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1、REITs在我资产配置中的作用,保险,债券,基金,股票,住宅房地产,人生财产的保障：回报率低，占净资产的1-2%，不宜多投。,是信用及杠杆性投资的现金流保护神：占净资产投资的10-20%，8-12%增值，4-8%抗风险。保本金。,成长性投资：必要时可用于现金流。占净资产的10-20%。,进取性投资：成长快、利润高，有较大的复利增长收益。占净资产的20-30%。,进取性加杠杆投资：单利增长，总资产放大为主要增长点。占净资产的10-20%。,激进性加长杠杆投资：单利增长，总资产每年以倍数增长。占净资产的20-40%。,商业地产REITS,资产配置中6种基本工具的功能,2,资产配置组合,有大配置，其
2、中也有小配置,房地产开发的十三个步骤,1、土地拆迁 2、七通一坪 3、规划、设计 4、地基 5、土建（框架土建） 6、基础设施（管道、空调、水等） 7、内外装修 8、验收（建筑质量等各种验收） 9、售楼（预售、或现售） 10、交楼验收（管理委员会进场） 11、招商、招租、装潢、装饰、装修开业 12、两年商业发展和培育期 13、业态成熟、物业增值，二手交易流通（越秀）,开发周期：2-3年 自有资金+贷款+赊账 利润率30% 周期长，资金量大 资金利用率低 增值少 风险大,周期：1-2年 按揭购买 增值30%100% 杠杆购买 周期短、投入少 回报高、风险小,可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可
3、方便交换 具备资产证券化的全部条件,写字楼：杠杆最大化 信用、人脉、品牌（信用背书最高级别） 商 铺： 资产增值加长期稳定现金流 酒店式公寓：独立金融产品 （资产证券化起始规模）,三种商业房地产的对比,REITS 10亿以上 酒店式公寓 商铺 5亿-10亿 写字楼 1亿-5亿 1千万-1个亿 第12年 第23年 第35年 IPO公众发行 创办期 成长期 发展期 复制扩张期,投资写字楼、商铺、酒店式公寓顺序,我的投资理财之路,2007,2011,8,一、2007-新手上路,人有多大胆，地有多大产！,总资产！,2007年12月 资产表（单位：元）,信用卡：10万(已用7万) 私人借款:20万,总资
4、产：162万 总负债：159万 净资产：3万 净总比：2%,现金流量表（万元）,二、2008-头破血流,投资有风险，入市需谨慎！,现金流！,2008年12月 资产表（单位：元）,信用卡：30万(已用27万) 私人借款:40万,总资产：86万 总负债：109万 净资产：-23万 净总比：-26%,现金流量表（万元）,三、2009重新上路,磨刀不误砍柴功，认真对待基本功！,资产配置！,2009年12月 资产表（单位：元）,信用卡：45万(已用40万) 私人借款:40万,总资产：169万 总负债：122万 净资产：47万 净总比：28%,现金流量表（万元）,四、2010雨后阳光,一分耕耘，一分收获！
5、 财富=在最短的时间内帮助最多的人！,五大定律！,2010年12月 资产表（单位：元）,信用卡：55万(已用45万) 私人借款:50万,总资产：281万 总负债：137万 净资产：144万 净总比：51%,现金流量表（万元）,五、2011小试牛刀,本小利大利不大，本大利小利不小。 他人恐惧时，该我贪婪了！,投资格局！,2011年3月 资产表（单位：元）,信用卡：255万 (已用49万) 私人借款:70万,总资产：1105万 总负债：719万 净资产：386万 净总比：35%,现金流量表（万元）,2011年7月23日 资产表（单位：元）,信用卡：80万(已用50万) 私人借款:415万(已用27
6、5) 总负债：1585万,总资产：2295万 净资产：710万 净总比：31%,现金流量表,防火墙,1、REITS到年底约有385万，预计现金分 红47万 2、工作收入50万 3、基金、股票、债券可作备用，原有25万，今年配置可达180万 4、启动夫妻两人的信用，必要时可周转用， 预计两人可启动信用600万 5、按标准所购买的豪宅增值 ，可从银行加贷出来或通过经营贷款 6、公司股权的分红 7、积极培养人脉，必要时可启用私人信用。,REITs在资产配置中的作用（一）,2011.07 -345万市值（其中136万有派现资格） 假设：136X1.2X1.2X1.2=235万X0.2=47万,47万,
7、豪宅年供48万,闭环现金流,2008年5月投资100万100万 2009年6月分红20%120万 2009年9月扩股20%144万 2009年12月扩股20%172.8万 2010年3月扩股20%207.36万 2010年6月分红10%扩股10%248.83万 2010年9月扩股20%298.6万 2010年12月分红20%358.31万 2011年3月扩股20%429.97万 2011年6月扩股20%515.97万 2011年9月扩股20%619.16万 2011年12月分红20%742.99万 三年成长：（742.99100）100=642.99% *历史数据，不构成未来收益的承诺,23,REITs在资产配置中的作用（二）,截至2010年12月购买物业总览,REITs在资产配置中的作用（三）,1、创造长期稳定的现金流 2、信用最大化 3、灵活使用融资杠杆 4、学习拥有自己熟悉的投资工具 5、做好资产配置,定期优化投资组合,降低风险,使财富增长最大化。,投资理财五大定律,谢 谢！,
