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1、装订线考生姓名：_ 身份证号：_准考证号：_二九年度全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试题（本试题包含客观题和主观题两部分）人力资源与社会保障部人事考试中心中华人民共和国监制二九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。1.下列关于房地产开发项
2、目建设贷款的表述中，错误的是（）。A债权人通常是商业银行B不能用于偿还土地购置贷款C主要担保物为在建工程及相关土地使用权D还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租
3、金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式7.不应计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A税前现金流=有效毛收入经营费用B税前现金流=有效毛收入抵押贷款还本付息C税后现金流=税前现金流所得税D税后现金流=税前现金流准备金所得税9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设
4、计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。A92500m2B88800m2C80000m2D76800m210.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。A承租人B业主C承租人和业主共同D物业管理公司12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客
5、户认识所营销的物业。A潜在B过去C现在D未来13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。A1.2B1.5C2D314.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。A还需投入50万元建设资金B还需投入450万元建设资金C还需投入800万元建设资金D在此情况下15.
6、（）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。A投资利润率B销售利润率C资本金利润率D投资回报率16.经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。A开发利润/总开发成本B正常经营年份的净经营收入/总开发成本C开发商利润/总开发价值D正常经营年份的经营收入/总开发成本17.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工验收C从工程开工到全部工程竣工验收D从工程开工到项目租售完毕18.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，
7、并且无法预料它们将会采取什么行动。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。A从容不迫型竞争者B选择型竞争者C凶猛型竞争者D随机型竞争者19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。A60%B80%C100%D200%20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。A区位选择异常重要B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C需要适时的更新改造投资D存在效益外溢和转移21.房地
8、产泡沫产生的直接助燃剂是（）。A土地的稀缺性B金融机构过度放贷C投机需求膨胀D开发资金的易得性22.（）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A销售量B吸纳量C出租量D预售面积23.以下选项适于在新区开发的建筑是（）。A娱乐用房B写字楼C高级住宅和公寓D餐饮用房24.在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。A投资机会选择B投资机会决策分析C投资机会选择与决策分析D市场分析和项目财务评价25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛
9、賴。B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。26.（）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A古典学派的理论B流动性偏好理论CIS-LM曲线模型的理论D马克思的利率决定理论27.房地产开发投资企业所得税税率为（）。A30%B32
10、%C33%D25%28.申请领取建设工程施工许可证应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。A20%B30%C40%D50%29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元m2擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5030.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别
11、为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值期望值为（）万元。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。A2677.5B3680.60C4003.50D5356.8032.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A黄
12、线B紫线C蓝线D红线33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资本金、预租售收入、借贷资金34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元，150万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。A39.51B49.96C49.39D52.4535.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A净现值法B差额内部收益率法C费用
13、现值法D内部收益率法二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A土地B劳动力C资本D经验E环境37.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（）。A从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正38.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E设计建造标准39.可贷资金利率理论认为（）。A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C利率是由货币的供给与需求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增
