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1、号别墅销讲说辞 作者： 日期：鲁 能7号 别 墅销 讲 大 纲一、 休息区说辞（一） 目的：与客户建立初步认知，在介绍区域及项目之前，让客户开发商品牌以及别墅开发理念有一个了解，加强客户对产品品质的信心，同时引起客户对产品的好奇和感受共鸣。（二） 提纲：1、 鲁能地产品牌介绍2、 平衡墅的理念二、 区域沙盘说辞（一） 目的：通过对区域交通、规划、自然生态以及生活配套的详细介绍，紧扣城市便利和自然景观、交通便利和配套完善、工作和生活之间相互平衡的理念，给客户灌输项目的价值所在，让客户认同7号别墅是高端人群真正用来居住的别墅。（二） 提纲：1、 地理位置、交通；2、 马坡组团规划：两轴双心、顺义C
2、BD、区政府3、 周边景观资源：潮白河、森林公园、生态公园、高尔夫4、 配套：项目自身配套、周边市政配套5、 7号院规划：经济指标、“长城杯”6、 别墅四至；7、 7号别墅案名的来源：数字7的寓意三、 项目沙盘说辞（一） 目的：通过对项目规划、建筑、园林、物业管理的介绍以及和北京市场同类产品的对比，使客户认可项目的稀缺性、增值保值性、宜居性、舒适性和性价比高的特性，达到初步蓄客的目的。（二） 提纲：1、 纯联排、客群纯粹2、 低密度、容积率3、 园林规划：台地式、一心、两轴、六组团4、 建筑规划：建筑风格、行列式、外立面、楼间距5、 物业四、 单体模型说辞（一） 目的：针对三种数量较多的户型，
3、为客户介绍其未来的家。通过建筑立面风格、特点、户型优势，以阐述家庭生活情景的模式，把客户带进高端别墅生活的无限想象之中，增强其购买的意向。（二） 提纲：1、 整体风格及外立面特点2、 户型说辞：S端户型、S中户型、M1端户型五、 客户引导：（一） 目的：由置业顾问引荐，销售经理携带随手礼和客户问卷调查表，与客户经行更加深入的洽谈，深挖客户需求，详细了解客户的情况，包括：购买意向的强弱、购买资质、客户预算、家庭结构，以便推荐更适合的户型，解答客户疑难问题，用专业的知识和优质的服务，再次增强客户对项目及鲁能地产的认可，增强其购买决心。（二） 提纲：1、 价值点说辞（附件1）2、 答客问（附件2）3
4、、 客户满意度调查表鲁能7号别墅说辞祥 和区域沙盘说辞：休息区：您好！欢迎光临鲁能7号别墅，我是置业顾问XXX，请问您贵姓？很荣幸认识您！您先在这里稍作休息，稍后为您讲解沙盘。7号别墅还没开盘，现在处于前期筹备阶段，请问您是怎么知道我们项目的呢？电子屏区：在给您介绍项目和产品之前，首先给您介绍一下开发商。您知道鲁能集团吗？开发商是鲁能地产，隶属国家电网旗下，是知名的央企开发商，具有国家一级开发资质。山东鲁能足球队也是鲁能集团旗下的。在北京开发的项目有中央别墅区非常知名的低密独栋别墅优山美地，还有温榆河东岸的北京最大的独栋别墅项目格拉斯小镇。2014年，鲁能集团重点打造北京鲁能别墅年，将在近期将
5、7号别墅推入市场。7号别墅产品引入了一个全新的概念平衡墅。考虑到当今社会节奏越来越快，生活压力越来越大，人们在工作与生活之间，城市与自然间的各种矛盾及寻求平衡的需求：鲁能地产从选址拿地，到规划设计，再到物业服务，都以平衡为理念，以尽量使我们的业主在这里能够轻松享受生活各种平衡。在选址上，鲁能7号别墅是顺义新城核心，同时又拥有一河三园自然环境，可以装下自然宁静，更能拥有城市级繁华配套；3纵3轨的发达交通路网，更让这里可以快速切换生活与商务；让我们的业主感受出则繁华、入则宁静，同时，完全可以作为第一居所使用。区域沙盘说辞：您这边请，这是顺义新城的区域沙盘，顺义新城是北京重点发展的三大新城之一，将对
