八房地产精编版

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1、第八章 房地产评估,第一节 房地产评估特点 第二节 市场途径 第三节 收益途径 第四节 成本途径 第五节 其他方法,一、房地产的概念及其特征,第一节 房地产评估特点,1、土地：,所有权,使用权,租赁权,抵押权,典权,地役权,空间利用权,土地权利,2、建筑物： 包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。 3、其他地上定着物：,房地产是地产(土地使用权) 、 建筑物以及地产与建筑物的结合 及其权属的统称.,建筑容积率: 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积 与规划建设用地的面积之比.,建筑覆盖率(建筑密度): 是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和 与建设用地面积的比率(%),房屋的他项权利:

2、 是指由房屋的所有权衍生出来的 典权、租赁权、抵押权、继承权等权利.,二、房地产评估特点,（一）合法性前提 （二）最佳使用原则,三、影响房地产价格及评估价值的因素,（一）明确评估基本事项 1.评估目的 2.评估对象 3.价值类型 4.基准日 （二）签订委托书,四、房地产评估基本程序,（三）拟定评估作业方案 （四）实地勘察 （五）搜集资料 （六）评定估算 （七）编制和提交评估报告,市场途径的基本前提： 1、公开市场； 2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。,第二节 市场途径评估,一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路 1.含义 2.适用条件和对象 适用于具有交易性

3、的房地产 3.计算公式,(二)市场售价类比法的评估步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 进行交易情况修正 4. 进行区域因素修正:直接比较修正法,5. 进行个别因素修正: 也用“直接比较修正法”,但是,对于以下例外: (1)土地使用年限修正:根据年限修正系数修正.例1 (2) 容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正.,例A某城市某用途土地容积率修正系数如下表：,如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被评估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：,经容积率修正后可比实例价格=8001.61.9=673.7（元/平方米）,6. 进行交易日期修

4、正 例2 7. 确定评估价值 简单算术平均法 加权算术平均法,(三)市场售价类比法的评估案例,例3,二、基准地价修正法 PAa1a2a3a4,三、市场租金倍数法 已知对照物的价格为A，租金为a,待评房地产的租金为b,则其评估价为：Aab,第三节 收益途径评估,一、基本思路 1.含义: 无限期：房地产价格纯收益/资本化率 有限期： a年纯收益 r折现率 2.适用条件和对象 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。,二、纯收益的测算 (一)测算思路 是除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 (二)不同类型房地产纯收益的测算 1.出租型 2.直接

5、经营型 3.自用型 4.混合型,纯收益=潜在收入-空置损失-运营费用,三、资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 例4,1. 安全利率加上风险报酬法 2. 市场租价比法： 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 例5 3.投资收益率排序插入法,资本化率=安全利率+风险报酬率,四、收益年限的确定,单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权年限 （1）第一段以建筑物的经济寿命为界,按房地合一的纯收益折现。 （2）第二段将土地剩余使用年限的土地纯收益折现。,建筑物经济寿命,房

6、地产收益年限,土地使用年限,以房地产收益折现,以建筑物残余价值折现,建筑物经济寿命,土地剩余年限,土地使用年限,以房地产收益折现,以土地纯收益折现,五、计算公式 (一)房地合一的价值,例B某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重

7、置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,房地产价值房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年运营费用 （1）管理费： 年管理费9,855,0003.5%344,925元 （2）维修费： 年维修费4,80012,0001.5%864,000元 （3）保险费： 年保险费4,80012,0000.

8、2%115,200元 （4）税金： 年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元,3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年运营费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地产单价104,434,67112,000 8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单

9、价为每平方米8,703元。,(二)单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值,一般适用空地出租的情况.,收益年限有限，各年收益相等：,收益年限无限，各年收益相等：,2.由房地产收益评估土地价值,土地纯收益房地产纯收益建筑物纯收益,例C评估对象为六层砖混办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值0.3%计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建

10、筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本途径求得为120万元。 要求：用收益途径评估该房屋基地使用权价值。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入4500012450002517500元 2、估算年运营费用 （1）管理费： 年管理费5400003%16200元 （2）维修费： 年维修费12000001.5%18000元,（3）保险费： 年保险费12000000.3%3600元 （4）房产税： 年房产税54000012%64800元 （5）营业税及附加： 年营业税及附加5400005.5%29700元 （6）土地使用税5002=1000元 （7）年营运费用： 年运营费用16

11、20018000360064800297001000 133300元 3、估算房地产净收益 年净收益年有效毛收入年运营费用 517500133300384200元 4、求取土地纯收益 （1）房屋纯收益120000010%=120000元 （2）土地纯收益=384200-120000=264200,5、求取土地使用权价值 土地使用权价值=房地产价格2642008%11/（18%）40 3150483元 土地单价=3150483500=6301元/平方米,(三)单独评估建筑物的价值,建筑物纯收益房地产纯收益土地纯收益,一、成本途径的基本思路 1.含义 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值

12、-经济性贬值 2.适用条件和对象,第四节 成本途径评估,主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。,二、重置成本的估测 (一)土地取得成本 1、通过征用农地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、通过城市房屋拆迁取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆

13、迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 3 、通过市场交易取得土地 土地取得成本包括土地价款和买地缴纳的税费。 (二)开发成本 可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分。,(三)管理费用 (四)投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息; （2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费; （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 (五)开发利润 注意计算利润的基数 (六)销售费用和税金,三、实体性贬值的估测 (一)使用年限法 (二)打分法 四、功能性贬值和经济性贬值的估测 (一)功能性贬值的估测 (二)经济

14、性贬值的估测,五、评估案例 土地使用权评估价值 土地重置成本-土地实体性贬值-土地经济性贬值 (土地使用权不存在功能性贬值） 土地重置成本=土地取得费+土地开发费+利息+管理费用+销售税费+利润,例6,1、估算土地取得成本 土地取得成本1000300=300000元 2、估算土地开发成本 土地开发成本1000200=200000元 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，计息期为两年；土地开发成本分阶段均匀投入，则： 土地取得费利息=300000 （18%）21=49920元 土地开发费利息2000003/4（18%）1.5 -1 2000001/4（18%）0.5 -1 20317元

15、总投资利息=49920+20317=70237 （下略）,房地产评估价值=土地使用权评估价值+建筑物评估价值 建筑物评估价值建筑物重置成本-建筑物实体性贬值-建筑物功能性贬值-建筑物经济性贬值 .建筑物重置成本=建筑物开发费+利息+管理费+销售税费+利润 .房地产的实体性贬值（即有形损耗）的计算： 实体性贬值 =重置成本（1 成新率） 实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使用年限） .房地产的功能性贬值和经济性贬值的计算：,例7,一、剩余法的应用 (一)基本思路 1.含义 2.运用范围 该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目 3.计算公式,第五节 其他

16、方法的应用,地价楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润,用于土地价值评估和在建工程的评估,(二)评估步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算 例8(单独计算利息),例8待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为1,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率7，覆盖率50%，土地使用权年限为50年,出售时间为2008年10月。 1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进