策划福乐多策划思路

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1、策划福乐多策划思路 目录 一、公司简介二项目基本策划思路_三项目业态分析及定位_四福乐多整体项目推广方案_五项目投资预算_六项目的经营定位到项目营销定位_ 七、整体招商引资策划和统筹的优势_ 八、补充说明_ 九、郑重承诺_十项目部分目标效果图_补充说明_ 九、郑重承诺_十项目部分目标效果图_一三亚福乐多百货有限公司简介海南福乐多百货有限公司成立于xx年，是一家大型民营综合性连锁商业企业，公司先后在海南、广东开设福乐多超级购物广场、三亚福乐多0898超市（三亚一店）福乐多百货广州石基店、福乐百货广州南村店、福乐多购物广场（三亚二店）、三亚亚龙湾福乐多便利店等。 本公司是一家集购物、饮食、娱乐、休

2、闲、文化为一体的现代大型综合性商场。 公司自成立以来，本着:“顾客至上，超值服务，”的经营宗旨，“诚信服务，保证满意”的经营理念，“评价政策，大量销售”的经营原则，面对中国加入wto外资零售企业的大量涌入的形势，公司已建立与国内先进商业模式接轨的运作机制。 拥有一支相对稳定，管理素质较高，管理水平较强，并使公司的经营管理逐步的走向规范化、系统化。 我们的奋斗目标是以三亚为中心，立足三亚，面向海南。 为消费者打造一个全新的价廉物美、功能齐全的高品质购物天堂。 公司以采取“百货+超市”业态模式:百货主营诸如品牌服饰，珠宝、皮鞋、皮具、数码等高档商品的专卖区；超市主营日用品、床上用品、食品、特产、饮

3、料，可以满足不同层次消费人群的需要。 公司集科技、营销、管理于一体，拥有优秀的管理团队和先进的管理技术。 公司以诚信为基础，以现代化为依据，以科学管理为手段，立足于零售业。 二项目基本策划思路项目名称三亚瑞海锦苑项目地址:三亚解放路与鸡岭大道交叉处商业物业与住宅物业的最大区别，前者是“生产资料”，后者是“生活资料”。 目前海南市场内各商业物业由“形象包装”再到高频度的“广告宣传”为主线的推广模式已经显得乏力。 1、商业物业的价值点不仅仅在传统的“人气”和一般物质条件；显然，三亚市中心商业圈的“人气”和商业物业的质素其本身都是有基础的，但各物业推广的结果却不同，可见，我们策划者更应该系统地确立策

4、划的方向和内容，即从商场的经营定位开始，寻找其销售推广中的其他定位。 2、由此，“本商业项目”的策划线索应是经营定位好的经营内容和模式支持好的租金回报及物业、商铺升值。 营销定位展示和贴现物业租金和价格、体现购买利益点顺利完成商业物业的定位及配套。 三项目业态分析及定位经营定位的选择本商业项目必需要一个清楚有效的经营定位，这是整个项目展开营销推广的基础。 商场传统的营销链，只是发展商与投资者之间的售卖关系。 结果，商场虽然实现了销售，但由于经营定位不当，商铺分割太小、自由招租经营等原因，有的商业服务物业根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，投资者信心严重受挫，发展商面

5、临回购商铺的风险。 （典型案例三亚三和商业广场，福乐多前身就是经营不善的案例之一）现代商场营销链应该是发展商一投资者经营商家消费市场，这样一个完整的综合体系。 商铺营销首先必须考消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存和发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。 因此，商业物业面对三个层次的目标市场A.终端消费市场B.经营商户市场C.投资者市场就海南市场的商业经营活动和受之影响的商业物业行势来看，就是要构筑一个大的平台，要让大品牌进入本商业项目， 一、 二、三线品牌互补搭衬。 而不仅仅是一个没品位的杂牌集散基地。 本商业项目的出路在于 1、选择好

6、的有突破性的定位，其内核为“经营什么？”和“怎么经营？”这个问题的回答，将是整个商服物业经营定位的基础。 “经营什么？”和“怎么经营？”还必须是三亚乃至周边海口边圈商业圈内基本独有的、新颖的，这样，才有可能回避常规的（同时也是最大的）风险供需张力风险。 2、经营定位确定前还必须考虑的其它问题2.1.考虑足够大限度的利用中心商业圈的传统经营条件和“人气”条件，扬“此长”，以支持足够的经营基础。 2.2要同时兼顾较大范围的持续发展空间，在三亚市及所辐射的片区市场，都应当有其足够的市场需求基础。 符合以上定位的“标准”，其难度是较大的，因为几乎是“完美”的条件限定，但同时，如果确立了符合以上“标准”

