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1、房地产融资 内部培训,2014-06,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,前言,1.资金密集型行业 2.长周期生产活动 3.商业地产持有经营 4.银行开发贷与开发全过程不匹配 5.房企金融化,房地产企业融资所面临的基本情况:,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,1.融资渠道： 1.1银行贷款 1.2非银行金融机构、企业和个人 按区域划分：境内融资，海外融
2、资 2.融资类别： 2.1股权融资 融资借钱 2.2债权融资 2.3夹层融资,一般概念,3.广义的融资：,一般概念,3.1预收房款 3.2建设单位垫资 3.3银行贷款 3.4房地产信托 3.5上市融资 3.6房地产资产证券化 3.7联合开发 3.8私募股权融资 3.9夹层融资 3.10债券融资 3.11项目融资 3.12基金融资,一般概念,4.1资金市场：短期（一年以内）资金，包括同业拆借、票据贴现、回购、短期信贷。 .,4.2资本市场：中长期（一年以上）资金，包括股票市场、债券、基金、中长期信贷。,两者区别：期限、形式、用途（流动资金、长期资本）,资本市场与 资金市场,4.资本市场与资金市场
3、（货币市场）,一般概念,5.私募和公募,私募和公募,5.1私募：向少数特定 的投资者，包括机构和 个人募集,5.2公募：向广大社会 公众，即众多不特定的投 资者，通过公开发售的 方式募集,战略投资人和财务投资人,6.1战略投资人：是指具有资金、技术、管理、市场、人才优势，能够促进产业结构升级，增强企业核心竞争力，致力于长期投资合作谋求获得长期利益回报和企业可持续发展的投资人。,6.战略投资人和财务投资人,6.2财务投资人：是相对于战略投资人而言的，一般仅提供资金支持，不参与公司治理，对所投资的对象业务形态并不十分熟悉，注重直接、短期投资回报。,一般概念,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托
4、融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,（1）信托资金,（4）信托收益及本金,（2）增资扩股,（3）股权转让变现,抵（质）押第三方保证,股权型信托模式,信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集 1.股权融资：信托投资公司直接投资于房地产项目，股权投资信托,项目股权投资集合资金信托计划基本信息,房地产信托融资股权融资,2.债权融资：设立房地产信托计划。包括资产抵押类、股权证券化、权益转让、混合型信托（权益信托+债务信托）,项目贷款集合资金信托计划信息,房地产信托融资债权融资,（1）信托资金,（4）信托收益及本金,
5、（2）信托贷款,（3）支付利息偿还本金,抵（质）押第三方保证,贷款型信托模式,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,以项目的资产、收益作抵押来融资,项目融资,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,私募股权融资（PE）：以非公开的方式向少数机构投资者或个人出让企业的股权募集资金。从投资人的角度来说，一般会通过首次公开发行股票（IPO）、兼并收购(M&A, Me
6、rgers and Acquisitions)、或管理层回购(MBO, Management Buy Outs)等方式获利退出。 方式获利退出。,私募股权融资（PE）,私募股权融资（PE）KKR介绍,私募股权融资（PE）KKR介绍,KKR大中华团队的卓越业绩： 以KKR大中华团队是中国直接投资行业的领先者，拥有丰富的中国项目投资及运营经验。 过去17年中，大中华团队领导并完成的经典项目包括：平安保险、蒙牛乳业、百丽鞋业、永乐家电、动向国际、南孚电池、恒安国际、山水水泥、国巨电子、现代牧业、远东国际租赁、中国国际金融公司、华致酒行、润东汽车等。,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、
7、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,夹层融资（Mezzanine Finance）,夹层融资是介于股权与债权之间的融资方式。具体说是介于优先债和股权之间的融资方式，收益和风险也介于债权融资和股权融资之间。,股权投资,夹层融资,债权,回报,房地产资产证券化,房地产证券化是以资产所产生的现金流为支持，对资产的收益和风险进行分离和重组，在资本市场上发行证券进行融资的过程。 其涉及到原始债务人、原始债权人（发起人）、特别目的机构（发行人）、投资者以及专门服务人、信托机构、担保机构、信用评价机构和证券承销商等中介机构。,信用评级机构
8、 （Rating Agency）,担保机构 （Guarantors）,承销机构 （Underwriters）,说明：,代表现金流的方向,代表中介机构在证券化中的作用,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,房地产基金组织形式,房地产股权投资基金(房地产私募股权投资基金),组织形式 （在我国现行法律制度下）,公司制,01,以公司法为法律依据，通过发行公司股份的方式募集资金。,信托制,02,以信托法为法律依据，以当事人各方订立信托合同的方式募集资金。,合伙人制,03,以合伙企业法为
9、法律依据，通过合伙的形式募集资金。,房地产基金运作过程,“融,Title 2,Title 3,“融”,“投”,“管”,“退”,运作过程：融、投、管、退,“融”是指从募集准备到基金成立，即资金的募集,“投”是指基金成立到签订项目投资合同,“管”是指基金运营管理,“退”是指基金的退出,房地产基金基金运作 的一般流程,基金成立,寻找项目,投资报告,签订项目意向书,尽职调查,基金报告/投资报告,决策委员会通过,签订项目合同,项目或公司合作,项目运作,获得回报,项目合作方,可行性研究,项目合作方,项目合作方,合伙协议 资产管理协议 资金托管协议,生成文件：,保密协议,市场分析报告,项目投资意向书,尽职调
10、查报告,投资主协议,项目股权转让协议,工商变更文件等,房地产基金房地产股权投资基金与房地产信托的区别,房地产股权投资基金与房地产信托的区别,房地产基金张玉良如何用10万元控制188.8亿资产,一、重组前的绿地集团股权结构,上海地产集团,中星集团,上海城投总公司,中星集团,上海格林兰,天宸股份,平安创新资本,宁波汇盛聚智,鼎晖嘉熙,珠海普罗,国投协力,100%,100%,19.99%,7.70%,20.76%,29.09%,2.31%,10.01%,3.86%,4.30%,1.01%,0.97%,房地产基金张玉良如何用10万元控制188.8亿资产,100%,100%,100%,18.04%,7.
