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1、北京度假村市场现状研究 作者： 日期：高尔夫管理专业2009级本科度假村管理结课论文高尔夫管理091班 王东鹏北京度假村市场现状研究摘要：过20年的发展，特别是近10年的迅速发展后，北京郊区高尔夫球场、滑雪场、度假村和主题公园等休闲度假旅游设施发展到了一个新的阶段，但其用地现状、未来供需状况及变化趋势等尚未被学术界研究，影响了地方政府产业选择决策与政策制定。对四大类型休闲度假旅游用地现状及未来需求增长的分析表明，近期和远期郊区休闲度假旅游用地将比2005年分别增长0.62万公顷和1.36万公顷。对休闲度假旅游用地供给可能性进行分析后发现，未来北京郊区部分休闲度假旅游用地需求能够得到供给保障，部
2、分需求则无法得到供给保障。从上述分析中可以得出结论，未来郊区休闲度假旅游用地将呈现出集约化发展趋势、复合化利用趋势和向边界外围周边地区转移的三大趋势。一从20世纪90年代中期开始，国内旅游需求从此前的以观光旅游为主向以休闲度假旅游为主转变。特别是城镇居民旅游需求转型相对较快，已处于观光旅游和休闲度假旅游并重阶段。 国内城镇居民旅游需求的转型，使一些大都市郊区高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施和凭借乡村农用地资源的休闲农场及观光农园等乡村农业旅游大规模兴起。商业性休闲度假旅游设施在大都市郊区的建设与发展，在改变郊区原有土地利用结构并加剧土地资源供需矛盾的同时，还加大了都
3、市产业选择的决策难度。 本文所研究的北京郊区是指包括朝阳、海淀、石景山和丰台在内的近郊区和包括房山、通州、顺义、昌平、大兴、门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆在内的远郊区。2005年北京郊区土地总面积163.23万公顷，人口1332.8万1。随着新的城市总体规划的实施，北京郊区人口和产业规模不断膨胀集聚，土地资源愈益稀缺。2005年末，北京郊区已有40家标准高尔夫球场、43家高尔夫练习场、14家滑雪场、155个度假村和30家主题公园投入运营，乡村民俗旅游村多达300多个2。但到目前为止，旅游学界尚未对郊区商业性休闲度假旅游用地现状、未来供需状况及主要趋势等问题进行过研究，使政府在产业发展决策时无法
4、判断有无足够土地支持未来郊区休闲度假旅游发展，制定相应政策时也无充分依据。本文拟对上述问题进行初步研究。 二、北京郊区休闲度假旅游用地现状 北京郊区自20世纪80年代中期起，就出现了度假村、高尔夫球场及主题公园等商业性休闲度假旅游设施，但直到1996年设立旅游度假区时发展仍较缓慢。1996年北京市政府在郊区正式设立了平谷金海湖、密云白河、怀柔红螺山、丰台花乡、海淀稻香湖、昌平小汤山6个市级旅游度假区，高尔夫球场、度假村、主题公园等休闲度假旅游设施发展速度明显加快。 据中科院地理所调查资料，截至2004年，北京郊区建成并投入运营的度假村共155个，分布于近郊区3个，远郊区152个3。北京郊区度假
5、村兴起于20世纪80年代中期，1996年北京市政府在郊区首次设立6个市级旅游度假区后，度假村开始得到快速发展，度假集聚效应逐步显现。限于资料，本文对其中61家度假村进行了相应的用地统计，61家共用地2272公顷，平均每家用地37.24公顷。据此判断，北京郊区155家度假村平均用地规模不小于30公顷，总用地规模至少应在4500公顷。由于1996年设立旅游度假区前郊区度假村仅30多家，1996年以来的10年总用地规模约3500公顷，年均用地规模在350公顷2。 三、郊区休闲度假旅游接待能力及未来需求增长分析 (一)郊区休闲度假旅游接待能力分析 北京郊区度假村总床位数已达到40000张，按85床位利
6、用率计算，年最大接待能力1200万人天。2005年北京市民郊区旅游已达到4100万人次，现有度假村最大接待能力仅能满足30市民人均停留1天的度假旅游需求，未来北京市民参与郊区度假旅游的需求增长仍将持续。 (二)郊区休闲度假旅游用地需求增长分析 未来，北京郊区休闲度假旅游用地主要取决于北京市民郊区旅游出游率、游客需求偏好及水资源和土地资源的供给约束等条件。 2006年北京市GDP已超过7700亿元人民币，按照平均汇率计算，人均GDP已超过6000美元5，休闲度假旅游已经成为北京都市居民周末及假日主要度假选择。2005年北京市民郊区旅游人数已达4100万人次，郊区旅游出游率已达267。按照北京市“
