《【房地产上半年报】房地产市场报告-青岛市2020年房地产市场半年报（同策）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产上半年报】房地产市场报告-青岛市2020年房地产市场半年报（同策）（116页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,青岛同策 战略中心 （2020.7月）,2020年上半年,青岛房地产市场年中报告,专业至上 服务至诚,一、政策解读,二、土地市场 三、整体市场 四、区域市场,五、商品住宅供应及存量,六、广告投放,七、开发商发展格局 八、总结与展望,目 录,一、政策解读,政策环境 环境预判,楼市政策,2020上半年岛城出台人才公寓、共有产权房等相关定向放松政策刺激市场，地方 政策趋势较为积极，但须在“房住不炒”前提下定向适度调控。,4月20日 中国人民银行授权全国银行间同业拆,借中心公布，2020年4月20日贷款市,5年期以上LPR为4.65%，此前为 4.75%。这是2015年10月以来力度 最大的一次降息
2、，目前的5年期利率 为中国史上最低。,2月14日,关于加强人才住房建设和管,集人才住房不少于10万套。,5月17日 从住房和城乡建设部获悉,住 房和城乡建设部、国家发展改 革委、财政部、自然资源部 关于进一步规范发展公租房,的意见, 意见指出,要分类合,难群体,合理设置准入条件,采 取适当的保障方式和保障标准。,5月22日 第十三届全国人民代表大会第三,次会议在北京召开，国务院总理 李克强代表国务院向十三届全国 人大三次会议作政府工作报告。 政府工作报告中，关于房地产的 表述出现一次，具体是“坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定 位,因城施策,促进房地产市场平稳 健康发展.完善便民设施,让城市
3、更 宜业宜居。,6月16日 城阳共有产权住房政策再次升级, 6月16 日，城阳区对于五至七层次人才购置人 才共有产权住房的，将此前在西部上马 棘洪滩两个街道实施的，五到七类人才 购买共有产权住房政府补贴30%首付的 政策优惠，推广至整个城阳，这意味着 城阳目前已全区零首付（除河套和红岛 街道）。,2月24日 青岛关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业 恢复正常生产经营的实施意见再推21条新举 措。在校大学生“先落户、后就业”，已落户 的可享受本市购房、申请人才公寓等政策；疫 情期间，开发商将商品住房纳入人才住房销售 的，可根据实际情况在其他或未来商品住房项 目中折抵人才住房配建指标；,3月12日,
4、城阳吸引人才享受共有产权房政策， 场报价利率（LPR）为：1年期LPR为,理的实施意见（试行）的征城阳区相关单位（事业单位、国企、 3.85%，此前为4.05%。,求意见稿，全市要求建设和筹院校等）内满足青岛市人才类别规,定的七类人才可享受相应人才共享 产权购房政策。,4月11日 “2020青岛百日万店消费季网络房 展”活动。“鼓励改善型住房需求， 出售1套以上原有住房新购1套住房 的,产证满2年即可上市交易”和“符,合人才标准，在青岛工作首套房不受,户籍个税社保限制”两条新政被制止，理确定准入门槛,针对不同困,重新执行限售、限购政策。,6月12日 中国建设银行支持发展政策性租赁住 房签约仪式
5、在京举行，沈阳、南京、 合肥、青岛、长沙5个城市政府在京与 中国建设银行签署发展政策性租赁住 房战略合作协议。按照合作协议，未 来3年，建设银行将向5个城市提供不 少于1100亿元贷款，支持筹集政策性 租赁住房超40万套（间）。,限购/限售,受疫情影响，2020年上半年青岛调控小幅放松，通过加大人才引进力度、城阳共 有产权等政策，放松限购，推动楼市发展。,2014年9月,青岛全面放开限购，限贷松绑：首套房商贷首 付比下调至25%，二套房商贷首付比下调至 40%，首套房利率扣9-9.5折,2016年3月,首付款比例最低可执行20， 政策前后，首套房利率降至8.5 折,2017年315、330新政
6、,重启限购政策，认房又认贷，政策前后， 首套房利率优惠持续缩水，目前为基准利 率，甚至上浮，额度受限；启动限售2年 （含新房和二手房）,2018年418新政,限购升级，目前为首套基准利率上浮10-20%，额度 受限；限售时间延长至5年（含新房和二手房）,2019年上半年,取消公证摇号、住房公积金二 次贷款间隔期限、放开落户门 槛、加大人才引进力度,2020年3月,城阳区人才共有产权购房政策 正式实施,金融政策,20年以来，随着央行不断降息，LPR持续走低，利于降低买房成本，但自4月 份以来LPR趋向于稳定，央行进入“降息停滞期”，房地产政策仍保持谨慎。,最新商贷一览表,2018年6月,2018
7、年12月,限购升级后，目前为首套房 平均利息为基准利率上浮 15-20%，部分银行上浮 30%以上，二套最高上浮 40%，房企多要求全款优先,2019年3月,市场降温后，首套房平 均利息为基准利率上浮 10-20%，二套上浮20- 30%，组合贷入策,受菏泽打响调控放松第一枪 影响，各城纷纷微调，青岛 首套房平均利息降为基准利 率上浮10%左右，二套上浮 15%左右,信贷政策,2020年2月,央行公布的最新一期 LPR（贷款 市场报价利率）报价，1年期降 10个基点至4.05%， 5 年期以上 降5个基点至 4.75%，两个期限 LPR 第一次出现非对称下降,2019年12月,允许职工本人或委
