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1、房地产投资分析,课程一,第一章 房地产开发的程序与管理第一节 房地产开发的概念,一、概述 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其主要经济活动领域包括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产金融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋建设，提供可供利用的地块或可入住空间的经济活动。,房地产开发的含义有广义和狭义之分，从广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门独立的学科，因此，现在一般意义上的房地
2、产开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本质区别的。,建筑业属于纯粹的第二产业，而房地产业尽管具有某些第二产业的性质，但根据我们国家的产业划分标准，房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产生产方面的性质、经济活动内容存在差异，第一，两者的地位、性质不一样。,在房地产建设方面，双方是一种委托代理关系，房地产企业只做投资分析、决策和工程监督，自身一般不下设建筑工程，不直接从事建筑活动；第二、两者经济活动的目的不一样。房地产从事土地开发、房屋建设是为了销售、经营，而建筑业并没有这一目的。,二、房地产开发商及其开发队伍 房
3、地产开发商是房地产开发活动的主角，其实力有大有小，经营风格上有喜欢冒险的，有求稳妥的；有全程都聘请专业顾问机构的，有全程都由自己包办的。早期的房地产开发商多来自于土地、规划、银行、建筑等具有某种垄断优势的部门，因为占据垄断资源，即使不注重开发、营销策略，仍能有很大的利润空间，现在的房地产开发商则基本上社会化了。,三、房地产开发商及其合作伙伴 房地产开发包括很多环节，涉及到方方面面的很多人和事，因此，在房地产开发活动中除了有房地产开发商这个主角以外，还会有很多参与者。,（一）土地所有者或当前的使用者 房地产开发肯定离不开土地，必须首先获取土地，才能进行房地产开发。开发商在获取土地时可能与两类人发
4、生关系，一是土地所有权人。在我们国家土地所有权人有两个，一个是国家，另一个是农民集体，,如果是在旧城获取国有土地使用权，要打交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、安置补偿。,（二）政府及政府机构 对房地产开发的影响除了体现在政府要对房地产开发进行管理、监督以外，还体现在另外两个方面，一是政府直接控制土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺性，政府对土地市场和
5、房地产市场的监督、管理比对其它行业的监督、管理都要严格，房地产开发商受政府和法律的约束要比其他商人要多。,（三）金融机构 房地产的价值量很大，无论从生产的角度还是从消费的角度一般都需要金融机构的介入。金融机构介入房地产业体现在两个方面，一个是开发商买地建房融资，二是消费者购房融资。,（四）建筑承包商 房地产开发企业一般自己不拥有建筑企业，开发商的工程项目一般都是发包给建筑承包商，尽管有工程合同，但建筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的质量对开发商有很大的影响,（五）专业顾问房 地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题
6、，另外，房地产市场是一个不完全市场，一般的消费者对房地产资讯的了解程度比其它领域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场研究专家、经济师及造价工程师。 （六）消费者或买家,第二节 房地产开发的主要程序,一般的房地产开活动发可以划分出四个阶段、八个步骤，四个阶段分别是是投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，八个步骤是投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理，也有人认为这八个阶段应该是投资意
7、向酝酿及机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计和方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。,一、投资机会选择与决策分析 这个阶段包括三个步骤即投资机会选择、可行性研究和投资决策分析。这个阶段是房地产投资的第一步，也是非常重要的一步，正确选择商机是项目成功的关键。一个房地产开发项目能否成功涉及到很多方面的问题，包括地价成本、拆迁成本、建安成本及时间、租售价格及时间、政策环境、相关部门的办事效率等，这些问题在这一阶段都必须做充分考虑，而且，无论开发项目的前景如何美好，开发商在此阶段都必须审慎，最后都必须通过可行性研究报告来说话，而且所做的可研必须是客
8、观的，不带有任何主观因素。当然在做项目决策分析时，开发商可以根据自己的经验做出判断。,二、前期工作 这个阶段的主要任务是获取土地使用权、规划报批、工程施工招投标、选择监理单位。就房地产开发项目来讲，基本上都是通过招标和拍卖的方式获取土地使用权，随着政府办事程序的公开化和土地市场的进一步规范，尽管成本有所增加，但开发商获取土地使用权要比以前相对简单，这种变化对任何公正的开发商来讲都是有好处的。在拿地的同时开发商还必须申请建设用地规划许可证、建设规划许可证和施工许可证。在各种规划证书和土地都拿到以后，剩下的就是通过招投标选择施工企业和监理公司。在获取土地、各种规划证书、招投标选择施工企业方面各地的
9、具体做法和程序有一定差异，这就需要深入实地，了解各地的情况。在前期工作阶段，还有一个很重要的工作就是提前做好房地产的预售、预租计划工作。具体来讲这一阶段要做的工作包括以下几个方面：,1、获取土地使用权。 2、征地、拆迁、安置、补偿。 3、制定规划设计及建设方案。 4、获取规划许可证。 5、安排短期和长期信贷。 6、制定预售、预租计划。 7、进行场平等土地开发，并达成与市政设施的衔接协议。 8、选择施工企业。 9、选择监理企业。 10、选择前期物业管理企业。,三、建设阶段 房地产开发企业一般不直接从事工程施工活动，而是委托承包商进行，工程监理也是采用这种形式，因此，对开发商来讲，在建设阶段的主要
