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1、成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查 作者： 日期：成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查一、甲级写字楼与5A级写字楼（一） 甲级写字楼 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼，在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词。仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能
2、化；便捷的交通和商务化等等。甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。写字楼甲级标准参数：位置：于中心商业区CBD内。建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。 入住率：1-2年内的入住率不低于65%。 电梯：根据标准，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。 构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台15厘米；除地台外的层净高为2.8米左右。 停车：按大厦总建筑面积计
3、算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 物业：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等 。（二）5A级写字楼5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车
4、位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A智能化系统：【办公化系统（OA）Office automatic system】主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等； 设施标准：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 【楼宇设备自动化系统（BA）Building automatic system】主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；
5、以状态监视为主，控制启停为辅。 设施标准：1.空调自控系统 2.供排水自控系统 3.变配电监视系统 4.电梯监视系统 【通讯自动化系统（CA）Communication automatic system】主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等； 设施标准：1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 【火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）Fire automa
6、tic system】主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋、烟感系统等； 设施标准： 1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 2.广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 【安全管理自动化系统（SA）Safe automatic system】主要包括：设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统等； 设施标准：1.闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。2.防盗报警系
7、统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。3.停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。二、成都、新都写字楼现状（一）成都区域目前成都市甲级写字楼主要分布在市中心天府广场和顺城大街区域，从甲级写字楼的分布情况能够明显看出，大多数写字楼都分布在一环线内，一环线以外区域目前甲级写字楼只有两个，并且处在人南延长线上；不难看出成都甲级写字楼基本上是以天府广场、顺城大街为核心向城南沿人南大街辐射，顺城大街天府广场人南成为高档商务区的趋势明显。成都市写字楼传统区域包含：人民南路沿线、顺城大街沿线以及骡马市区域；新兴区域包含：东大街沿线；浆洗街，天府大道。成都写字楼多数采
