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1、武汉市长江花园住宅项目定位思路xx年107 模式缔造产品长江花园项目定位思?xx-01-06关于模式?商业模式Business Model是一种包含?一系?要素及其关系的概?性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。 它描述?公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本（Relationship iCapital）等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈?收入的要素。 用最直白的话表述商业模式就是公司通过?么途径或方式来赚钱？用最直白的话表述商业模式就是公司通过?么途径或方式来赚钱？模式的可能方向?突破政策,打造低密?,高价格的稀缺类产品；?集中区域市场项目共性
2、优点的住?常规类产品；?满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品模式建议?以区域市场变化，为机会增长点；?以客群成长周期的细分需求，为产品功能方向。 赢取光谷新生时代的蓝海！土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻?归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展
3、方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态土地市场分析?xx土地市场成交量统计分析?xx土地成交价格分析?xx土地最后一拍现象分析?xx-xx土地市场对比分析?xx光谷土地市场素描?xx武汉土地市场总结与启示xx土地市场成交量统计分析1.土地成交宗数看，江汉区和武昌区持平，其次是洪区。 成交量主要集中在市中心。 2.07年土地成交主要集中在武昌区，其次是江汉区，其它区域成交量较少。 3.07年江汉区的土地成交金额最高，其次是武昌区。 数
4、据道邦投资市研部数据库xx土地成交价格分析xx年1月31日上海复地4.885亿武昌中北路武重块地464202平方米3290元/平方米xx年8月15日金地4.885亿京汉大道义和巷的一块地71010平方米6879元/平方米xx年9月4日万科1.907亿元江汉区马场角路12022平方米5287元/平方米?今年新拍地块价格继续迭创片区往年土地成交新高，部分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价格。 xx年9月26日华润置地26.92亿元家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的地块260亩6208元/平方米xx年11月28日3.32亿元武昌区中北路与北环西路交会处两地块6983元/平方米xx最后一拍现象分
5、析?此次供应地块数量相对较多，并多为城市中心地块。 ?此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 xx年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行，此次出让的11宗土地，虽顺利成交，但成交地块中，最高楼面地价仅为3254元/平方米，而其他地块均跌破3000元/平方米。 其中，一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元/平方米，而就在9月份拍卖的一块同片区地块，楼面价达到3712元/平方米。 ?此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 ?出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。 ?出现同地区域土地成交价格下降。 ?此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。 ?大型开发商已于早前完成土地本年土地储备任务。 ?
6、国家前出台二套房政策重击楼市，市场前景不明。 ?开发商对市场观望气氛较浓，热情不再。 xx-xx土地成交对比分析土地成交图表12074.672222.443393.6445.3694.3094.270.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.0005年06年07年上半年0.0020.0040.0060.0080.00100.00成交面积（亩）地块平均规模（亩）土地成交图表22493612438.5755875.4532263.33010203040506005年06年07年上半年0.0010000.0020000.00300
7、00.0040000.0050000.0060000.00成交宗数（块）平均每宗成交金额（万元）?对比近三年的土地成交情况，07年土地成交量价齐升。 数据道邦投资市研部数据库EPxx (009)EPxx (012)EPxx (009)EPxx (012)楼面地价771元平米，预估产品售6000元/平米（毛坯）楼面地价771元平米，预估产品售6000元/平米（毛坯）楼面地价2780元平米，预估产品售8000元/平米（毛坯）楼面地价2780元平米，预估产品售8000元/平米（毛坯）楼面地价1265元平米，产品已销售价格6000元/平米（装修）楼面地价1265元平米，产品已销售价格6000元/平米（