7、十一五”旅游业和会展业发展规划设定的保守国内游客增长速度估算(年均递增8)5，近期(2010年，下同)将突破6000万人次，远期(2020年，下同)突破9500万人次，郊区旅游出游率分别达368和528。 北京郊区休闲度假旅游需求还受游客细分市场需求偏好的影响，高尔夫度假和高尔夫运动更为高收入和中上收入的职业经理人及商务旅游者等所青睐，滑雪度假旅游更被中等收入或中等偏下收入的中青年度假旅游者所钟爱，度假村旅游和主题公园旅游则更适宜各收入层次的家庭度假市场及团体旅游市场等。 此外，考虑到滑雪旅游单位雪道面积对水资源的消耗远比高尔夫球场单位用地面积对水资源的消耗要少，同时考虑到未来郊区土地资源供给
8、短缺的约束，本文认为，近期北京郊区滑雪旅游用地将以79的较高速度增长，高尔夫度假旅游、度假村旅游和主题公园用地每年将以57的适宜速度增长，远期北京郊区休闲度假旅游用地都将保持24左右的适宜速度增长，具体用地预测指标如表1。 结果表明，近期和中远期，北京郊区高尔夫球场、滑雪场、主题公园和度假村4大休闲度假旅游用地合计总规模将分别达到2.32万公顷和3.12万公顷，与2005年现状用地比新增用地分别达到0.62万公顷和1.36万公顷。 四、郊区休闲度假旅游用地未来主要三大趋势 (一)郊区休闲度假旅游用地的集约化发展趋势 本文在调查研究时发现，高尔夫球场、滑雪场、主题公园和度假村四大类型休闲度假旅游
9、用地中，都存在着程度不同的土地浪费现象，或表现为以占地面积大和设计规格高而求大求洋，或以旅游开发名义开发高档房地产，或圈地后不进行实际开发等，特别是标准高尔夫度假俱乐部球场用地求大求洋现象普遍，土地浪费十分严重。 与极度短缺的用地供给相一致，随着新的城市总体规划的实施，北京郊区土地市场化程度将不断完善，土地价格进一步上升，休闲度假旅游用地浪费土地的现象将成为过去，未来北京郊区休闲度假旅游用地将呈现出以节约用地和提高土地使用效率为准则的集约化发展趋势。 (二)郊区休闲度假旅游用地的复合化利用发展趋势 郊区休闲度假旅游用地的供给短缺，促使休闲度假旅游用地与其他土地利用方式进行有机结合与融合的复合化
10、利用成为未来一种新的发展趋势。这一趋势主要包括以下几种情况： 一是利用农村居民居住用地和农业生产用地，大力发展乡村民俗与农业休闲旅游。目前北京郊区民俗村已发展到300多个，但这些民俗村尚处在初级阶段，不能满足中等及以上收入都市居民休闲度假旅游需要。未来应着重研究新农村建设如何与乡村民俗旅游及农业休闲旅游发展相结合，使乡村民俗旅游与农业休闲旅游提升品位、提高质量，提升游客旅游收益，使之成为高尔夫度假、滑雪、主题公园和度假村旅游特别是度假村旅游的替代产品。 二是休闲度假旅游与现有风景名胜区、自然保护区和森林公园在用地上进行有机结合与融合。目前这种用地复合化趋势主要反映在度假村用地与风景名胜区和森林
11、公园用地的结合与融合上，但由于制度建设滞后，发展比较混乱。未来应着重通过法规、政策及标准等的建设，使度假村乃至滑雪旅游用地与风景名胜区、自然保护区和森林公园用地实现有机结合与融合，以满足休闲度假旅游用地需要。 三是休闲度假用地与水利设施用地及河流湖泊用地的有机结合与融合。目前，密云水库等水库周边地区已有不少度假村在运营之中，但由于缺乏水源保护区相应的旅游用地政策及用地标准与建设规范，休闲度假旅游用地对水源保护区周围环境的负面影响较大。未来应着重研究用地标准、用地规范及政策建设问题，以满足休闲度假旅游用地需要。 (三)郊区休闲度假旅游项目不断向首都都市圈其他地区转移趋势 土地资源供需矛盾引起的郊
12、区休闲度假旅游开发成本及旅游价格的上升，必然促使众多休闲度假旅游开发项目向北京郊区边界以外的首都都市圈其他地区转移，特别是向那些拥有相对土地资源优势和其他优势的地区区位转移。目前，需要较大面积土地资源且需要特殊地形及生态和水环境条件的高尔夫球场与滑雪场等已经在向河北张家口、涿州、廊坊和承德等城市属地转移，未来这种趋势将不可逆转地继续发展。 不难发现，未来首都都市圈区域协作组织，在首都都市圈区域发展规划基础上，通过进一步协调，重视休闲度假旅游发展在首都都市圈资源利用、环境保护、投资鼓励等领域的政策与标准等的建设工作，将成为该组织不得不面对的难题之一。 参考文献2011-2015年中国度假村行业市场调查及发展前景调研报告度假村市场分析项目可行性研究报告中国度假村市场前景分析报告度假村在中国的发展2010年中国度假村市场消费规模及需求特点定量研究报告度假村市场分析