8、托他人 办理提取手续，业务办理 自由度更大。新修订的管 理办法还简化了部分提取 业务的办理要件，主要包 括：简化非首次偿还商业 性住房贷款提取业务提交 的办理要件。,2019年8月,中国人民银行决定改革完善 贷款市场报价利率(LPR)形 成机制。分析人士认为，此 次央行完善LPR形成机制举 措，是推进利率“两轨合一 轨”工作的重要举措，其速 度超出市场预期。,青岛土地 政策,青岛不断加强土地市场的监管，响应国家稳地价方针。2020年上半年出台全力应 对疫情支持企业发展15条措施，可分期延期缴纳土地出让金。,2014年12月,开始执行土地网上 交易,2015年,青岛开始控制 土地供应,熔断机制出
9、现：按照价高者 得原则确定竞得人，如溢价 率达100%以上，视为不理 性竞拍，系统自动流拍,网下竞拍商品房销售价格 方式出现，当竞买报价达 到或超过最高限价后，网 上土地竞价中止，转入网 下竞商品房销售价格；部 分地块对建筑风格、开发 商企业资质提出要求,2016年12月2018年4月2018年,青岛市土地采取线上限价拍 卖熔断机制，线下竞房价、 现房销售、线下抓阄、竞自 持面积、竞公建资金等,1.1开始实施青岛市国土资源和 房屋管理局发布青岛市土地 市场失信名单管理办法,青岛 土地市场将设失信名单，失信 名单包括失信异常名单和失信 黑名单，对纳入失信名单的行 政相对人将纳入重点监管范围 或进
10、行惩戒。,2019年,2020年,对已成交的地块可延期签订土地出让合同； 可分期缴纳土地出让金，也可延期缴纳土 地出让金。保障疫情防控用地；保障重点 项目用地。加快办理用地审查报批。,受疫情影响，20年上半年价格增幅较为乏力，二季度价格略回升，趋势向好 ，从长期来看，下半年市场以维稳为主，价格相对平稳。,环境预判,-13%,5%,-6%,5%,0%,0%,7%,-8%,1%,4%,-1%,2%,2%,-7%,0%,3%,2%,12500,13000,13500,14000,14500,15000,15500,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,2019.1 2019.2 2019.
11、3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1 -1%,2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6,2019.1-2020.6青岛商品住宅价格及涨幅,涨幅,均价,4月28日，中国社科院财经战略研究院、住房大数据研究团队发布4月份住房市场发展月度分析报告（以下简称报告），报告通过大数据分 析发现，大湾区及深圳房价出现结构性上涨；从全国看，全国市场基本恢复，核心城市房价稳中略升，成交量大体恢复；深圳、东莞等部分城市当 前房价较快上涨属于结构性上涨，并未出现区域性房地产热。
12、在疫情冲击及宽松货币环境的背景下，短期局部上涨或下跌的风险将并存。 青岛市受前期需求过度释放以及市场周期性下行叠加疫情影响，短期内在政策调控之下市场以维稳为主。,下半年市场环境预判,房住不炒楼市稳定基调不变，人才引进、人才公寓、共有产权房等定向政策扶持，下半 年房地产市场将继续回暖，楼市平稳发展。,下半年疫情影响降低，房地产市场逐渐回温且进入平稳发展阶段，“量”、“价”大涨 的可能性很小，预计整体量价相对稳定。,二、土地市场,土地供应,备注：土地统计只统计招标、挂牌、拍卖三种土地出让方式，土地 类型只统计住宅、商服和住宅+商服三种形式。,土地成交 重点土地说明 土地变化及格局,整体土地供求量上
13、升， 20年上半年土地供应825.12万，同比上升 20.6%，土地成交696.02万，同比上升32.8%。,13年-14年受房地产整体市场环境影响，开发商拿地态度谨慎，土地市场供过于求；15年开始受国家去库存政策影响，土地供应较少，整 体供不应求；17年后，受政策环境影响，土地供求均大幅下降，土地供求量下降明显； 18年土地放量供需两旺，均明显上升； 19年受市场 下行影响，供需回落；20年虽受疫情影响，但开发商拿地热情不减，上半年土地供需平衡，土地市场表现良好。 20年上半年土地供应825.12万，比19年同期上升20.6%；土地成交696.02万，比19年同期上升32.8%。,土地供求,
14、数据来源：同策数据系统,截止日期2020.6.30,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2020年上半 年,土地供应面积,1794.77,298.1,1062.45,444.67,1,552.94,1371.92,825.12,土地成交面积,1221.26,673.65,825.35,743.08,1,252.66,815.23,696.02,供求比,1.47,0.44,1.29,0.60,1.24,1.19,0,500,1000,1500,2000,供求比 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00,
15、万平米,2014年-2020年上半年青岛土地供应及成交情况,土地供应面积,土地成交面积,1.68 供求比,主城区土地供求稀缺，2020上半年土地市场供销主力区域分别为：即墨区、 黄岛区、胶州市三地土地供需领跑全市。,土地区域 分化,数据来源：同策数据系统 土地分布：20年上半年土地供应与成交热潮主要集中在即墨区、黄岛区和胶南市，主城区土地供求稀缺； 土地供应：20年上半年土地供应最多的是即墨区、黄岛区和胶州市，分别供应326.51万、193.11万和91.19万； 土地成交：20年上半年土地成交最多的是即墨区、黄岛区和胶州市，分别成交286.28万、145.06万和71.91万。,截止日期2020.6.30,崂山区 供应：0宗，0万 成交：0宗，0万,市北区 供应：8宗，34.37万 成交：9宗，34.57万,平度市 供应：11宗，35.45万 成交：11宗，40.35万,胶州市 供应：26宗，91.19万,黄岛区 供应：75宗，193万 成交：58宗，145万,成交：5宗，27.28万,市南区 供应：0宗，0万 成交：0宗，0万,