8、取租售结合的方式，完全持有不销售的项目比较少。成都部分写字楼面积（总计约为：314万平方米）市中心：时代广场（52748m2）、华敏翰尊国际大厦（52200 m2）、城市之心（37008 m2）、川信大厦（41600 m2）、冠城广场（46200 m2）、中环广场（45738）、总府大厦（11557）、香格里拉中心办公楼（40176）、宏达国际广场（28200）、东方广场（63050）、国嘉新视界广场（19800）、商会大厦（35000）、鼓楼国际（50000）、成都国际商城（预估30000 ）、金沙万瑞中心（114520）、优诺国际（30000）、环球大厦（106000）、高地中心（2137
9、5） 。（共计18个） 人民南路及天府大道延线：仁恒置地广场（70360）、航天科技大厦（82450）、中汇广场二期（39730）、锦江国际（33562）、百扬大厦（99000）、城市之心三期（70000）、来福士广场（75645）、国际人南广场（预估100000）、大陆国际项目（49888）、保利国际中心（预估50000）、新希望大厦（72500）、四川投资大厦（95000）、三峡大厦（预估75000）、恒泽动力大厦（75680）、中航城市广场（75935m2）、航兴国际广场（89790m2）、新希望国际（65000）、美年广场（预估50000）、威尔斯洲际广场（预估55000）、希顿国际广
10、场（预估30000）、中信广场（预估60000）、茂业广场（预估40000）、威斯顿联邦大厦（19873）、国航世纪中心（68000）、汇日央扩国际广场（41938）、力宝大厦（52095）、拉德方斯大厦（66000）、银海芯座（32160）、四川水电大厦（47771）、特拉克斯国际广场（21000）。（共计30个）东大街延线： 喜年广场（68600）、铁狮门项目（50000）、成都国际金融中心（预估50000 ）、摩根中心（63000）、明宇金融广场（70200）、环球贸易广场（预估110000）、银石广场（100000） （共计7个） 四川省商业地产联盟统计数据显示，截至2011年5月底，
11、成都在建和立项的城市综合体已经达到88个（商业体量超过5万平方米）。世邦魏理仕的统计数据显示，2012年成都写字楼市场将出现供应高峰，创纪录地达到250万平方米。今年初，第一太平戴维斯发布“2011中国房地产市场回顾及2012年展望”报告称，2012年成都写字楼租金将上涨0.5%，而成都的写字楼回报率已连续三年高达8%以上，位居纳入监测与北京、上海等全国五大城市榜首。作为“成渝经济区”的核心区域之一，成都以其多元化的产业构成、完善的城市基础建设、优惠的商务政策等优势受到国内外房地产租户、投资者及开发商的关注。快速的发展令成都写字楼及零售物业总量迅速增加。“未来三年内，成都市写字楼市场将经历自2
12、008年2010年以后的第二个供应高峰，届时将会有累计200万平方米的甲级写字楼供应投放市场。大量富有经验的开发商进入，将进一步推升成都市写字楼市场的成熟程度。”同时，由于今年持续旺盛的写字楼需求，未来部分高端品质的甲级写字楼物业业主仍将维持积极的定价策略，且市内主要商务区域高品质甲级写字楼租金仍有一定的上涨空间。“但密集的新增供应，尤其是南部新区大量散售型办公楼的集中入市，将令成都写字楼市场受压，短期内租金及空置率均将受到影响。由此，全市写字楼空置率也将出现较大增幅。（二）新都区域写字楼一直凭借高回报率吸引投资者目光，成为商业投资长期以来的热点，但其高昂的投资代价注定将一部分中小型投资者拒之
13、门外。专业人士认为，主城区热门商圈写字楼价格高昂，如果中小型投资者想分羹写字楼市场，把目光投向近郊新兴商圈是不错的选择，而新都区更是成都二圈层区市县中的不二之选。2012，成都市委、市政府提出打造西部经济核心增长极，必须坚持“双核共兴、三产联动、城乡统筹、圈层融合”的全域成都发展思路，作为成都市北部新城现代商贸功能区，新都区抓住我市启动北城新一轮规划、建设的历史机遇，按照现代化、国际化的城市形态定位，充分发挥“北改”主战场作用；通过“北改”，推动新都在“中雁竟飞”的格局中领先发展，争当主力；通过“北改”，推动宜人城北、安居城北建设，奋力打造“高端低碳、集约高效的产业强区，环境优美、社会和谐的宜
14、人新区，传承创新、独具魅力的文化名区”，全面提升城乡一体化、全面现代化、充分国际化水平，在全市“三圈一体”战略中成为西部经济核心增长极主体区。 按照“全域成都”的理念，新都区三年前提出了全力打造北部新城、成都新区的目标。而新都新城，则被新都区委、区政府看作是北部新城的增长极，“瞄准高端服务业和服务业高端，在新都新城打造现代服务业区、现代商业片区，成为总部经济、楼宇经济、高端商业等现代服务和商业的集中区域。” 成都市将用3-5年时间，将中心城区八大商品批发市场全部迁至绕城高速外的新都区北部新城现代商贸综合功能区等四个商品市场集中发展区。结合市政府规划和与之匹配的相关服务配套，新都区商业地产项目及
15、高端写字楼市场将得到大力提升，潜力巨大，现已开发和在建的商业地产项目（带写字楼）主要有和信新城市中心、缤纷时代广场、西南婺商商会总部大厦、北欧知识城3G创意园、物联港成都国际五金机电城、物联港国际采购商中心、申蓉汽车商务服务园、西部电子电器交易中心、源上湾国际商业中心、西部医药贸易配送中心、成都海宁皮革城等。 三、成都及新都部分写字楼基本情况统计（物业费标准为：元/平/月）项目名称项目位置等级租售情况物业费标准备注成都片区环球广场一环路甲级租2.5元/平/天7川信大厦人民南路二段甲级租90 元/月15冠城广场顺城大街甲级租85 元/月15东方希望大厦人南延线甲级租70元/平/月5成都城市之心天府广场甲级租110元/平/月15赛思商务楼西安中路乙级售8500元/平3新希望大厦高新区甲级售9500元/平18
