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1、住宅部分提报,2011.11.24,南通圆融广场,一、引言篇 南通城市研究 二、包容篇 项目属性及市场视角 三、汇通篇 项目定位及发展战略 四、敢为篇 营销推广策略 五、人先篇 销售执行,目录,引言篇 第一部分、城市研究,南通城市快速发展，南通人具备一定财富积累 2010年南通地区生产总值3418亿元，中国大陆城市第26位，经济总量排名全国地级市第8位。 GDP总量在江苏省内排名第四，仅次于苏锡宁，同时市区居民人均可支配收入已达到23541元。,城市研究物质层面,南通城景,公路交通发达 沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路，南通市区6个互通道口。 苏通长江大桥、崇启长江大桥，境内204和328
2、国道使得南通公路网日益成型。,航空率先发展 南通兴东机场，按照国家二级机场标准设计，可满足年24万人次、高峰小时250人次的客流量。,铁路发展迅速 南通站现已融入国家铁路网，新长铁路，宁启铁路穿境而过 ，从南通可以到达全国各地。沪通铁路大桥正在规划建设中，建成后南通站将成为华东地区的枢纽站。,水运优势突出 南通市水运运力总量突破100万载重吨，在去年同期突破70万载重吨的基础上，水运运力规模快速提升。,城市研究物质层面,南通交通便利，区位优势明显,苏通大桥，将为苏中、苏北尤其是南通地区新辟一条通往上海、苏南的全天侯快速通道,这将从根本上提升南通的区位优势，使南通真正融入上海经济区的核心圈，并对
3、南通的产业结构、港口经济、外向型经济、旅游城市的确立、城市布局的完善及人们思想观念产生深刻的影响。,城市研究物质层面,苏通大桥：南通经济腾飞的助推器,敢为人先，具有开放性和国际视野 敢为人先、勇争第一，是南通人的重要精神特质，厚实的财富积累，加上走南闯北拼搏换来的眼界，都让南通人具有开放性和一定的国际视野。,城市研究精神层面,圆融落子南通，为南通打造国际化项目而来 圆融集团的企业精神与南通的城市精神高度契合！ 南通缺少具备国际化视野的项目，圆融为此而来！,城市研究圆融与南通,圆融集团使命造城 兴市,圆融企业精神圆融四海 和谐共赢,南通城市精神包容会通、敢为人先,城市研究圆融与南通,结论,南通作
4、为一个具备国际视野的城市， 却缺失一个与之精神匹配的高端项目， 圆融正是为填补空白和提升城市价值而来。,包容篇 第二部分、项目属性及市场视角,、项目基本属性研究,在详尽分析项目具体属性前，我们把观点前置： 我们认为，本项目的核心属性为： 一、占据城市最核心的稀缺地段资源 二、集合多种业态的顶级生活复合体,项目属性研究地段属性,项目属性研究地段属性,100年前，近代著名实业家张謇，依托濠河开辟新兴工业区和港区，建起近代第一座工业城市南通。当以濠河为中心的老城区现已开发饱和，土地资源寸土寸金，城市向外扩张发展成为必然。,一湾濠河侵润南通数百年，濠河边寸土寸金，城市必然扩容,项目属性研究地段属性,南
5、通城市总体规划图（20082030年）,根据南通新一轮城市总体规划，以濠河为核心的老城区中心和城南新区中心依旧是南通未来城市发展的两个最为重要的核心地带，当濠河核心发展饱和呈现外溢，必然以工农路为主轴进行导流，向南部延伸。,城市发展方向，由濠河板块向南部新城延伸发展,城市外溢方向,南通城市格局发展演变工农路是南通未来的中心,古城区,新城区,新东区,开发区,港闸板块,工农路轴线,工农路轴线，位于南北（港闸开发区）、东西（新城区、新东区）两大板块的交接核心位置，将成为未来南通的中心区位。,项目属性研究地段属性,工农路作为南通的南北交通要道，串联老城区、新城区、港闸区和开发区，其沿线市政府、南通大饭