6、于通州、亦庄这两大新城来说，顺义新城有着上风上水的地理位置。总体规划确立了顺义新城“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，整体容积率只有1.5，拥有北京发展最早的中央别墅区，是高端别墅云集最为密集的区域。顺义新城马坡组团作为中心区的核心区域率先启动建设。沙盘排放的方位是上北下南，我们现在所在的位置是售楼处的位置，售楼处西侧和北侧是鲁能7号院，东北侧最好的位置是鲁能7号别墅。交通：顺义新城具有三纵两横三轨道，地上地下全方位立体交通路网规划。三纵：自西向东依次为京承、京密、机场高速，两横：自南向北为北六环、白马路。三轨：M15、S6、L1。王刚副市长特别指出：L1号线，T3出发，直穿顺义新城
7、，到达牛栏山。S6号线是北京最长的轨道交通，被称为京郊铁路，连接M15号线。立体化，四通八达的交通网络，可以让您20分钟到机场、30分钟到望京、40分钟到三环，瞬间实现城市角色的转换。所以说，我们的项目完全可以作为第一居所来使用。规划：2002年，鲁能地产进入顺义新城马坡组团，先期投入了60亿元的巨资进行土地一级开发。我们配合政府通过国际邀标的方式，邀请了国际著名的规划设计公司-英国的阿特金斯为马坡组团进行规划。规划为“两轴双心四区”。两轴分别是沿顺安路的绿色商务产业轴和沿白马路的绿色运动体验轴。由鲁能集团协助政府进行的招商引资，将民生银行总部和金蝶软件总部引入马坡，分别投资了十个亿落户在马坡
8、，另外区域内还有国际中心医院、北京银行总部预留地。绿色运动体验轴周边有奥水公园、乡村高尔夫俱乐部、国际高尔夫球场、乡村赛马场等，借助08年奥运会的影响力，规划沿白马路以南建设顺义体育中心、国际网球馆和国际冰球馆，将来承接大型的国际体育赛事，将提高马坡在国际上的知名度，奠定了成为国际新城的基础。双心是指减河以北的绿色行政中心，目前主体结构已经封顶，顺义区政府很快会搬迁于此。我们都知道，哪里有政府，哪里就有发展。马坡将成为整个顺义区的政治经济中心，其市政配套、基础设施、国际化进程将是整个区域最快最好的！区域价值也将随之大幅度提升！（到沙盘北侧将）沿潮白河打造的绿色国际交往中心，也就是顺义CBD，这
9、里将建成顺义地标性的建筑群，首期即启动20万大型商业综合体,将引入国际影院，沃尔玛大型超市等，高端5A酒店。生态商务区、配套公寓区、10万平米中央公园、连接性地下商业。以上设施在2015年全部实现竣工并投入使用。第二阶段（2016年-2017年）,开发物业包括5A写字楼、总部办公。第三阶段（2018年）开发物业为以云顶双子塔城市地标为核心的金融中心区，作为项目点睛之笔。顺义CBD的进驻，商业地产的不断云集，势必会提升住宅类房地产价格的升值，提高整体区域价值。四区：分别为花园市镇区、滨水度假区、特色居住区、绿荫别墅区。东侧与7号别墅相邻的是京东第一大河潮白河，全长458公里，有“北京莱茵河”之称
10、。最宽水面达800米，7号别墅就坐落在潮白河水上游，水面最宽河岸，自然生态环境非常优越。另外区域内还有减河和温榆河，在北京这样一个缺水的城市，我们占据最为丰富的水资源，非常难能可贵。项目往东2000米的奥水公园，是08年奥运会水上项目的主会场之一，奥运会32块金牌的诞生地，水面面积近70万平米，是亚洲最大的水上运动中心,现对游人开放。南侧是北京最大的两个高尔夫球场，为周边提供了近500万平米的绿地。潮白河两岸是国家级森林公园，是北京最大的滨河森林公园，总面积6.3万亩，森林覆盖率高达73.4%。政府斥资5.5亿打造为一条城市绿色走廊，7号别墅隐藏在绿色走廊之中，空气中的负氧离子含量高出市中心的
