从中外住房自有率情况看我国房地产场

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1、从中外住房自有率情况看我国房地产市场 作者： 日期：第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 从中外住房自有率情况看我国房地产市场张健住美投资咨询(上海) 有限公司首席投资分析师摘要: 自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国人民生活水平有了很大的提高, 其中人民居住水平也有了极大的改善。 目前一般认为我国住房自有率在 88%左右， 城镇住房自有率为 82%左右, 几乎超过所有西方发达国家, 低于部分东欧和南亚国家。 但除了 中外住房自有率统计口径不同， 包括对住房自有率和住房私有率的认识; 还有一个住宅居住环境品质问题, 随着一国的生活水准提高， 住房的社会标准也逐渐提高。 中国家庭

2、平均的配套设施(包括: 通水、 电和气等) 、 住房面积及质量和发达国家比较都还有差距。 而发达国家住房自有率相对低的原因包括家庭平均人员少等因素。 本文通过我国和许多国家的权威数据资料比较来说明我国在住房方面取得的成就和存在的差距及主要问题， 文中对住房自有率做出较深度探讨。 关键词: 住房自有率、 住房之质量、 房地产市场、 平均家庭人口数 1. 住房自有率和住房私有率 1.1 自有住房的需求 住房条件是衡量居民生活水平高低的重要标志， 是全面建设小康社会的重要内容。 对于构建和谐社会， 保持社会稳定， 具有十分重要的作用。 而是随着近几年我国住房价格的不断飙升， 住房问题更成为近几年社会

3、关注的热点之一。自新中国成立以来， 特别是近十多年来, 我国的人民生活水平有了 很大的提高, 特别是近十多年来的房地产市场发展, 使人民的居住水平也有了很大的改善。 从 1991-2006 年, 城镇人民的居住建筑面积, 每年平均增加 0.8 平方米左右, 到 2006 年末达到每人 26 平方米, 个人购买商品住宅(按面积计)比率达到 97%左右, 住宅销售面积和住宅销售额也增加很快， 部分省市房地产发展尤其迅速。 建设部有关公报显示， 我国城镇住宅私有(自有)率接近为 82%。 总的来说， 近几年房地产市场快速发展， 主要得益于国民经济持续快速增长、 居民实际收入的提高、 住房消费观念的转

4、变和银行房产抵押贷款业务的发展及城镇化建设进程的加快。 同时住房供应市场化程度的提高、 新建商品住房品质的改善进一步带动城镇中心改造和周边地区的升级等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。 如北京奥运会、 上海世博会等带动的城市基础设施和公共设施建设， 直接和房地产市场相关， 促进了当地房地产开发投资的增长。值得注意的是， 近几年来， 新售出的商品房私人购置的比例正不断上升, 也说明我国房地产市场越来越市场化和人民生活水平不断提高。 而随着我国经济进一步发展， 人员年龄层次， 层次类型以及城市结构的变化， 房产买卖和租赁市场的不断完善， 居住环境品质和自有住房率必将会发生更明显的变化。

5、与此同时, 现在越来越多的人认识到拥有住房的重要性和好处, 特别是 1999 年以来,我国许多城市都出现了 需求强劲和价格一路上升的趋势, 住宅作为大多数家庭主要财产,人们更加意识到拥有它的益处, 但随着房价不断上升,相当一部分人已意识到拥有自己的住房已成了 个人和家庭的梦想 1.2 住房自有率和住房私有率 在国家建设部网站上“住宅房地产统计” 中的指标解释及填报说明: 住宅自有率是指报告期 287 第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 末， 自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。 计算公式: 住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积实有住宅建筑面积100% 这种统计方

6、法与国际上的一般统计方法有很大不同。 首先， 自有住房和私有住房是完全不同的概念， 私有住房总量相当程度上会大于自有住房总量。 住房私有率， 表示的是私有产权住房面积在总住房面积中的百分比。 如我国城镇有 82%的私有住房率， 表明 82%的住房面积是私有的， 至于这 82%的住房归多少人所有， 没有具体数据。 其次， 住宅自有率国外是以户为单位， 我国在国家层面和部分省市是以面积计算， 部分省市按户为单位， 这样国家对国家很难科学地作比较， 本文在住宅自有率方面也尽力以我国部分按户为单位的省市作比较。 再次， 我国的城镇住宅自有率常以户籍人口为基础， 常不包括许多外地的常住人口。 这与国际公

7、认的住房自有率统计口径有较大不同， 譬如美国对自有住房和住房自有率的定义是(见美国人口统计局网): 自有住房不论有无抵押， 此房产是自有的且用来自住的(A housing unit is owner-occupied if the owner or co-owner lives in the unit, even if it is mortgaged or not fully paid for)。 自有住房率的计算方式是自有住房家庭数量除以总的家庭数量 (Homeownership rate is computed by dividing the number of households th

8、at are owners by the total number of households)。 自有住房率(%) = 自有住房家庭数量总的家庭数量100% 在美国还有另一描述略不同， 但意思与上面的一致; 即自有住房率是自有住房数量除以总的住房数量或家庭数量(The homeownership rate is computed by dividing the number of owner-occupied housing units by the number of occupied housing units or households) 。 2. 从中外住房自有率比较 2.1 部分省

