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1、物权法律制度,第一节 所有权的一般规定 一、所有权的概念 所有权，指所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。 二、所有权的内容 占有对于财产的实际控制或管理 使用对财产的运用，本人使用或授权他人使用 收益通过财产的占有、使用等取得的经济效益 处分对财产事实上和法律上的最终处置 所有权的特性：完全性、整体性、恒久性、弹力性,物权法律制度,三、所有权的种类,物权法律制度,（一）国家所有权 1、概念：国家对全民所有的财产 享有的所有权。 2、国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 3、国有所有权的客体： 1）矿藏、水流、海域和城市的土地； 2）森
2、林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，法律没有规定属于集体所有的；,注意！ 国家所有的财产， 任何单位和个人 不能取得所有权。,物权法律制度,3）农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所的； 4）野生动物资源、无线电频谱资源； 5）国防资产、道路、电力、通讯、天然气等公共设施 4、国家所有权取得的方式： 1）对不动产的征收 为了公共利益的需要，依法定权限和程序，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；,物权法律制度,安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。 征收单位、个人的房屋或其他不动产，应当给
3、予拆迁补偿。征收居民住房，应当保障被征收人的居住。 2）财产征用 遇有抢险、救灾等紧急需要时，国家可依法定的权限和程序，征用单位、个人的不动产或者动产。 国家征用后，返还或补偿。,注意！ 区分征收与征用,物权法律制度,（二）集体所有权 1、概念：劳动群众集体依法对集体所有财产的占有、使用、收益和处分的权利。 2、集体所有权的客体： 1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂 2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施,物权法律制度,3）集体所有的教育科学、文化、卫生、体育等设施 4）集体所有的其他不动产和动产 3、集体所有权的行使 1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织
4、或者村民委员会代表集体行使所有权； 2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；,物权法律制度,3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 （三）私人所有权 1、种类：包括自然人所有权、企业法人所有权、社会团体所有权等。 2、公民的个人财产：合法收入、房屋、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜、依法取得生产资料等。,2004宪法修正案： “公民的合法的私有财产不受侵犯” “私有财产入宪”,物权法律制度,第二节 不动产所有权 一、土地所有权 国家土地所有权、集体土地所有权 二、建筑物区分所有权（物权法70条83条） 1、概
5、念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等自己专有部分的单独所有权、对专有部分以外的共有部分的共有权、因共有关系而产生的管理权的结合。 即：单独所有权、共有权、管理权的结合,物权法律制度,2、专有部分的单独所有权 业主自己单独享有的或私人享有。 业主行使单独所有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主不得违反法律、法规及管理规约，并且未经利害关系业主同意，将住宅改变为经营性用房；,物权法律制度,案例1 2003年5月，刘某向某房地产公司购买房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台”；同年，刘某在领取钥匙的同时与物业公司分别签订了物业管理公约、补充协议等相关协议。其中，补充协
6、议约定：“本小区统一不得封闭阳台”。 刘某入住后，发现雨天阳台经常积水，同时，由于房屋紧邻商业街，噪声大，遂对房屋阳台进行了封闭。 现物业公司起诉，要求刘某将阳台恢复原状、确认补充协议中不得封闭阳台的约定合法有效。另查明，刘某所在小区的业主委员会尚未成立。 该案应当如何处理？,物权法律制度,案例2 田某是东方花园某单元701业主，付某是该单元101业主。2005年6月，付某向物业公司递交了在其房屋的承重墙上开一扇门的申请，并附上了设计所出具的施工图。物业公司提请开发商工程部确认，开发商工程部收到申请后批示：待正规设计图及有关手续齐全后同意施工及验收。 付某7月上旬开始施工，田某发现后加以阻止。
7、7月下旬，付某未经任何部门同意在其房屋承重墙上开凿了一个90cmX200cm的门。为此，双方发生纠纷，田某认为付某的行为严重影响了整幢楼的安全，要求付某立即恢复原状；付某则认为这是自己应有的权利，拒绝了田某的要求。 后田某诉至法院，请求判令付某停止侵害，并恢复承重墙的原状。 该案应当如何处理？,物权法律制度,3、共有部分的共有权 1）共有部分：建筑区划内的道路、 绿地、 其他公共场所（锻炼场所）、公共设施（电梯、公共照明）和物业服务用房。 2）车位、车库： 应当首先满足业主的需要。 车位、车库的归属，由当事人（开发商和业主）通过出售、附赠或出租等方式约定。 占用业主共有道路或其他场地的车位属于