10、工作就是敦促承包商和监理公司按照施工和监理合同行事，认真履行合同。,四、租售阶段 根据所开发的物业类型和市场情况选择房地产交易的类型，一般来讲，居住物业以出售为主，写字楼、酒店、商业用房以出租居多。至于在这个阶段开发商如何做广告，如何开展市场营销，这个问题在房地产经营中有具体讲述。,根据物业管理条例，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。同时，建设单位还应制定业主临时公约。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则。,第三节 土地使用权的获取,一、概述 在我国的城市土地使用制度改革以后，一般的房地产开发用地都是采用出让和转让两
11、种方式取得,二、我国城市土地使用制度及其演变,（一） 传统城市土地使用制度及其弊端 我国传统的城市土地使用制度可以概括为对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨是指用地人提出申请，经审查批准后，便可以由政府有关主管部门调拨使用。所谓无偿无期限使用是指从国家那里得到用地时不需支付地价，在使用土地过程中也不需要缴纳地租或土地使用费，同时，国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。,除非遇到国家建设需征用该块土地，否则土地使用者可以无期限地占用下去。所谓禁止土地使用者转让土地是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让
12、给其他单位或个人使用。 我国传统城市土地使用制度的弊病主要表现在如下几方面：,1、不利于土地的有效利用和合理配置。 2、不利于正确评价企业的生产效益和体现按劳分配原则，同时造成土地使用者的利益不均等。 3、不利于城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。 4是不利于廉政建设，也是产生官僚主义的温床。,（二）城市土地使用制度改革的进程,1、征收土地使用费。1982年深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用费。1988年中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定要征收土地使用税。 2、开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点。1
13、988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。 3、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。,4、修改宪法和土地管理法。1986年颁布第一部土地管理法，1988年宪法和土地管理法在此方面都作了修改。 5、制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。1994年颁布中华人民共和国城市房地产管理法。,6、新的城市土地使用制度的基本框架。目前的土地使用制度的基本框架是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年期内可以转让、出租、抵押或者
14、用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。,三、开发商获取土地使用权的方式,（一）有关概念的介绍 1、土地使用权出让：指国家将一定年限的国有土地使用权让渡给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用者出让金的行为。 2、土地使用权转让：指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与等。,3、土地使用权年限：按国家有关规定，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地50年。 4、土地使用权出让金：土地使用权受让人为获取土地使用权而支
15、付给政府的金额。,5、毛地价：所谓毛地是指未进行拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地，一般指未经过土地开发的农村土地。所谓毛地价就是指购买毛地的价格，包括土地出让金、拆迁安置费，有时还包括土地开发费。生地价就是购买生地的价格，包括土地出让金、征地费、土地开发费。,6、熟地价：指政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。 7、土地使用费：指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。,（二）投资者获取土地使用权的方式 1、 土地使用权划拨。 所谓行政划拨是指县级
16、以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据城市房地产管理法的规定，只有下述用地才能采用行政划拨的方式。 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。,2、土地使用权出让 土地使用权出让是房地产的一级市场，土地使用权出让完全由政府垄断。由于土地出让是城市房地产建设和城市其他建设用地的源头，事关城市和房地产业的持续、健康发展，因此，各级政府必须高度重视土地出让，在出让之前，必须制定中长期和年度的土地出让计划，同时，明确出让地块的用途、年限和其他规划条件。土地出让有四种方式：,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。20.8.1420.8.14Friday, August 14, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。05:22:0405:22:0405:228/14/2020 5:22:04
