《物业经营管理》第十二章讲解课件

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1、本章分值一般在2-4分之间，以单选和多选题出现。,第十二章 物业经营管理的未来发展,第一节 房地产组合投资管理 第二节 大型企业物业资产管理 第三节 设施管理 第四节 不良物业资产管理 第五节 可持续的物业管理 第六节 新技术应用带来的变革,第十二章 物业经营管理的未来发展,知识要点 1房地产组合投资管理的工作内容及其步骤 2企业物业资产管理的内容 3设施管理的内容及其涉及的主要问题 4不良物业资产的表现形式及其处置的目标 5不良物业资产管理内容与处置方式 6可持续发展的物业管理具备的要素 7物业管理信息系统构成、特征及作用,第十二章 物业经营管理的未来发展,考试目的：测试应考人员对物业经营管

2、理行业未来主要发展方向的熟悉程度，以及经营管理服务工作创新的能力。,第十二章 物业经营管理的未来发展,熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。 了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。,考试要求,一、房地产组合投资管理的概念 二、组合投资管理的内容与步骤 三、组合投资理论在房地产领域的应用,第一节 房地产组合投资管理,第一节 房地产组合投资管理,一、房地产组合投资管理的概

3、念 （一）组合投资管理 概念：指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预定收益的行为。,一、房地产组合投资管理的概念 （一）组合投资管理 三要素： 管理的对象：是由多种资产构成的投资组合； 管理者：是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构； 管理方法：是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。,第一节 房地产组合投资管理,第一节 房地产组合投资管理,一、房地产组合投资管理的概念 （二）房地产组合投资管理 概念：即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，就新购

4、置物业或处置物业做出决策等以实现预期收益的房地产投资行为。,第一节 房地产组合投资管理,一、房地产组合投资管理的概念 （二）房地产组合投资管理 主要工作：制定组合投资目标；执行组合投资策略；调整房地产资本结构；负责策略资产的配置；监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策；评估组合投资绩效；客户报告与现金管理等。,第一节 房地产组合投资管理,二、组合投资管理的内容与步骤 （一）制订投资方针和政策 （二）投资分析 宏观分析、行业分析及微观分别等 （三）构建投资组合 （四）投资组合的调整 （五）投资组合绩效评估,第一节 房地产组合投资管理,二、组合投资管理的内容与步骤,组合投资管理,投资分析,投资决

5、策与运作,投资绩效评估,宏观经济分析 行业分析（产业分析） 准投资的物业分析（微观分析）,制定投资方针政策 投资选择（构建投资组合及调整）,图12-1完整的组合投资管理内容,第一节 房地产组合投资管理,三、组合投资理论在房地产领域的应用 （1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。 （2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。 （3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。 （4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。,第一节 房地产组合投资管理,三、组合投资理论在房地产领域的应用 （5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、

6、租金经营成本和资本成本。 （6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。 （7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益风险和对投资组合的影响。,第一节 房地产组合投资管理,三、组合投资理论在房地产领域的应用 （8）进行谈判，安排物业的交接事宜。 （9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，逐步上调租金或更新短期合约。 （10）在合适的市场时点做出处置物业的决策。,第二节 大型企业物业资产管理,一、企业物业资产及其管理 （一）企业物业资产 定义：是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 包括：

7、（1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。,第二节 大型企业物业资产管理,（2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。 （3）土地：用于生产的土地费用。,第二节 大型企业物业资产管理,（4）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。 （5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。 （6）其他：无法归入上述 5 类的物业、厂房和设备的附属部分。,第二节 大型企业物业资产管理,一、企业物业资产及其管理 （二）企业物业资产管理 定义：是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。 物业资产的价值：对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资

8、价值方面。,【典型考题单选题】,对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（ ）的贡献。 A投资价值 B主营业务 C账面价值 D历史成本 【正确答案】B,第二节 大型企业物业资产管理,一、企业物业资产及其管理 （二）企业物业资产管理 地位：在现代企业中，物业资产已被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。 内容：包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动。,第二节 大型企业物业资产管理,二、大型企业物业资产管理 （一）编制企业物业资产清单 没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000m2时，就应编制物业资产管理清

9、单。,第二节 大型企业物业资产管理,二、大型企业物业资产管理 （二）设定管理目标 物业资产是否需要作为投资，取决于物业的整体发展战略。成本控制方面，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。 （三）控制成本 在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。,第二节 大型企业物业资产管理,二、大型企业物业资产管理 （四）适时处置资产并获得收入 （五）进行多样化的物业投资 （六）结合企业主营业务选择物业占用形式 将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。,第二节 大型企业物业资产管理,（七）建立合理的物业资产管理机构 （八）明确物业管理