8、装修）楼面地价4871元平米，预计产品售价10000元/平米（毛坯）楼面地价4871元平米，预计产品售价10000元/平米（毛坯）楼面地价5057元平米，预计产品售价12000元/平米（毛坯）楼面地价5057元平米，预计产品售价12000元/平米（毛坯）光谷地块一览表12楼面地价561元平米，预估产品售价5000元/平米（毛坯）楼面地价561元平米，预估产品售价5000元/平米（毛坯）楼面地价875元平米，预估产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价875元平米，预估产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价1616.95元平米，预估产品售价5200元/平米（毛坯）楼面地价1616.95元平米，
9、预估产品售价5200元/平米（毛坯）楼面地价342元平米，现产品售价6000元/平米（毛坯）楼面地价342元平米，现产品售价6000元/平米（毛坯）目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅?之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析，预计?内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品将超过10000元/平米。 目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅?之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析，预计?内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品
10、将超过10000元/平米。 xx光谷土地市场素描?光谷近期新推土地总量较小，多以存量土地开发为主。 ?土地有限使土地市场竞争较为激烈。 ?光谷地价首次超越房价，使光谷进入产出地王的俱乐部。 ?本土企业扎根光谷开发光谷热度不减。 xx武汉土地市场总结?土地市场供应加大，为政府平抑土地价格举措。 ?供应地块规模小型化，以城市中心中小地块供应成交为主。 ?土地市场整体呈现先热后冷格局，中央二套房政策冲淡土地市场热度。 ?大型外地开发企业来武汉拿地踊跃。 ?土地价格高起将支撑房价在中期维持高位运行。 土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点
11、机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态地块片区竞争格局图示恒大华府本项目光谷世界城剑桥春天巴黎豪庭森林花园片区竞争项目基本情况住宅项目物业类型主力户型（）畅销户型（）建筑风格均价（元/）客户特征住宅项目物业类型主力户型（）畅销户型（）建筑风格均价（元/）客户特征光谷世界城多层、高层花园洋房80-14080-115现代风格5400周边白领阶层高校教师高科大厦白领片区住宅产品销售参数汇总表剑桥春天多层、高层90-140
12、售磬现代欧式7000高校教师、高科大厦白领、周边居住人群巴黎豪庭小高层、高层100- 152101、134现代欧式7000高校教师与周边居住人群恒大华府多层、小高层高层220-380未开盘欧式12800武汉市高端人群森林花园多层、小高层花园洋房95-13395-127现代欧式6200高校教师与周边居住人群商业项目商业形态商铺面积（）产品尺寸销售均价（元/）租赁价格（元/月）业态统计经营状况消费人群商业项目商业形态商铺面积（）产品尺寸销售均价（元/）租赁价格（元/月）业态统计经营状况消费人群光谷世界城大型商业体30-100开间3-5米进深12-15米25000100-300主力店+精品店（大洋百
13、货、家乐福、工贸家电环艺影院主力店人气较旺经营状况良好大光谷区域片区商业产品经营汇总表世界城商业体30100米层高4-7米25000100300贸家电、环艺影院、必胜客、风之行）经营状况良好区域剑桥春天2层街铺160-268开间8-10米进深20米层高4米1500082-90中百仓储超市人气较差社区型商业社区人群森林花园2层街铺88-110开间3米进深12米层高4米22500不租中百仓储超市人气较差社区型商业社区人群片区竞争市场总结?片区市场项目扎堆，竞争激烈?片区后续供应量巨大?畅销产品及客群高度趋同?建筑风格多以现代欧式为主打?与华工大相邻项目售价高于远离项目?商业开发进展迟缓，缺乏经营特
14、色片区竞争市场分析启示?本地块为华工大校区三面环围，地段优势相当明显，可最大化挖掘价值?片区项目主力消费人群为中青年，刚性需求强烈，可充分挖掘匹配一次置业产品?本项目建筑风格出现突破脱颖而出可能性较大?本项目自然人流量较少，商业出路在于目的性特色消费土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平面户型商业形态?光谷区域，是武汉典型的高知
15、区，大量高校、科研院所，科技园区及高科技企业的一扎堆，形成了个庞大的高知人群，高学历、高收入，年轻、有活力是其共同特点。 ?xx年，武汉中国光谷科工贸总收入即达1000亿元，达武汉总产值的50%.?正立业光谷的成就是建创新型产基础之上。 而曾经辉煌的制造业、重工业，随着时代的发展，终将成为传统产业。 随着武汉城市圈获批国家“两型社会”新特区，在中部崛起预期下，光谷抓住历史性机遇，将以前瞻性视野，打造完整的创意产业链条.?发展创意产业最为核心的市场环境，创意产业的市场环境主要指产业环境，光谷集中了大量高科技创新型的企业，为创意产业发展创造了有利条件；?再则，项目所在区域集中了大量知名高校，可充分满足创意产业发展的人才需求。 新光谷创意产业链辐射整个中部地区的集动漫设计、科技产业、工业设计、广告设计、建筑设计、服装设计、造型设计、软件开发等为一体的创意中心。 土地市场分析竞争市场分析区域前景预测?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势?当前客群特征机会增长点机会增长点物业发展方向物业发展方向基本客群圈定消费增长判断?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘产品功能方向产品功能方向市场方向客群定义置业需求分析潜在需求挖掘地块分析产品定位功能组合总平分布建筑形态平
