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1、上海大宁国际商业广场,市场调查报告 2008年8月,目录:,第一部分 概况 第二部分 商业分布 第三部分 分析,第一部分：大宁概况简介,概况 项目介绍 技术指标 规划 现有建筑,概况,本项目所在闸北区地处上海中心城区北部，大宁路和共和新路交界处，是大宁国际社区的主要功能板块之一；大宁国际的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。 周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市等住宅社区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地,交通,紧邻南北高架，地铁和直达项目的20多条公交
2、线路使上海大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。 地铁 离地铁1号线延长路站仅80米；离人民广场仅5个地铁站 公交 公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直达本项目 开车 中环与南北高架皆有下匝道可直接通往大宁国际商城,项目技术指标 占地面积：55000m2 总建筑面积：250000m2 地上建筑面积：200000m2 地下建筑面积：50000m2 车位：1300个（地下） 容积率：4.50,项目介绍,商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等 地面20万m2建筑面积主要为： 商务酒店 - 30000m2 办公楼 -
3、 39000m2 商业零售 - 50000m2 餐饮/娱乐 - 45000m2 教育文化和生活配套 - 15000m2 停车场和公共区域 - 21000m2 地下5万m2建筑面积主要为停车场和设备机房,技术指标,规划总结,大宁国际商业广场地处上海全新的核心地段，是一个集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等8大功能于一体的综合性项目，它的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。,第二部分：商业划分,功能分区 主力店 车库车位 交还布局 招商情况,现有建筑,大宁国际商业广场
4、共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与消费者的生活习惯和要求融汇，创舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海传统的商业街区，为延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的现代化平台。,功能分区,01座服饰、数码、培训 02座服饰、影院 05座电器卖场、餐饮、健身 06座服饰、餐饮、保健、手机 08座家居、餐饮、游艺、鞋、眼镜、KTV 09座餐饮、饰品、服饰、鞋 10座服饰、内衣、美发、超市、家纺、保健、银行 11座 餐饮、服饰 12座餐饮、玩具、童装、摄影、游艺、大卖场、酒店,1座商户,C&A门面,2座商户,上影星汇影
5、城,SPORT 100,娱乐 上影星汇影城:五星级的电影院,由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资。4300m2的电影院有6个放映厅，约1000个座位,主力店,5座商户,国美电器,6座商户,8座商户,国际知名连锁企业： 星巴克、KFC、Pizza Hut、哈根达斯、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等 异国风味餐饮： Latina拉丁餐厅、日本DON-DON元气烤肉、Blue Frog西餐厅/酒吧、汉泰东南亚餐厅、Wings翼CAF & FOOD、Salena意大利餐厅、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮。,主力店,中华美食： 新雅粤菜馆、沈大成、小绍兴等百年老 店,9座商户,10
6、座商户,主力店,时尚购物 这里的品牌多达100百家左右，算不上像恒隆、美美那种高端品牌，属于普通学生和工薪家层都普遍能承受的品牌，运动系列如：Nike、Adidas、Reebok、Converse、New Balance、Puma、North Face、Colombia、Walker Shop等，流行服饰系列如：加拿大Freedom Central集团旗下的UR2B提供10多个时尚服装品牌、In-Base时尚服饰专门店的20多个品牌、Only / Vero Moda / Jack & Jones；Etam旗下多个品牌、V-one男女服饰旗舰店，另外，来自欧洲的著名C&A服装百货店即将在本项目开
7、设其在中国的首家旗舰店以及来自法国的Promod女装时尚品牌也落户于大宁国际商业广场。,11座商户,12座商户,超级市场:2万m2的大型卖场由台湾品牌“大润发”经营(12座南侧2-3层),主力店,大润发流通事业股份有限公司由润泰集团成立于 1996年，以最直接、最生活化的方式为消費者服务，网罗优秀的经营管理人才，运用电脑化营运系統，快速地在台湾展店，目前在全省已成立了24個服务据点，为顾客架构出完整的全省服务网络。1997年更在大陆成立上海大潤发有限公司，藉由成功的台湾经验進軍大陆，在华北及华東地区已成立超過60家分店。,主力店,大宁福朋喜来登集团酒店(12座北侧1至4层),上海大宁福朋喜来登
8、集团酒店位于以完善的基础设施、浓郁的文化氛围、众多高等学府以及多媒体产业区而闻名的闸北区。地处上海首座集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等功能为一体的时尚新地标大宁国际商业广场内，酒店拥有优越的地理位置，距地铁延长路站仅一步之遥，便捷出入内环及中环高架。,主力店,大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的3500m2卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏(12座层）,功能分区面积配比,交通布局,车库车位,地下建筑面积：50000m2 车位：1300个（地下）,招商情况,项目名称：大宁国际商业广场 租售状态：租赁 环线位置：内环内 项目性质：百货