10、师的责任 企业物业资产管理一般涉及三个领域的活动： 1.购置或剥离物业资产； 2.财务； 3.管理人员职能。 （九）审慎选择物业资产管理顾问,第二节 大型企业物业资产管理,三、企业物业资产管理信息系统大纲不要求,第三节 设施管理,一、基本概念 二、设施经理与设施管理的主要内容 三、设施管理在我国的发展现状大纲不要求 四、设施管理的发展大纲不要求,第三节 设施管理,一、基本概念 物业设施管理是为了延长设备、设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用；也是为了提高企业形象，提供适合于用户的各种高效率的服务，改善用户业务、使工作流程合理化和简洁化。 物业设施管理的服务对象是人，目标

11、是提高办公工作效率和使建筑物保值增值。,第三节 设施管理,二、设施经理与设施管理的主要内容 （一）设施经理 非职业性的工作：是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。 职业性工作：则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。,第三节 设施管理,二、设施经理与设施管理的主要内容 （二）设施管理涉及的主要问题 （1）所有权的费用。 （2）生命周期内的花费。 （3）服务的融合。 （4）运作和维护的设计。 （5）委托的责任。 （6）费用的时效性。,第三节 设施管理,（7）提高工作效率。 （8）生活质量。 （

12、9）设施的冗余和灵活性。 （10）作为资产的设施。 （11）设施管理的商业职能。 （12）设施管理是一个连续的系统。 （13）服务。,第三节 设施管理,二、设施经理与设施管理的主要内容 （三）生命周期成本与设施管理 生命周期成本LCC：是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。（具体算法可参照第三正第三节设备更新中的经济分析相关内容）,第三节 设施管理,二、设施经理与设施管理的主要内容 （四）全面质量管理在设施管理中的应用 全面质量管理（ TQM ）的基本原理强调为了取得真正的经济效益，管理必须始于识别顾客的质量要求。如果整合好设施管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高

13、和改善。,第四节 不良物业资产管理了解,一、不良资产与不良物业资产 二、不良资产形成的原因及过程 三、不良物业资产处置的目标和原则 四、不良物业资产管理 五、不良物业资产管理的配套服务大纲不要求,第四节 不良物业资产管理,一、不良资产与不良物业资产 （一）不良资产 （1）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资产。 （2）以存货形式表现的不良资产。 （3）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产。,第四节 不良物业资产管理,一、不良资产与不良物业资产 （一）不良资产 （4）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 （5）以无形资产形式表现的不良资产。 （6）以开办费、待摊费用表现的不良资产。

14、 （7）因其他原因形成的不良资产。,第四节 不良物业资产管理,一、不良资产与不良物业资产 （二）不良物业资产 （1）房地产不良贷款； （2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产； （3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物； （4）其他单位委托处置的房地产不良资产。,第四节 不良物业资产管理,二、不良资产形成的原因及过程 1、经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。 2、房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。 3、银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。,第四节 不良物业资产管理,三、不良物业资产处置的目标和原则 （一）不良物业资产处置的目标 美国为解决储贷机构的不良资产，

15、成立重组信托公司（RTC），其目标有三： 一是在清理破产储贷机构资产的过程中，获取最高的净现值回报，,第四节 不良物业资产管理,二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响； 三是尽量增加对中低收人者的住房供应量。 我国处置不良物业资产的主要目标：是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。,第四节 不良物业资产管理,三、不良物业资产处置的目标和原则 （二）不良物业资产处置的原则 1.要始终围绕项目开展工作。 2.要先易后难、先大后小。 3.要充分利用各种技术方法。 4.要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。,第四节 不良物业资产管理,四、不良物业资产管理 （一）不良物业资产评估 由

16、专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。 房地产价格分为两个层面：,第四节 不良物业资产管理,一是金融体系把不良资产出售给资产管理公司是的价格，称为接接收价格； 二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。 处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。,第四节 不良物业资产管理,四、不良物业资产管理 （二）不良物业资产处置 （1）以资抵债将债权转为物权； （2）实施债转股将债权转为股权； （3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务； （4）重组； （5）公开出售。,【典型考题单选题】,下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（ ）。 A重组 B以资抵贷 C债转股 D赠予 【正确答案】D,第四节 不良物业资产管理,五、不良物业资产管理的配套服务 1、搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车； 2、发挥房地产中介的桥梁作用； 3、创造良好的法律和政策环境；,第五节 可持续的物业管理,一、可持续发展的基本概念大纲不要求 二、可持续发展与物业管理 （一）可持续发展与住区环境 （二）可持续发展要求下