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1、市场比较法 练习题 作者： 日期：实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：估价对象实例A实例B实例C用途商业商业商业商业交易面积（平方米）6000900057006300交易情况求正常市场价值卖方急于出售，售价比正常低5%拍卖成交，买方为限制竞争对手，成交价比正常高5%正常交易交易日期求评估基准日2005年6月30日正常市价，价格指数为1052004年4月成交，价格指数为1012005年4月成交，价格指数为1032005年1月成交，价格指数为102区域因素繁华度30283029交通
2、25252323市政配套25252725规划前景20202020区域因素小计1009810097个别因素临街条件30282930宽深比25252525面积15131515形状15171515地质15151515个别因素小计1009899100容积率21.82.32.1剩余使用年限40年38年39年40年成交价格（元/平方米土地面积）_450052004900在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：1. 注意特殊交易；2. 各项修正不超过20%，总修正不超过30%；3. 估价结果确定可按不同权重计算。4. 土地还原率r为6%。5. 容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。解：运用市场比较法评估
3、的过程如下：1 交易情况修正估价对象实例A实例B实例C交易情况100951051002.交易期日更正估价对象实例A实例B实例C交易期日地价指数1051011031023.区域因素修正估价对象实例A实例B实例C区域因素10098100974.个别因素修正估价对象实例A实例B实例C个别因素10098991006. 容积率修正估价对象（2）实例A（1.8）实例B（2.3）实例C（2.1）容积率系数1.81.82.02.07. 土地使用年限修正使用年限修正系数式中： r 土地还原利率，本例r取6%x 待估宗地剩余使用年限y 比较实例剩余使用年限估价对象实例A实例B实例C剩余使用年限系数10.98670
4、.993518. 比准价格实例A比准价格元/实例B比准价格元/实例C比准价格元/9. 确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。由于宗地C为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A的权重去0.3，实例B的权重取0.3，实例C的权重去0.4，地价计算如下：实例A实例B实例C比准单价（元/平方米）519746204680权重0.30.30.4估价对象评估单价（元/平方米）4817估价对象评估值(万元)2890.2实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较
5、，比较案例情况及比较结果见下表：项目待估宗地实例A实例B实例C用途工业工业工业工业供应圈市郊市郊市郊市郊交易时间2005-10-312005-10-312005-1-12005-8-31交易情况正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年交易价格370元/395元/355元/区域因素交通条件0-1%-2%0基础设施0-1%-2%-1%产业聚集00-1%+2%环境情况0-2%00个别因素宗地面积0+3%0+5%宗地形状0-2%00地形00-1%-3%规划限制0000根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数，编制了容积率修正表：待估宗地实例A实例B实例C容积率系数10.980.960.
6、97注意事项：1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%3. 采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1） 交易情况修正、使用年限修正。交易情况一致，免于进行交易情况修正；剩余使用年限一样，免于修正。（2） 交易期日修正。调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%，将2005年1月1日地价指数定为100，则地价指数2005年10月31日为104，2005年8月31日为103.2。（以满月算，如2月1日不满
7、两个月，则按满1月后指数100.4，即2月1日到2月27日指数均为100.4，直到2月28日满两个月指数变为100.8，同理3月1日至3月30日指数均为100.8）待估宗地实例A实例B实例C交易期日地价指数104104100103.2（3） 区域因素修正。待估宗地实例A实例B实例C区域因素1009695101（4） 个别因素修正。待估宗地实例A实例B实例C个别因素10010199102（5） 容积率修正见修正系数表。（6） 计算各案例修正后的价格： 容积率 交易期日 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正实例A：3701/0.98 104/104 100/96 100/101=389(元/
8、)实例B：3951/0.96 104/100 100/95 100/99=455(元/)实例C：3551/0.97 104/103.2 100/101 100/102=358(元/)(7)确定待估宗地单价：上述各实例修正后价格差异较小，采用算数平均法计算待估宗地单价：（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正价格）/3=401(元/)课本第115页第6题计算题答案：交易日期修正中价格指数的转换月份123456789定基指数100 100.398.8101.4102.7105.6109.3112.9117.2情况修正系数确定案例A案例B案例C交易情况交易日期区域因素比准价格：A元B元C元因交易实例与待估实例的情况差别不大，故确定最终比准价格选择简单算术平均法（1371+1444+1344）3=1386元/则该地块2007年9月20日的正常市场价格为13861500=207.9万元