11、20倍以上，再加上项目北侧的生态公园。北京的PM2.5日益严重超标，周边良好的生态环境可以给您带来清新的空气和健康的环境，是理想的健康居所。项目本身配套完善，规划10万平米的风情商街，有超市、餐饮、咖啡店、洗衣店近在咫尺。6000平米会所今年投入使用，以康体健身和餐饮娱乐为主，内设游泳馆、宴会厅、五星客房、商务中心等。老年康体中心，为老年人提供健身、康复场所。周边配套有工商、建设、邮政都在项目“五分钟生活圈”内，购物开车10分钟到老城区，有西单商场、国泰、隆华、大中、苏宁等，满足购物、餐饮、娱乐等消费需求。顺义医院在老城区，是国家级二级甲等综合医院，顺义妇幼开车15分钟即可到达。项目往南800
12、米是规划中的国际中心医院，很快就会进驻，是国家级三甲医院。看病就医非常方便。周边最著名的学校是牛栏山教育集团，有国际小学，牛山一中，牛山中学，是北京市市属重点学校，每年有94%的学生考入一类本科。鲁能正在与牛栏山教育集团协商，为业主家提供一个入学名额，让您的孩子接受最优质的教育。另外项目本身就会引入国际幼儿园，以鲁能这样的大开发商，一定会引入区域内最好的幼儿园，来提升社区的含金量，也为后期物业增值再添一分。周边还有马坡镇中心幼儿园、马坡中心小学、顺义十五中。现在很多家庭都是花钱买教育，而7号别墅可以为您的孩子提供0到18岁教育的无缝对接。 这是鲁能在顺义新城的开发用地，总建筑面积49.5万平米
13、，总建筑面积58.32万平米，综合容积率1.4，鲁能地产把最好的地块留给纯粹的高端居住社区。水岸公馆荣获了北京市建筑协会“长城杯”金奖，金质”长城杯”为北京市建设工程质量最高荣誉奖。此前也获得过其他奖项。建筑质量，安全放心！您看，这是鲁能7号别墅的位置，东临潮白河及2万平米代征绿地，直接降低了7号别墅的密度，同时为您的生活环境提供了更多的绿地和超高的负氧离子。南临顺义CBD及10万平米中央公园，我们都知道，国贸的房价是12万/平米，朝阳公园的房价是15万/平米。如果把朝阳公园搬到国贸，那么北京CBD周边的房价应该是多少？比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约乃至美国的象征；比
14、如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分！这里将从潮白河引入活水湖景，不仅起到城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产的升值。西临项目的会所，休闲健身近在咫尺，北临生态公园，为您的家增添了一片绿色屏障。我们别墅的这块地是整个区域内位置最好的，占有整个区域最丰富的自然景观资源，是生活家的私享园，更是顺义新城CBD的最后一块风水宝地！ 住在鲁能7号别墅，有CBD中央商务区，有潮白河、森林公园等等，我们的业主既可以享受城市繁华便利，还能同时拥有原生态的优美自然景观，出则繁华、入则宁静，这是一种平衡。住在鲁能7号别墅，不
15、但交通便利，而且配套完善，这是一种平衡。社区内三重会所，满足老人、孩子和全家的所有问题，这也是一种平衡。一切皆平衡，这就是鲁能地产推出的平衡墅。过渡说辞：我们将别墅产品命名为7号别墅，源于7号院，地块的形状象7，7代表上升，意在吉祥如意！在佛教故事中，佛祖一出生就能行走，向东南西北各走了7步，叫步步生莲花 。在西方，7是上帝专用数字，被认为是一个很有魔力的数字。月亮的运转周期是28，以7天为一个阶段。一周有7天，世界上有7大奇迹。在古代，传说它是“打开宇宙的钥匙”。纯水的PH值就是7，代表着中性，很温和。在体育界，7代表着伟大和胜利，贝克汉姆在英国国家队一直身披7号战服。“7”在全世界被认为是最幸运的数字。地块热拍展板：别墅沙盘说辞：这边是项目沙盘，方位与实际方向一致，上北下南。我们是区域唯一纯联排别墅社区，现在市场上很多称之为别墅的项目，实际只是平层、跃层、叠拼等混合在一起，算不上真别墅，更算不上纯粹的别墅社区。联排相当于小独栋，有天有地，独门独院，叠拼等完全无法比拟。7号别墅产品
