国际家居建材城项目商业计划书

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1、 . . . . . . . 国际家居建材城项目商业计划书国际家居建材城项目商业计划书 . . . . . . . 目目 录录 第一部分第一部分 计划概要计划概要1 1 1.1 项目简介1 1.2 公司简介2 1.3 市场概况2 1.4 公司的组成与管理3 1.5 财务计划4 1.6 融资计划5 第二部分第二部分 项目介绍项目介绍6 6 2.1 项目建设规划6 2.2 项目背景6 2.3 项目建设已创立的条件7 2.4 项目实施进度7 第三部分第三部分 市场分析市场分析9 9 3.1 国建筑装饰材料市场的发展历程和现状9 3.2 招商制居饰建材市场的贡献 10 3.3 我国建材市场的未来发展趋

2、势预测 12 3.4 项目建设的意义 14 第四部分第四部分 竞争分析竞争分析 1616 4.1 竞争环境 16 4.2 竞争分析（SWOT 分析）16 4.3 结论 17 第五部分第五部分 营销战略营销战略 1818 5.1 市场的营销策略分析 18 5.2 市场总体营销策略 20 5.3 市场销售目标定位 20 5.4 营销计划 21 5.5 产品策略 21 5.6 定价策略 22 5.7 销售策略 23 第六部分第六部分 管理团队管理团队 2424 6.1 组织机构 24 6.2 主要管理人员简介 25 6.3 管理层工作职责 27 6.4 人力资源规划 28 6.5 公司管理机制 29

3、 6.6 人员配置构成 30 6.7 薪酬计划 31 . . . . . . . 第七部分第七部分 项目建设地及投资环境项目建设地及投资环境 3232 7.1 地理位置及人口 32 7.2 气候状况 32 7.3 资源状况 32 7.4 基础设施状况 34 7.5 经济状况 35 7.6 投资环境 36 第八部分第八部分 财务分析财务分析 3838 8.1 财务管理 38 8.2 项目计算期 38 8.3 成本估算 39 8.4 项目收益及预测 44 8.5 财务指标汇总 44 8.6 清偿能力分析 44 8.7 综合评价 44 第九部分第九部分 风险及对策风险及对策 4646 9.1 政策风

4、险 46 9.2 经营管理风险 46 9.3 市场风险 47 9.4 财务风险 47 9.5 其他不可预见风险 48 第十部分第十部分 风险投资的退出风险投资的退出 4949 10.1 资金退出方式49 10.2 退出时机49 第十一部分第十一部分 总结总结 5050 第十二部分第十二部分 附件附件 5151 12.1 企业法人营业执照51 12.2 组织机构代码证52 12.3 税务登记证53 12.4 中国建筑装饰协会会员证书54 12.5 某市城市规划总体规划（20062020）54 12.6 某市国土资源局文件57 12.7 土地证58 . . . . . . . 第一部分第一部分 计

5、划概要计划概要 1.11.1 项目简介项目简介 本项目占地面积 70070 m2，建筑面积 152000m2。本项目建设坚持按总 体规划兼顾城市详细规划分步实施共分三期工程，该项目属商业地产的 畴，蕴含巨大操控空间，租赁商铺统一经营管理和出售商铺产权归并 运营系统并举，大大降低投资风险系数，赢利更稳定。详见下表。 建设规划一览表 序号名称建筑面积 （m2） ） 备注主要用途 1 一期工程 建设成 3 层 41000 m2 2007 销售 41000 m2 4000 元/ m2 主要用于精品街区，按功能分区，设独 立门店，以装修装饰材料为主。 2 二期工程 建设成 4 层 38000 m2 其中

6、：销售 18000m24500 元/ m2 租赁 20000m2400 元/ m2 （租赁费每年以 10%的增幅递 增） 主要用于品牌居饰材料经营，以家具为 主的大超市。 3 三期工程 建设 922 层 73000 m2 其中：销售 49000m23000 元/ m2 2008 年销售 18000m23000 元/ m2 2009 年销售 25000m23000 元/ m2 2010 年销售 11000m23000 元/ m2 2010 年租赁 15000m2550 元/ m2 （租赁费每年以 10%的增幅递增） 主要用于为市场服务配套的接待中心， 产权式假日酒店。 其中一、二期建设为主营业区

7、，市场业态分布为板材型材区、五金灯 具区、卫浴洁具区、油漆化工区、铝材铁艺不锈钢区、花鸟鱼虫区、家用 织物区、家具家饰区、电子数码区等。三期建设除部分用于主体商业区的 扩展。其余为市场服务设施区，建立稳固长远发展平台，建造百年营运体 系。另外，辅助整个市场物流畅通，降低对外营销成本。 我公司在京高速入口处，另行租用 350 亩地，租用期限为 38 年，用 于家装建材的生产、储运、流通基地。可以使市场经营更加完善，降低市 场商户的经营成本，提高市场整体抗风险能力，增强同业间竞争力。 . . . . . . . 1.21.2 公司简介公司简介 某市场建设发展成立于 2006 年，注册资本 1000

8、 万元人民币，是一家 建设开发新型商业市场的专业公司。 公司已拥有某装饰建材市场，与新建项目市场相距不足 1000 米，小 市场占地 10000m2，于 2004 年 5 月运营，目前年盈利 260 万元，且每年以 10%的趋势增长。现今装饰建材市场无一间空闲铺面，经营场地十分紧， 为了满足社会经济的发展，根据市场需求的实际情况，公司决定起动某国 际家居建材城项目，以适应城市发展需要，提高市场综合经营能力，发展 壮方家居建材产业。 公司现有一批专业化、懂经营、善管理的高素质管理人员，始终坚持 “繁荣家装市场、改善人居环境、造福八方乡梓、共享健康生活”的经营 理念，繁荣市场，造福社会，服务于民。