6、店、高端住宅、商业项目聚集，几乎涵盖了南通市场上的顶级综合体项目，将满足南通的极致繁荣想象。 而位于南大街传统繁华商圈和南通新CBD的新城区交接核心位置的圆融广场，也必将成为工农路中轴最耀眼的明星。,工农路南通城市繁华中轴 圆融广场中轴最璀璨明珠,翰林府,南通大饭店,圆融广场,金融汇,文峰城市广场,恒盛尚海湾,鑫乾国际广场,恒隆国际,中南世纪城,市政府,工 农 路,益兴名流府,学府雅居,南通中轴带,南大街 商圈,中央CBD,项目属性研究地段属性,地段价值城市核心板块、本项目是板块价值的复合体,本项目地处南通横向交通动脉青年路和南通大通道工农路交叉位置。 距离传统商圈南大街咫尺之遥，据守未来CB
7、D核心位置，地段价值无可复制。,青年路东西轴,工农路南北轴,项目属性研究地段属性,板块价值城市资源集于一体，复合型更强,行政中心南通市政府（距离3.5公里）,商务中心圆融广场、恒隆国际、鑫乾国际广场,休闲中心南通大饭店、金鹰百货、文峰公园,文化中心南通职业大学、体育会展中心,项目属性研究地段属性,项目属性研究业态属性,圆融广场城市高端生活复合体 都市综合体，是集合顶级居住、商务、消费、社交等于一体，有着臻备功能的“城中之城”。 立于城市之上的城市综合体，带给南通的是一种极具国际化的生活方式。,项目属性研究业态属性,产品集城市商业、办公、酒店、住宅于一体的综合体地产项目,圆融住宅,酒店、写字楼,
8、金鹰百货,酒店式公寓,项目属性研究业态属性,1、城市综合体，衍生了顶级生活系统,顶级生活系统 顶级商务体系：高端写字楼、南通大饭店、瑞贝庭酒店 顶级消费体系：金鹰百货汇聚一线品牌，举步即可购物 顶级居住体系：定制化公寓，精装140220平米大平层 顶级服务体系：酒店式物业管理，24小时专属尊崇服务 顶级社交体系：专属会所俱乐部，高端酒会、聚会之处 顶级休闲体系：咖啡馆、电影院、健身会所，一应俱全 顶级教育体系：周边高等院校云集，教育学习氛围浓厚,客户利益对接点1,生活配套的全面性,项目属性研究业态属性,2、城市综合体，衍生了自我增值系统,自我增值系统 地段升值体系：工农路城市中轴，南通未来发展
9、核心 商业赋值体系：金鹰百货对于住宅物业的价值提升 酒店服务体系：酒店式物业管理，功能交叉互为增值 人群增值体系：高端商务人群，往来皆是高素质人群 会所调值体系：高端专属会所，顶级圈层的门槛标签,客户利益对接点2,物业保值、增值,二、市场视角分析,市场视角研究宏观市场分析,宏观市场判研核心观点： 整体市场趋势下行，不容乐观， 但稀缺地段与优质产品存在机会。 总体房地产市场呈现下行趋势 出现刚需和高端产品的两极分化 高端产品依然是高端客户规避通膨压力的重要投资方式 明年房地产调控政策可能放松，存在市场发展转机,市场视角研究宏观市场分析,CPI指数09年起持续走高，国内通胀压力较大，近几月由于国家
10、宏观调控有所回落。 PMI指数有所下降，表明国内制造业景气程度在下降，但实际制造业仍然在扩张。,宏观经济国内通胀持续维持高位，制造业景气指数连续下跌，宏观经济处于调控期。,持续调整期，以调节供给为主策略，房价屡调屡涨，没有实现调控的长效性。,金融以及税收政策权限放松，政府救市，09年楼市复苏 房价大涨。,房地产调控进入深水区，最新一轮行业盘整。,房改以来政策周期表,房地产宏观环境楼市处于第四阶段的发展阶段：房地产调控进入深水区，最新一轮行业盘整。,市场视角研究宏观市场分析,特征：价格坚挺 成交量有所下滑。,特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期。,特征：
11、在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖。,市场走势预测在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势。,就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。,市场视角研究宏观市场分析,市场视角研究宏观市场分析,2011年土地成交,一级市场近期土