9、所在商圈：大宁商圈 业态：零售，娱乐，服务，餐饮 营业面积：110000平方米 总建筑面积：120000 商铺类型：独立商铺 开发商：上海福乐思特房地产发 展有限公司 出租率：100% 参考租金：10-15元/平方米.天,办公楼招租借情况,办公项目：大宁国际商业广场 租售状态：出租 项目等级：乙级 项目类型：办公 出租率：90% 办公建筑面积:38154 建筑层数:10层 建筑形态:1栋10层 1栋9层 1栋8层 1栋7层 标准层净高 :2.60米 标准层面积 :1125平方米 得房率 :75% 租金（至2008年6月）：0.89-0.92美元/平方.天,商业总结,酒店，办公楼，购物，餐饮，娱
10、乐，教育及服务等功能的组合使项目成为目前沪北唯一完善的现代服务业集聚区 散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念 沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围,第三部分：分析,整个项目的商业定位 消费客群定位 招商途径 目前现在状及在上海商业定位 成功借鉴 得失分析,项目商业定位,生活中心 将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起 为消费者提供一个 “方便”，“快捷”，“多元化”的消费聚集点 让人们在一个多元化的环境中享受城市生活带来的美好体验,消费客群,从上表可以看出：1.大宁国际商业广场的消费层次为中高端； 2.主要的潜在消费客群
11、：18-35岁左右.以年轻情侣,玩伴为单位.这批客群是消费力最强的一个团队.,消费客群地方分析,周边 项目公里范围内汇集了宝华现代城、慧芝湖花园、新梅共和城、歌林春天、嘉利明珠城等大量高端楼盘，所辐射的高端稳定消费客群达5万。 他区消费 宝山:因配套较为落后,宝山的居民原本对市中心的消费依赖部分会负载至大宁版块. 普陀:当地的居民密度比较大,与消费区域的分配不成正比,大宁版块的建立,将会令他们有多一个选择. 杨浦虹口:当地初有象五角场这样的消费新兴地点,但由于部分领近大宁地区,也还是会有相当一批较近的居民会选择来此消费.,目前背景现状及在上海的商业地位,整个国际社区由六个功能板块组成：（1）大
12、宁国际商业广场（2）申城第一生态绿地（3）多媒体谷和市北工业新区（4）国际居住园区；（5）上海马戏城、市北体育场等，“国际行业协会（上海）总部集聚区”(6)在周边区域范围内集聚着上海大学、复旦大学、同济大学（分校）以及享誉国内的上海闸北教育基地，可以满足不同层次的教育和培训的需求。随着大宁国际社区建设的不断深入，它将成为闸北区的焦点，上海房产的新景象。 大宁国际社区未来几年内的规划相当突出，已成为整个闸北最适宜居住且最具潜力的区域之一。未来大宁的城市功能定位是：环境优美、生活服务设施齐备的生态型、低密度、国际化、大型综合社区。,附近:大宁国际社区楼盘简介,宝华现代城 宝华现代城位于大宁国际社区
13、核心位置共和新路广中路口，紧邻地铁一号线出口以及南北高架匝口，交通非常方便。项目由上海开发企业50强之一的宝华集团投资建设。 项目占地72000平米，建筑面积近20万方，主要由约15栋高层、小高层住宅楼，近2万方的特色商业街和1栋小户型产品组成。 项目的景观由澳大利亚五贝景观公司以国际型住宅社区的标准量身定做，住宅户型设计合理，空间运用较佳。建筑为板式结构，分布于景观之中，在保证充足的采光通风的同时又能够做到户户开窗见景。同时，小区内配有国际幼儿园、高档会所等设施，将大大提升未来业主的生活水平。 大宁国际商业广场 大宁国际商业广场位于共和新路与大宁路交汇点，地铁一号线延长路站北侧，离内环线与中
14、环线立交约2公里。项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，曾参与投资开发多个上海知名项目，经验丰富。 大宁国际商业广场占地5.5万平方米，总建筑面积25万平方米，共拥有15幢建筑，11个广场，1条2公里步行街，以及1300个停车位。项目集酒店、零售、餐饮、娱乐、文化/教育、办公楼、SOHO式商住楼、现代服务业等8大功能于一身，并将8大功能有机分布在5个各具特色的商区家庭欢乐区、活力动感区、中央休闲区、时尚先锋区和现代生活区。 项目预计将于2006年中落成启用，届时必将对大宁国际社区的商业氛围和人气带来一定的提升。 慧芝湖花园 慧芝湖花园由香港嘉华集团斥资开发，位于广中路701号，占地面积15万
15、平方米，总建筑面积约40万平方米，分三期推出。一期总建筑面积约14万平方米，分小高层、高层，房型一房约70平方米，二房为85至105平方米，三房为120至130平方米，其中景观三房为154至164平方米。 社区距离地铁一号线北向延伸段广中路站约400米，与环绕周边的共和新路高架、20多条公交路线组成了地下、地面、空中三维的立体交通网络。项目聘请亚洲著名建筑师，屡获殊荣的PHILIP廖设计，建筑立面较为现代。值得一提的是，项目是全装修房，为消费者提供了不少方便。 明园森林都市 明园森林都市，毗邻地铁一号线延伸段汶水路，南北高架路、汶水路中环线等快速交通干线环绕在地块周边。是明园集团继明园世纪城、
16、明园小安桥之后推出的又一大型楼盘。 明园森林都市占地408亩，规划建设成为总建筑面积约43万平方米的低密度住宅区，由20余栋1834层的高层住宅和低密度住宅群构成。建成后的住宅区内，将由一座集商业用房、绿化、景观为一体的环形步行天桥联为一体，小区内还将建有中学、幼儿园；23000平方米的会所，更为住户提供丰富的体育、娱乐设施；两横两纵的规划道路，使该小区交通方便快捷。完善的配套设施、健全的生活服务，为未来的业主们提供了舒适、自然的宜居环境。,成功借鉴,外立面新颖独特 大宁国际广场的外观非常有时代感,这是每个消费者的第1感觉,外立面的设计完全与本案的主题相贴近.让每个进驻的商户或是消费者都有一种新新人类的优越感.同时漂亮的外表也能吸引更多时尚元素显得鲜舞跳动起来. MALL的概念 百货类商业产品及Shopping mall商业形态。一个舒适，明亮的大型综合广场是当地居民所迫切需要的，所以大家对大宁国际和周边的发展期望甚高。一个地方核心商业休闲广