9、公司凭借先进的管理经验，完善 的服务体系，依托某市迅猛发展的大好形势，因势利导，建立健全市场运 营服务体系。服务于“钢铁某、中等城市”建设，繁荣地方经济，推动家 装产业发展，逐步把企业做强、做大。 1.31.3 市场概况市场概况 我国国民经济正面临一个新的发展时期，未来 15 年甚至更长时期， 将是中国经济发展的黄金时期，将以 8%左右的速度，持续、快速、健康发 展。随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的迅速提高，为建材工 业提供了一个广阔的大市场。建材工业将高于国民经济平均速度 3-4 个百 分点向前蓬勃发展，预计 2010 年建材工业产值将达到 12126 亿元人民币。 新型建材将以

10、20-25%的年增长速度向前发展。装饰装修材料年增长速度从 九十年代起就以 30%的速度递增。建材与建筑业紧密相关。建材工业将同 建筑业一起构成国民经济的支柱产业，成为国民经济新的增长点。预计今 . . . . . . . 后 15 年，每年各类房屋竣工面积达十几亿 m2， 2010 的当年各类竣工面积 约为 16 亿 m2以上。 “九五”至 2010 年,我国城乡新建住宅将达 150 亿 m2。 与之相伴随的装饰装修工程费将高于建筑本身的产值。据预测，城乡住宅 装饰装修材料费平均每年在 1600 亿元人民币至 2000 亿元人民币以上。这 是一个巨大的市场需求。旅游业、商业和文化娱乐等相关配

11、套设施建设的 巨大需求，全新的多功能住宅建设，村镇建设城市化，都将为建材和装修 装饰材料提供广阔的大市场。 目前，住宅已成为五大消费热点（住宅、汽车、旅游、教育、信息资 讯服务等）中的第一增长点，住、行消费是目前以至今后相当长一段时期 我国居民的消费热点。 随着住宅产业的发展和住宅的商品化，住房装饰装修在我国逐步普及， 人们对住宅产品和室装饰用品的需求量将有更快增长。据有关部门测算， 住宅投资的诱发系数为 1.51.7，也就是说，每投入 100 元的住宅投资， 可产生出 150 元170 元的相关产业（建材、冶金、纺织、化工、机械、 交通、邮电通信、家电家具、园林绿化、商业、服务业等许多行业的

12、发展） 需求。每销售 100 元的住宅可以带动 130 元到 150 元的其它商品销售。 1.41.4 公司的组成与管理公司的组成与管理 公司将实行董事会领导下的总经理负责制,下设筹建、经营、行政、 财务等部门，由董事会任命副总经理负责，各机构本着人员精练、工作高 效的原则，组织各职能部门，各部门人员之间互相配合、各司其职、合作、 共同发展。对合资合作单位，可单独设立财务监管机构，本着合作共荣、 利益共享、风险共担的原则，团结协调各部门发挥其最大效能。 公司注重人才培养和持续发展，通过学习外地区同行业的先进经 验，不断的挖掘自身不足，取长补短，全面的吸取先进市场管理经验， . . . . .

13、. . 结合自身实际，进一步综合培养新市场的开发。在丰富和完善自身发 展的基础上，赶超同业市场。 1.51.5 财务财务计划计划 本项目总投资23000 万元人民币，资金使用计划见下表： 投资估算表 单位：万元 序号投资项目金额备注 1 购买三期工程建设所用土地 4000 已投入资金 2 一期工程建设 6000 风险投资 3 二期工程建设 5000 风险投资+滚动投入 4 三期工程建设 8000 滚动投入 合计 23000 . . . . . . . 资金来源及运用表 单位：万元 序号资金来源金额备注 1 企业自有资金 6000 2 总融资额 9000 3 滚动发展资金 8000 合计 230

14、00 资金使用围见投资估算表，包括（一、二、三期）项目的建筑工 程、设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。 1.61.6 融资计划融资计划 计划筹款 9000 万元人民币，借款期限为 10 年，项目方按实际提供资 金总额的 8%支付利息，每年按时返还红利，到期一次性返还本金。 . . . . . . . 第二部分第二部分 项目介绍项目介绍 2.12.1 项目项目建设规划建设规划 本项目总投资 23000 万元人民币，资金使用围包括项目的建筑工程、 设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。 本项目占地面积 70070m2，建筑面积 152000m2，本项目建设坚持按总 体规划分步实施的原则，共分 3 期工程，在两年分期建设，市场规划格局 及其建设容，前文已述。 公司有能力凭借强大的市场营销攻略和大体量规模优势以及专业化人 才优势快速占领市场，凭借大力度广告投入和完善的服务体系，迅速完成 市场前期启动工作，奠定良好的可持续性的市场发展基础。该项目达效后， 公司将做成当地最大的，全国知名的建材商品市场，成为行业的领先者。 2.22.2 项目背景项目背景 本项目所在地，在 500 公里配送服务半径覆盖、 、 、 、 、 、等大中城市， 通过对全市及周边的商品交易市场进行整合培育，以及与京、津、唐、江、 浙等地区的商品市场对接，容易在短