12、地市场特别是住宅土地市场较为低迷，观望情绪浓厚,二级市场受政策影响，南通目前为改善型市场，供求比较高，价格下行压力较大,南通房地产市场运行新的机遇，未来1年内的新增住宅土地较少，南通市场转变为改善型市场，项目入市时，如政策发生改变，项目将有可为。,市场视角研究宏观市场分析,宏观总结新的环境、新的机遇,国外经济形势不稳定，发达国家经济复苏莫测 国内经济调控效果初现，经济走向平稳化发展 房地产调控常态化 南通市场面临新的机遇1年后调控变化的可能性、南通市场的改善型变化、趋少的新增供应量。,市场视角研究区域市场分析,竞争初步筛选：根据4个竞争维度，初步确定6个竞争项目,文峰城市广场,藏珑,金鼎湾国际
13、,万濠华府,尚海湾,翰林府,单价18000元/及以上,单价14000元/-18000元/,市场视角研究区域市场分析,主力竞争体量：18000元/以上剩余体量为11万方，14000-18000元/剩余体量为78.4万方,市场视角研究竞品个案分析,文峰城市广场定位于中高端的集休闲、娱乐、餐饮、购物的综合型LIVING MALL,文峰城市广场是集商业、住宅、办公和五星级酒店为一体的大型高档综合体项目。项目位于新老城区交界处，致力于打造集地段、文峰品牌以及综合体概念为一体的高端产品。,市场视角研究竞品个案分析,产品：产品力较强；立于新老城区交界处，地段优势明显；户型大气奢华且功能性较强。,新城区,老城
14、区,125平户型2室2厅2卫1厨 125.80,221平户型4室3厅2卫1厨 221.22,强化会客功能,地段,户型,产品力,市场视角研究竞品个案分析,营销：逆市下优质综合体项目坚挺销售,165去化最好,营销手段-地段优势明显的高端综合体项目， 品质保障，承诺不降价。,营销结果销售量尚可， 165户型去化最好,市场视角研究竞品个案分析,藏珑定位于南通楼王，打造南通的标志性豪宅,藏珑定位于高端产品，打造为南通楼王以及未来南通2-3年之内的标志性楼盘，藏珑由66套空中楼墅构成，面积在200-400平方米大面积、跃层式的单元为主，通过独享方式、奢华细节等的塑造，力求创造出市中心别墅级的居住享受。,用
15、材：住宅外墙采用全石材干挂与玻璃幕墙设计，配置高档双层中空断桥隔热LOW-E玻璃。 功能：底楼由近千平米的公共大堂与会所组成，完善的酒店式服务，休闲、会客高档场所等，都为项目抹上了浓郁的商务色彩。 设计：住宅由部分平层与复式“空中别墅”组成，采用三梯两户、单梯入户、另配保姆电梯的豪宅设计，赠送中央空调系统与热水系统。大面积入户花园与多阳台设计、大挑空客厅、大开间起居室的做法更能营造出奢华氛围。 户型：户型200-400，大气奢华。 配套：5000M2的临街商业店铺抢滩青年中路繁华地段。,产品无论从用材，功能配套、户型设计、附加值赠送等无不体现项目独树一帜的奢华感,市场视角研究竞品个案分析,营销
16、报广及现场感受良好，受政策和价格影响，去化一般。,目前成交17套。基本上是内部关系户成交，主要是小面积的三房、四房。 由于价格原因，去化速度缓慢,20101013江海晚报,20101013南通日报,20101014江海晚报,市场视角研究竞品个案分析,市场视角研究竞品个案分析,翰林府，市场占位濠河绝版低密度景观房,翰林府雄踞城市核心地段，周边道路纵横，贯通财富动脉，南大街商业近在咫尺，文峰塔举目眺望，以文峰公园为邻，拥濠河之水。,市场视角研究竞品个案分析,产品绝版地段、配套完善、户型方正舒适,智能化系统：,建筑用材：,三层中空LOW-E玻璃 隔热断桥铝合金窗 防火防盗木艺门,一卡入户,3室2厅2卫1厨 170.00,3室2厅2卫1厨 200.00,户型方正，舒适，通透，赠送面积一般。,市场视角研究竞品个案分析,营销VIP资格认证购房，去化良好,报广形象,营销结果 180以下户型段去化最优,市场视角研究竞品个案分析,总结（18000元/以上竞品）逆势常销,南通市场具有高端顶级产品的消费力，受政策影响相