9、市住房自有率 由于国家层面没有官方的各省市的住房自有率， 我们只有收集近几年部分省市自己统计的住房自有率并作一些分析。 上海市 2005 年上海市统计局城调队公布了 2004 年四季度对全市 19 个区县、 133 个街道、 镇的城镇居民住房基本情况抽样调查。 拥有商品房的家庭占 29.2%， 拥有房改房(购买了所租赁的公房) 的家庭占 36.2%， 自建或原有私房的家庭占 4. 1%。 据此， 最新统计的上海城镇住房自有率应为 69.5%。 上海近七 成 城镇居 民 家庭持有房 产 ， 21.7% 家 庭拥 有两套以 上房 屋， 2% 家庭拥 有三套以 上房 屋; 从调查情况可见， 大多数上

10、海市民的住房条件已得到明显改善。 之前的几年， 上海的城镇住房自有率曾经达到了 75%， 最高时为 82%。 结合 2002、 2003、 2004年这几年里上海的商品房销售面积 8000 万平方米左右， 以一个家庭 3 人买入 110 平方米计算， 可以满足 242 万人(或 73 万户左右) 的住房需求， 按理是更多的家庭拥有了房产或住房自有率应上升， 而实际上有房家庭的比例却在下降。 四川省 - 四川城镇居民家庭住房在经过全面改革后， 住房自有率显著提高。 经过四川调查总队调查 2006 年住房自有率已经达到了 86.4%。 人均住房面积达到了 29.4 平方米， 发现近三分之一的四川城

11、镇居民有购房意向。 有 26.8%的城镇居民有购房计划， 房屋的需求强烈。 四川省城镇居民人均住房建筑面积从 2002 年的 25.5 平方米扩大到 2006 年的 29.4 平方米， 4 年时间增长了 15.3%。 据调查数据测算， 2002 年全省城镇居民家庭人均建筑面积在 10 平方米及以下的有 49 万户， 到 2006 年反而上升到 55 万户。 江苏省 - 到 2005 年底， 江苏省城镇居民人均住房建筑面积为 30.15 平方米， 已超过人均 30 平方米的小康标准。 从江苏调查总队数据来看， 相对贫困的苏北、 苏中地区城镇居民的住房面积普遍高于苏南地区， 苏南五市中住得最宽敞的

12、是无锡市， 其城镇居民人均住房面积 30.27 平方米， 其他 288 第三届“中国城市发展与土地政策” 国际研讨会 四市均不达标。 尽管如此， 但在住房设施配备、 装修质量上， 苏南居民整体上要优于其他地区的居民。 江苏省与全国许多地方一样， 住房制度改革是以出售公有住房为突破口的， 随着实施逐步提高房租、 允许个人购买商品房等政策， 居民住房私有的比重逐步提高。 截止 2005 年底， 全省城镇有44%的居民家庭购买了 房改房， 30.2%的家庭购买了 商品房， 加上居民家庭原有私房(14.1%) 以及低收入者购买经济适用房因素， 城镇居民家庭住房私有率已接近九成。 此外， 全省城镇居民家

13、庭租房户比例接近 10%， 其中: 租用公有住房户占 9.2%， 租用私有住房户占 0.7%， 这些主要集中在低收入家庭。 杭州市 - 2006 年 10 月， 为全面摸清杭州住房家底， 为以后的政府相关工作提供科学决策依据，根据市政府有关精神， 市房管局在市民政局、 市建委、 各区建设局等大力配合支持下， 开展了为期数月的大范围住房调查摸底。 调查报告显示， 截至 2006 年 8 月 31 日， 特别是近几年来， 杭州的人居环境、 配套水平、 居住条件改善得更为明显， 人均住房建筑面积稳步增加。 根据抽样调查， 市区城镇居民人均住房面积为24.3 平方米， 其中杭州老市区(不含萧山、 余杭

14、) 城镇居民人均住房建筑面积 23.4 平方米， 余杭区户籍居民人均住房建筑面积为 27.9 平方米， 萧山区户籍居民人均住房建筑面积为 26.8 平方米。 杭州人住房自有率达 83.8% ， 而房改购房是杭州居民取得房屋产权的主要途径。 深圳市 - 2007 年春交会市国土房产局展台获悉， 深圳市居民住房的总体情况摸底工作已经完成。 根据调查结果， 至 2005 年底， 全市住房建筑总面积已达到 2.45 亿平方米。 按全市 827.75 万常住人口计算， 深圳市人均住房建筑面积达到 29.6 平方米， 住房水平高于全国人均 26 平方米的标准。深圳户籍城市移民住房自有率较高， 住房问题解决

15、比较好。 户籍人口住房自有率已达到 92%。 从以上的资料我们可以发现有些问题虽然不属于意外发现， 但对我们提出了挑战; 而有些问题需要作更多的科学研究， 这些问题是: 我国这些省市总体的住房自有率较高 上海市作为国际性的大城市近几年来住房自有率有所下降也在意料之中， 其它省市是上升还是下降?近几年四川省镇居民家庭人均建筑面积在 10 平方米及以下的户数反而有所增加 江苏省相对贫困的苏北、 苏中地区城镇居民的住房面积普遍高于苏南地区 深圳市作为我国南方且靠近香港的大城市为何它的住房自有率已达到 92%， 杭州市的住房自有率也达 83.8% 是否这些住房自有率都是按户籍人口计算? 是否每个省市都是严格按住房自有率单独计算? ， 既不与住房私有率混淆。 2.2 部分国家住房自有率 如按自有住房率包括农村人口计， 我国目前的自有住房率在 88%左右, 属于自有住房率最高的国家之一, 超过了(见图 1)美国的 68%, 澳大利亚的 70% ， 英国的 69%， 意大利的 80%, 加拿大的66%， 法国的 55%和德国的 42%。图 1. 部分国家住宅自有率资料来源: 经济合作与发展组织(OECD) 2004 年经济展望 Economic