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1、考纲分析考查考生对不动产及在建工程评估方法、清查核实和现场调查等的掌握情况，以及分析和解决不动产及在建工程评估实际问题的能力。 考情分析第一节概述一、不动产的基本概念、特征及分类 带着“问题”去听课！（1）不动产的基本概念有哪些，如何区分？ （2）不动产的特征是什么，如何分类？ （3）不动产如何分类，每种分类下包含哪些内容？ （一）不动产的基本概念 1.建筑物与构筑物 建筑物广义是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。狭义仅指房屋，不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾
2、馆、酒店、影剧院等。构筑物指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。2.房地产、不动产、物业 （1）房地产 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。房地产的概念可以从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态： 房地产（Real Estate）是指房产和地产的总称。房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅，厂房，仓库，商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定范围内的空间，包
3、括地下的各种基础设施、地面道路和一定范围内的地上空间等。土地（Land）是由地球陆地表面及其一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。土地附（定）着物指长期、稳定、密切地附着于土地，位置不易移动，按照社会交易观念，虽与土地联结，但其不属于土地的构成部分，又有独立的使用价值，依附于不动产且分离后不能发挥效用之物。附着物不是地上原来就有的，但跟土地紧密相连，不可分割。包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物（如纪念碑、通信电台、桥梁、牌坊、高架道路等）、青苗、树木、鱼塘，地下附着物包括地下管线、坟墓、水井。房地产有三种存在形态 单纯的土
4、地单纯的建筑物土地与建筑物合成一体的“房地”法律意义上的房地产（Real Property）本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。（2）不动产 房地产由于其特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 不动产是财产划分的一种形态，是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。 依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，
5、包括物质实体和依托于物质实体上的权益，都属于不动产范畴，如建筑物及土地上生长的植物。不动产登记暂行条例第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。在资产评估执业准则一一不动产中，定义的不动产为“土地、建筑物及其他附着于地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不包含海域、林木等”。 本章中的不动产定义与评估准则一致。（3）物业 “物业”一词译自英语 Property或 Estate，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型
6、。3.在建工程 在建工程是指正在建设尚未竣工投入使用的建设工程，包括土建工程和设备安装工程等。4.不动产评估中的常用术语 用地面积：用地方案图中划定的面积。建筑面积：建筑物各层外墙或结构外围水平投影面积之和。容积率：项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙间的净空面积计算。商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整
7、幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。绿地率：用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。开间：通常指房间宽度。进深：通常指房间长度。商品房：在以市场地价获得的土地上建造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的所有权和所占用土地的使用权，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有权依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公
8、有直管和自管住宅。净高：等于层高减去楼板厚度。层高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。三通一平：通水、通电、通路及场地平整。五通一平：通路、通电、通信、供水、排水及场地平整。七通一平：通路、通电、通信、供水、排水、燃气、供热及场地平整。“五证一书”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和房地产开发企业资质证书。（注：老师这里视频讲解引用乘法口诀相关内容仅为帮助记忆，对其进行了“变形”引用）【2018真题-单选题】下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（）。A.建筑密度总建筑面积/总建筑基底面积 B.建筑密度总建筑
9、基底面积/总建筑面积 C.建筑密度总建筑基底面积/规划建设用地面积 D.建筑密度总建筑面积/规划建设用地面积 正确答案C答案解析建筑密度也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。 【2017真题-单选题】某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积为20000平方米，总建筑面积为50000平方米，首层建筑面积为1000平方米，该建筑项目的容积率为（） A.2.00 B.0.40 C.0.50 D.2.50正确答案D答案解析容积率是项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。该建筑项目的容积率50000/200002.5。 【2019真题-单选题】某住宅套内建筑
10、面积为65平方米，套内使用面积为55m2，公摊面积为20m2，已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/m2，则按商品房销售面积计算的价格为（）。A.9176元/m2 B.10400元/m2 C.10154元/m2 D.10588元/m2 正确答案A答案解析商品房销售面积=套内建筑面积+公摊面积=65+20=85 m2，按商品房销售面积计算的价格=651200085=9176.47元/m2，应该选择A。（二）不动产的特征1.自然特征 不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。 （1）不可移动性，又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。 不可移动
11、性是不动产最重要的一个特性，也是不动产不同于其他财产的主要之处。 每一块土地的绝对位置（经纬度）是固定的，包括地面及其以上和以下的空间。 各块土地之间的相对位置（距离）也是固定的。当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。 有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。 建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。 每块土地所处
12、的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。 由于不可移动， 每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的不动产之间有区位优劣之分。 值得指出的是，不动产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。 不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。（2）耐久性，又称不可隐匿性，土地寿命长久，不因使用或放置而损耗、毁灭。耐久性是不动产的基础特性，包括自然寿命与经济寿命。 耐久性体现在土壤、建筑设计、主体结构、机电设施以及建筑材料、建造工艺、施工质量等方面。土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长
13、和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。 在合理利用条件下，土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即“治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。 土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。（3）数量有限性，又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性。土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的；特定地区不同用途的土地面积也是有限的。但土地的经济供给是有弹性的。所谓土地供给的稀缺性，主要是指在某
14、一地区，某种用途的土地供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地，具有特殊景观的旅游土地，都存在着供应的稀缺问题。 另外，土地供应的稀缺性也与土地总量有限密切相关。2.社会经济特性 不动产的特性除了自然特性外，更重要的是反映人们之间的社会关系和经济关系的特性。其社会经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。（1）价值量大。 与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。（2）用途多样性，即用途的竞争、转化及并存的可能性。 土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此，从经济角度，土地具有多种用途。 一般情况下，土地利用的优先顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。由此，不动产也存在用途的多样性，以及不同用途间的可转化性，如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。（3）涉及广泛性，又称相互影响性。 不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响， 在经济学中称为外部性，分为正外部性、负外部性。正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价；