11、63%,20.58%,28.83%,24.92%,二、下图为重组后的新绿地集团的股权结构，上海格林兰作为员工持股平台,房地产基金张玉良如何用10万元控制188.8亿资产,三、下图为上海格林兰的股权结构,GP,LP,LP,房地产基金张玉良如何用10万元控制188.8亿资产,四、下图为从“壹有限合伙”到“三十二有限合伙”等一系列小有限合伙安排的具体细节。,在一共32个有限合伙安排中，格林兰投资累计出资额只有区区3.2万元。即，格林兰投资以3.2万元控制了3759.74万元的员工持股权。这是关键安排的第一步。,房地产基金张玉良如何用10万元控制188.8亿资产,这一案例中，有限合伙安排的运用是最大的
12、亮点，并且这一做法具有高度的可复制性，有望成为此后员工股权安排的常规做法。,房地产基金REITS房地产投资信托基金,REITS 房地产投资信托基金 房地产信托投资基金是房地产资产证券化的一种特殊形式，它融合了信托、基金的基本属性，也是一种股权融资方式，也分为私募型和公募型，既可以封闭运行，也可以上市交易，既可以投资权益型资产，也可以投资抵押型资产。目前REITS的发展受到制度、税法、监管等方面的较大制约。,柏威年商业地产价值链,投资回报,参股,控股收益,参股收益,参股收益,全额收益,参股收益,购买,产业收入,成熟后 出售,物业增 值收入,交由经营管理,房地产基金REITS房地产投资信托基金,房
13、地产基金REITS房地产投资信托基金,一、前言,二、 一般概念,三、房地产信托融资,四、项目融资,六、夹层融资,五、私募股权融资（PE）,七、房地产资产证券化,八、房地产基金,九、案例分析,目录,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,一、背景 项目为武汉分行及中信中南总部城市综合体项目，位于武汉江岸区，项目总用地面积约为3.9万平方米，建筑规模约40万平方米，拟由中信银行武汉分行（简称“武汉分行”）、中信泰富与中信置业（子公司）共同开发。因商业银行法的规定，商业银行不得直接向非自用不动产投资，武汉分行不能直接投资持有项目开发公司的股权，但建成后除享有自用的5万平方米建筑面积房
14、屋权益外还望享有项目开发的后期收益。,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,1、借道投资：,（1）设立资产管理计划：债权投资方案；房地产项目收益权转让；设立有限合伙企业持有项目公司股权； （2）直接设立基金； （3）直接设立信托；,实现路径,借道投资 其他协议方式,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,2、其他协议方式：,（1）中信泰富与中信置业（子公司）成立项目公司开发，建成后以适当价格将5万平方米出售给武汉分行； （2）中信泰富与中信置业（子公司）成立项目公司开发，允许武汉分行无偿使用相关物业。,实现路径,借道投资 其他协议方式,案例分析 武汉分行及中信
15、中南总部项目投资架构的初步思考,一、借道投资：,具体方案,借道投资 其他协议方式,设立房地产 基金,设立定向资产 管理计划,设立单一资金 信托计划、 投资项目公司,武汉分行可以与基金管理公司或信托公司合作，通过设立定向资产管理计划、或设立房地产基金、或设立单一资金信托计划，投资项目公司。,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,具体方案,借道投资 设立定向资金管理计划 设立基金 设立信托 其他协议方式,选择,选择,在架构设计方面通过专项资产管理计划投资房地产项目公司可以选择：债权投资方案；房地产项目收益权转让；设立有限合伙企业持有项目公司股权。,架构设计,债权投资方案,房地产项
16、目收益转让,设立有限合作企业 持有项目公司股权,1、设立专项资产管理计划、通过专项资产管理计划投资房地产项目公司,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,具体方案,借道投资 设立定向资金管理计划 债券投资方案 房地产项目公司 收益转让 设立有限合伙人企业持有项目公司股权 设立基金 设立信托 其他协议方式,（1）债券投资方案,委托管理资金,委托贷款,贷款,持股,案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考,具体方案,借道投资 设立定向资金管理计划 债券投资方案 房地产项目公司 收益转让 设立有限合伙人企业持有项目公司股权 设立基金 设立信托 其他协议方式,委托管理资金,保证、股权质押,获得房地产项目收益回款,购买房地产项目收益权,（2）房地产项目公司收益权转让,具体方案,借道投资 设立定向资金管理计划 债券投资方案 房地产项目公司 收益转让 设立有限合伙人企业持有项目公司股权 设立基金 设立信托 其他协议方式,（3）设立有限
