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1、利津县房地产市场调研草案 作者： 日期：利津县房地产市场调研第一部分 利津县概况1、 利津县简介利津县位于山东省北部，是山东省东营市的一个行政县。县境呈西南东北向，总面积1665.6平方公里。利津县辖2街道4镇2乡，即利津街道、凤凰城街道、北宋镇、盐窝镇、陈庄镇、汀罗镇、明集乡、刁口乡。2、 城市人口、居民生活和生活保障利津县总人口298807人，其中非农业人口71290人。2013年统计城乡居民收入稳定增长。城镇居民家庭人均总收入25871 元，城镇居民人均可支配收入24387元。第二部分：宏观经济情况1、 经济发展状况 2013年统计生产总值2012622万元。其中，第一产业增加值2516
2、12万元，；第二产业增加值1116473万元；第三产业增加值644537万元。三次产业结构比例为12.5：55.5：32.0。经济产业主要为畜产品屠宰、加工、运销，粮棉加工、运销、石油化工及蔬菜生产，也是中国第二大油田大庆油田所在地。2、 居民消费情况 13年统计全县居民消费价格指数为102.4.第三部分 利津县房地产区域市场分析1、 市场分析1、 近期土地成交量土地编号土地位置土地面积()土地用途规划指标要求出让年限(年)起始价(万元)增价幅度(万元)竞买保证金(万元)备注容积率建筑密度绿化率2014-02盐窝镇盐义路以东831.32商业用地0.8-1.235%10%40301302014-
3、03利六路以南，规划文昌路以西35999.53住宅用地1.1-1.5530%30%702426502426从上表得知，市场土地成交量小且为小地块。2、 别墅区占据高端市场 水岸雅居和海通凤凰郡两个项目为别墅和多层的复合式开发为主、由于价格、销售策略、项目道路规划等原因，销售情况一般。价格：（双拼：均价：8500元/平方米 联排：7300元/平方米）3、 房屋售价利津县房地产市场基本分两个价格区间（1） 普通商品房（多层、小高层）：3800-4500元/平方米（均价）（2） 别墅：7300-8500元/平方米（均价） 由此看出，价格区间4500-7000元/平方米的房地产商品市场是一个空白。2、
4、 板块及市场状况分析1、 利津县的中心城区规划及未来发展方向东部从城市发展方向分析来看，利津县城向东已经没有发展空间。北部工业组团发展，居住地产的发展受到限制。 南部南部生态新区建设是利津县推进城市开发建设的重要举措。建设内容包括：津五路南延续建工程，津二路南延工程，水库南路工程，水库北路东延工程，里仁路中段-弘毅路中段-水库南路西段建设工程，菜园安置房一期建设项目，菜园安置房二期建设项目、新合张滩安置房建设项目等。通过项目的实施，将进一步完善新区功能，拓展发展空间、提升城市品位，打造成为集高端居住、人居景观、商业服务于一体的新城区。西部西部新城的崛起让居住地产有一定的发展空间。中部商业聚集区
5、。2、市场分析（1）市场产品分析以别墅为主的有水岸雅居、海通凤凰郡；以普通住宅为主的有西湖春天、金桥花园、银座花园、蓝水假期等。部分项目详情（规模超过5万平方米）项目名称总规划面积地段 /实际销售面积及周期户型属性价格（均价）西湖春天470000西部新区实际销售12万平方（6年）100-154.6多层、小高层3860元/金桥花园270000利一路与大桥路之间实际销售10万平方米5年90-150多层、小高层、高层3800元/银座花园220000紧邻利津银座商城及百货大楼（销售速度快：3万-5万平方/年）100-154.6小高层、多层3900元/最高：4200元/蓝水假期62870津二路东津生态园
6、南146 165小高层面积区间：107-175小高层、多层（404户）4600元/平方米海通凤凰郡56795.5规划城南一路以北，津五路西侧220-290别墅（200户）7500元/津瀚熙瑞豪庭300000陈庄镇镇政府东临127 138别墅 多层小高层当期户数240户3400元/多层 3650元/小高仁和家园90000利津县盐窝镇刘村120-150多层 510户2500元/3、 市场现状分析（1）、项目去化速度对比西湖春天、金桥花园、海通凤凰郡等位边缘的项目消化速度远远滞后，恰恰相反的是中心位置的小盘销售速度快，根据调研位于中心位置的项目的销售速度达30000-50000平方米/年。原因：1、
7、交通方便2、生活方便。市中心周边配套齐全,什么超市、菜场、商场、书店、图书馆等，比较便利。3、购买中心位置还有一种莫名的自豪感。 （2）、地理位置的特殊性（利津县西联滨州市、东接东营市；会分流一部分客户）影响着利津县房地产项目的去化速度。 （3）、市面上真正的好房子几乎为零，由于开发商的承诺兑现力度不够，导致几个大型社区的对外口碑都很差。从而使得利津市场上缺少人们向往但有缺少的房地产好作品。 （4）市场需求饱和度 从对利津县的房地产调研可知，全部项目的放量非常有限，房地产的发展潜力还是比较大的。4、营销策略 房地产的营销策略大致有以下几种类型：1、品牌领导形象震撼确立市场地位，引起市场关注，锁
8、定目标消费群；2、房地产产品盈利点-产品定位（产品决定需求 品质决定价格）、房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。（1）核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。（2）形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。（3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。（4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。产品策略的核心为谁服务（消费者是谁）：产品定位。
9、进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。因此产品定位一定要准确才能把握客户的需求、满足客户的需求，从而使市场潜在需求转化为真正的购买行动。3、进度跟进高潮迭起紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；4、分期分批卖点不断分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；5、以质论价升值诱人以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间
10、激发热销；6、物管跟进后顾无忧物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。7、渠道策略：开发商自行销售还是委托代理公司据上7个方面标准为准则分析目前利津县的房地产营销策略存在的问题。（1）、从品牌上分析，通过走访调研许多项目，开发商的前期承诺都无法兑现，导致一些房地产企业的口碑由高到低最后使得客户丧失信心。 （2）、利津县房地产市场出现的三种定位错误：1定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。（市场上的小楼盘）2定位过高：市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，从
11、而失去许多潜在的客户。（凤凰郡）3定位混乱：定位发生混乱，使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识；使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。（凤凰郡、水岸雅居、西湖春天、金桥花园等）准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下4个问题：1谁是消费者2消费者买什么样的房地产产品3消费者何时购买4消费者购买的目的是什么 （3）、真正好质量的产品在利津县实属罕见，有些项目甚至出现地基下陷的情况，造成人们对于好产品信心向往的丧失，从而趋向于追求地段的优越性，而忽视产品的重要性。据此，市场上楼盘销售、定位的失败经验告诉我们进入利津县房地产市场
12、，我们产品定位方向应该是什么样的。我们定位的产品组一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的房地产产品，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使产品适销对路。（4）市场上房屋的销售几乎是自销，没有专业销售公司的介入，也是消化缓慢的一个重要原因。结论：根据项目调研资料综述，得出结论：中心位置楼盘的去化率高，而周边楼盘的消化速度趋慢，因此，进入市场初期宜在中心位置择地开发，这样可以有效的减少项目开发的风险性。同时，能够在选择位置的同时打造适合消费者购买的房地产产品也是重中之重，价格区间可以选择空白区域的价格定位（产品定位的基础上）。利津县房地产市场发展战略建议：以县城中心为根据地，销售策略以短平快为目标，以打造优质产品、树立企业品牌、保证产品质量、提高公司和项目的知名度等为辅助手段，为再次开发奠定坚实的基础。站稳脚跟，然后再进一步的开发优质的大盘项目。
