场,中小(社区) 超市,引进大卖场的不同定位,休闲之都:成
9、都的差异; 北京家乐福与沃尔玛的差异; 如何看大卖场的不同定位?,满足一站式购物需求 服务于大众家庭 提供免费停车场 开心购物家乐福 三大处37课,满足追求高质量生活 的顾客购物需求 服务于白领及中产阶层 如:突出家居用品 提供寿司、海产品等,满足一站式购物需求 服务于大众家庭 提供免费停车场 开心购物家乐福 天天低价,充分满足会员的购物需求 充分显示会员尊贵身份 优品低价,SAMS CLUB,价格带观察(与百货的差异),一个小分类中至少一个超低价为单品,且是市场上最便宜的,并有合理品质。很多消费者尤为在乎价格。(体现价格形象) 中间价位50%以上。至少有一个高价位单品小分类中佼佼者, 例:飞
10、利浦照明 (体现品质形象) 在许多小分类中有可能超市OEM产品或最好价格的商品定制商品(包销商品) 结构数 价格带 价格区 单品比较 开始选择 同一小分类单品应充分满足价位分布要求,中间价位为主兼顾高、低价位。,占比,低价位30%,中间价位50%,名牌或高价 位20%,500 600 700 800 900 1200,Carrefour,REGION : Central,SEASON :,Your Need / Your Comment :,29%,Average G. MARGIN Without Promotion :,10,5,2,Item Number,Summer,Metro,TRU
11、ST-Mart,6000/6001/6002,5.9,6.9,4.9,7.9,9.9,12.9,14.9,16.9,19.9,4.9,7.9,5.9,7.9,12.9,16.9,Children slipper,Carrefour,REGION : Central,CITY : CDGWD,SEASON : Summer,Your Need / Your Comment :,Average G. MARGIN Without Promotion :,26,16,6,Item Number,28%,Metro,14.9,12.9,7.9,9.9,16.9,TRUST-Mart,Ladies sl
12、ipper,60030-60039,3.2,19.9,22.9,24.9,39.9,1.9,5.9,6.9,3.2,6.9,9.9,12.9,16.9,39.9,1.9,5.9,7.9,9.9,12.9,16.9,19.9,6.9,Carrefour,REGION : Central,CITY : CDGWD,SEASON : Summer,Your Need / Your Comment :,30%,Average G. MARGIN Without Promotion :,22,8,7,Item Number,Men slipper,60040-60045,9.9,12.9,Metro,T
13、RUST-Mart,6.9,7.9,14.9,16.9,1.9,3.2,5.9,19.9,29.9,39.9,3.2,7.9,9.9,16.9,39.9,1.9,7.9,9.9,12.9,16.9,6.9,大型超市附着商店业态规划分析,大型超市的位置设置; 动线规划; 零售商店的形状、进深、大小、开间; 商户分类及避免重复性; 租金水平分析 实地案例,专业店(苏宁、新华书店),选址:市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客:目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。 营业面积:根据商品特点而定。 商品(经营)结构:以销售某类商品为主,体现专业性、深度性、品种丰富,选择余地大。
14、 商品售卖方式:采取柜台销售或开架面售方式。 服务功能:从业人员具有丰富的专业知识。 管理信息系统:程度较高。,家居建材商店(百安居),选址:城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。 商圈与目标顾客:目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。 营业面积: 营业面积6000平方米以上。 商品(经营)结构:商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的。 商品售卖方式:采取开架自选方式。 服务功能:提供一站式购足和一条龙服务,停车位300个以上。 管理信息系统:较高。,专卖店(服饰居多),选址:市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客:目标
15、顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。 营业面积:根据商品特点而定。 商品(经营)结构:以销售某一品牌系列为主,销售量少、质优、高毛利。 商品售卖方式:采取柜台销售或开架面售方式,商店陈列、照明、包装、广告讲究。 服务功能:注重品牌声誉,从业人员具备丰富的专业知识,提供专业服务。 管理信息系统:一般。,商业项目招商前的思考,招商的时机把握 1、商户的开店计划(年度计划与周期) 2、项目所在商圈与商户拓展的关系 如何扩充自己的商户资源 1、你需要什么样的商户 2、亚业态差异 3、去哪里找到你的目标,购物中心,由发起者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理; 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成; 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设有相应规模停车场; 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道; 商圈根据不同经营规模、经营商品而定; 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制; 目标顾客,以流动顾客为主;根据选址和商圈不同,购物中心可分为社区型、地区型、区域型、都会型。,社区型购物中心,选址:市、区级商业中 商圈与目标顾客:商圈半径为5-10公里。 营业面积: 建