7、的定位，又才是有把握将本商业项目实现成令发展商满意的作品。 项目业态分析本商业业态以生活超市临街步行街铺位生鲜超市大型百货等几个部分组成，而这几种业态也是现代商业最常见的。 这几种业态所经营项目为品牌餐饮、食品、日常用品、生鲜超市、菜市场、通讯产品、品牌服饰、大众服饰、精品百货、小百货、皮具箱包、美容美发、饮食、特色小吃等为主项目经营定位结合以上业态分析，就可看出，本商业项目可容纳以上所有经营项目。 因此，我公司针对本商业项目周边消费群体分析及业态分析，对本商业项目进行了初步的商业定位及楼层规划。 约本项目一楼约3800平方米，规划为百货。 一层流行百货3800平方:品牌餐饮（肯德基，麦当劳，

8、真功夫）可选其一，黄金珠宝，品牌化妆品，品牌皮鞋皮具，品牌男女服饰、休闲服饰、钟表眼镜等约本项目二楼约3800平方米（生活超市区及生鲜超市）二层生鲜超市，食品，日用百货，品牌家电(国美、苏宁、)选其一四本商业项目整体项目推广方案四本商业项目整体项目推广方案投资本商业项目拟定计划1.投资本商业项目首先要从开发商业的角度考察投资环境，产业定位，经营项目，规划评估，资金投入，运营成本预算，成本回收等因素去考量投资的风险与利益关系。 2.由建筑设计院专业设计人员与商业营销运营管理公司综合意见从商业角度设计本商业项目功能配套的方案与图纸。 3.聘请专业商业营销销售运营管理公司对本商业项目进行统一商业规划

9、，统一项目配套，统一招商管理，统一营销推广，统一物业管理并整合有力资源，提升本商业项目的商业竞争力，解除投资商家的后顾之忧，同时开发商要保证商铺的租赁主动权，确保入驻商家的利益最大化，以及对本商业项目持续有效经营托管服务。 （本商业项目）前期筹备方案 （1）运营管理公司根据设计院设计的商业建筑平面图及功能配套效果图做出宣传广告方案，招商方案等工作。 （2）广告媒体宣传聘请知名广告传媒公司重点打造媒体宣传。 宣传途径电视传媒，报纸传媒，宣传彩页，广告招牌，车身广告，路旗宣传，礼品广告宣传等 （3）销售推广由运营管理公司负责运作。 筹建招商办公室，负责项目 一、 二、三层的招商，具体事宜按销售招商

10、计划书执行。 （4）招商方案确定招商项目，功能配套，广告宣传，统筹招商费用交公司审核后执行。 1，统一规划、统一招商、统一品牌引进、统一形象、统一管理1，统一规划、统一招商、统一品牌引进、统一形象、统一管理统一规划由策划管理运营公司结合本商业项目发展和潜力，作出合理布局、规划。 统一招商:由策划管理运营公司根据布局规划同甲方确认招商项目，对既定项目进行统一招商。 对还没有进行认租的铺位也可进行招商，以便日后在认租时做到以售带租。 统一品牌引进品牌餐饮（麦当劳、真功夫）可选其一，品牌中西餐厅，休闲水吧，数码通讯，美容美发，品牌服饰(阿迪，耐克，彪马，李宁，安踏，匹克，以纯，森马，美特斯邦威等)品

11、牌内衣，精品头饰，品牌化妆品，钟表眼镜，药店等统一形象由策划管理运营公司对步行街进行统一招牌设计，LOGO设计、统一客服、统一投诉。 统一管理由我方管理层对本项目进行统一管理。 五商业项目 一、二层投资预算五商业项目 一、二层投资预算 一、超市门面广告招牌工程价100万 二、超市照明灯具50万 三、超市线路及其它材料40万 四、照明安装工程费20万 五、中央空调工程费150万 六、超市冷藏保鲜设备20万 七、超市冷冻设备40万 八、超市（收银、监控、防盗）系统30万 九、超市办公设备用品10万 十、超市（生鲜区、收银台设备）30万 十一、超市堆头柜设备20万 十二、超市仓储式货架100万 十三

12、、超市商品货物300万 十四、超市专用耗材20万 十五、员工工服10万 十六、超市内部装修材料工程费200万 十七、找零金额50万 十八、超市聘请策划公司运营20万 十九、江铃运输货车15万 二十、超市开业庆典礼送礼品50万约总投资合计约1275万序号项目我司向甲方提出要求甲方回复1租赁区域商业项目甲方位置2租赁面积总建筑面积约8000平方米，第一层整层约3800平方，第二层整层约3800平方米。 甲方房产3消防系统负责烟感喷淋，消防分区，消防中控，消防验收合格，超市二次装修消防合格证，并取得消防验收合格证，凡有关超市相关的消防证件等。 甲方负责4用电提供独立变压器，用电量满足超市要求（约500千瓦以上）高低压配电设备齐全，以市电双回路为供电方式，甲方安装独立电表。 甲方负责5电费按照本地供电部门商业用电的价格标准收费