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1、常见房产纠纷怎样维权 作者： 日期：常见房产纠纷怎样维权315国际消费者权益日，对很多人来说，辛辛苦苦一辈子，最大的消费可能就是买一套房。但是，在买房这件大事上，却常常存在着各种各样的陷阱和纠纷，比如房产证难办、房子质量有问题、合同面积与实际面积不符甚至物管乱收费等等。小编特别整理出了以下几条“处理纠纷的经验分享给大家。楼市六大诱骗购房伎俩1、大定小定多少都收调查:购房者只要表现出一点点购房的意向,销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了,如果不交付定金可能就卖完了,要求马上交付定金。如果说没有带够定金,销售人员就会要求先交小定,然后要求次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来,所付定金
2、就不予退还。专家提醒：根据担保法第89条规定,给付定金的一方如果不履行合同,无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同,则要双倍返还定金。因此,购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎,不要轻易缴钱而陷于被动。同时,根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条的规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。2、随意虚构赠送面积调查:“33平方米的单身公寓变身55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。案例:受赠送面积吸引,李先生了盐田区海滨假日雅居的一套房子,但
3、随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说,海滨假日雅居2007年7月开盘时,开发商深圳市鹏广达与三洲田宣称“赠送超大入户花园,57米层高”,样板房也俨然一个小复式。但是,在签合同的时候,业主们被要求在3分钟内签订所有合同,并附加一份“委托书”,让购房者委托一家叫“裕达”的免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时,业主们却发现,开发商当初承诺赠送的面积并没填平,而是一个从1楼通到19楼的天井。而且,天井实质是开发商为减少支出土地出让金,隐瞒有关部门“偷来”的面积。专家提醒：发展商本来就是在追逐利润,没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在新房时,在开发商诱人广告面前要头脑清醒,签订
4、合同时,一定要细看合同条款,涉及到赠送面积,要弄清楚该赠送的面积是否合法,是否与规划相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书,购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法,否则,赠送的面积可能是“违章搭建”,存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。3、无中生有引人入彀案例:日前,南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失,地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。在开发商售楼广告上,原是市政用地的楼盘南边区域,被开发商描述成楼盘的花园:亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场多位业主向记者反映,2004年该楼盘销售期间,
5、他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美,交通便利等优势,但到了入伙的时候,楼盘南边的园林却消失了。业主们查阅规划局的档案后才发现,售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地,根本不在该楼盘的建设范围内。专家提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板,业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”开发商在交楼时,都应按相关规定把楼盘的竣工验收文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示,业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符,尤其是公共部分的规划,譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符,业主暂不要收楼,可咨询法律专业人士,根据情节严重程度,对开发商起诉要求退房
6、、赔偿违约金、恢复原状,或向规划主管部门投诉追究其行政责任。4、制造现场热销假象调查:在销售现场,开发商总是在销售兴旺的气氛,经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动,就签了合同,交了钱。专家提醒：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时,开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据合同法第54条的规定来申请撤消该行为,并要求开发商赔偿损失。购房者在销售
7、现场应保持清醒,谨慎抉择。5、样板房被悄悄放大调查:一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适,往往使用高亮度照明,并打通一些墙体,做成开放型厨房或透明式卫生间,这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞,会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸,并拿尺自己丈量。案例:张女士说到她最近买的一套房时,“样板间装修做得细致极了,可交房时一看自己买的房子就没那么好,很多材料都是劣质的,地砖有裂的不说,卧室地板颜色也不匀,卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进,装修费花得真不值。”专家提醒：现在售楼样板房通常有两种,一种是设置在售
8、楼部附近的样板房区,而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些,而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。同时,应该对自己看中的“意向房”进行实地考察,仔细查看一下自己有心的意向房。由于没有经过粉饰,墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现,此外消费者还可以观察门窗的质量问题。在查看过程中,消费者还应该重点看有无渗水对于买顶层住宅和最低层住宅的业主,最好是下雨天去考察,对渗水问题和排水不畅的问题,可以及早发现。6、包装虚幻核心卖点调查:90以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息,如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”
9、等等。案例:陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动,广告称,该楼盘为成熟社区,拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等,小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘比周边楼盘高出不少,但陈先生羡于其完美的居家环境,还是与房地产开发签订了商品房预售合同。今年收楼时,陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外,其他配套设施都没有,广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化专家提醒：根据有关规定,商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,没有法律约束力,只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及的确定有重大影响的,才视为要约。因此,对于那些模糊的广告词不要当真,不要
10、为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑,多关注地点、交通、房屋质量等。购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察,并到规划部门了解城市的规划,特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分,应该要求标注上文字并盖章确认。3.15维权正当时购房者该如何维护自身权利逾期办理房证卖房者要担责面对没有房证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双
11、方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中有着明确规定，逾期未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。专家提醒：如果开发商逾期办理房产证，业主是可以选择协
12、商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。遭遇霸王条款应要求开发商退还定金日前，福州林先生看中一套房子，没多想就交了定金10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿；如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择退房。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商逾期交房的违约金是每日10元。林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求退定金10万元吗根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
13、的解释的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的据实结算；面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。专家提醒：为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定并交付定金。