8、业主共有。,物权法律制度,案例1 某住宅小区，物业公司以“为了方便业主日常生活”为借口，在其中每栋楼底层电梯间分割出了一个小间出租设立小卖部，由租用者每月向物业管理公司缴纳1500元租金。由于该小间缺少卫生设施，影响楼内的卫生，居民意见纷纷，小区的业主委员会向物业公司提出意见，要求取消小卖部。物业公司认为开小卖部是为了方便居民，而且物业公司作为小区的管理单位，有权处理这些事务，关于小卖部的卫生问题，公司可进行教育。有些业主对物业公司的答复和处理方法不满，向有关部门投诉。 该案应当如何处理？,物权法律制度,案例2 家住某市城南一小区的居民们最近对一件事怎么也想不通，两年前小区各条道路还算整洁宽敞
9、，近一年来被物业管理公司划成一个个停车位，并由物业公司的人员收费，每辆车每月要交纳150元的停车费，小区业主也不例外，否则就不能进小区。对临时进入小区的车辆每小时收取5元，有的大客车和货车也停放来，小区成了一个大停车场。给小区的安全和环境带来了很大的问题。大多数业主虽说满肚子不快，吵也吵过，但不知到底该如何维权。,物权法律制度,4、业主的共同管理权 是指业主基于专有部分的所有权而依法享有管理共同财产和共同事务的权利。 1）管理组织：业主大会，业主委员会 2）管理事项： A.制定和修改业主大会议事规则、 建筑物及附属设施管理规约 B.选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人 C.筹集和使用建筑物及其
10、附属设施的维修基金 D.修缮、改建、重建建筑物及其附属设施 E.有关共有和共同管理权利的其他重大事项 3）业主大会或业主委员会的决定，对全部业主有约束力,物权法律制度,三、相邻关系 1、概念：相邻关系，也叫相邻权，指不动产相邻各方在行使所有权或其他物权时，相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 2、 相邻关系的种类 1）相邻土地通行关系 2）相邻用水、排水关系 3）相邻铺设电线、水管、暖气等关系 4）相邻通风、采光、音响、震动关系 5）相邻排放污染物、噪声、光辐射等关系 6）建设施工等不得危及相邻不动产关系 3、应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。,相
11、邻关系,物权法律制度,3、 相邻关系与地役权的区别,物权法律制度,思考题 1、在自家地上盖房，想盖多高就多高？ 2、受到噪声、油烟、反光干扰怎么办？ 4、如何主张眺望权、观赏权等法律没有规定的相邻关系？,物权法律制度,第三节 所有权取得 一、善意取得 概念：善意取得指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权，即原动产或不动产的所有权人不得要求该受让人返还原物。 无处分权人处分他人财产； 受让人是善意的（不知情） 以合理的价格有偿受让； 完成了法定的公示方法。,善意取得构成要件,物权法律制度,二、拾得遗失物 拾得人： 1、拾得遗失
12、物，应当返还权利人。拾得人应及时通知权利人领取或交公安等有关部门。 2、应妥善保管遗失物，因故意或重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应承担民事责任。 3、可向权利人请求支付自己支出的保管费、交通费、误工费等合理必要费用。 4、拾得人侵占拾得物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用。,物权法律制度,权利人（遗失物所有权人）： 1、权利人领取遗失物时，应支付保管遗失物等必要费用。 2、失主或权利人发布悬赏广告，应按照悬赏广告的约定支付报酬。 3、遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领，归国家所有。 遗失物不适用善意取得制度： 所有权人有权追回遗失物。,物权法律制度,案例 小张在公园游玩时，丢失一块
13、价值上千元的手表。被人拾得后将表交给有关部门失物招领。招领期满后无人认领，有关部门依法对该表进行拍卖，被小李购得。小李的表又被小王偷走，将其卖给小韩，不久小韩又将该手表丢失，被人捡到交有关机关。在失物招领时，小韩，小李，小张均去有关机关认领。 谁能取得手表的所有权呢？,物权法律制度,第四节 共 有 一、共有的概念 共有，是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权。 二、按份共有 （一）概念：是指各共有人按照各自的应有份额对同一项财产共同享有所有权。 （二）应有份额确定： 有约定依约定，无约定依出资额，无出资额视为等额享有。,物权法律制度,（三）应有份额的处分 1、按份共有人可以
14、转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下，享有优先购买权。 2、当某一共有人将其应有份额予以抛弃，或者在其死亡后没有继承人时，其应有份额应归属剩余共有人按各自原来的应有份额取得。,物权法律制度,（四）共有物的管理 共有物的管理，应当由共有人约定，没有约定时，按照“多数决”（2/3以上份额）来解决。 （五）共有物的分割 1、按份共有人可随时请求分割共有财产。 2、共有人约定不得分割共有物的，应当遵循约定。 3、分割的方式：实物分割、折价补偿、变价分割 （六） 共有人对共有的财产没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,物权法律制度,三、共同共有 1、概念：
15、指两个以上的人基于共同关系共同享有一物的所有权。 2、类型：夫妻关系、家庭成员关系、从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产。 3、处分共有财产，需经全体共有人同意。 共同共有关系存续期间，不得请求分割共有物。,物权法律制度,四、因共有物发生的外部关系 按份共有与共同共有没有区别 （一）对第三人的权利 成立连带债权，每个共有人均可行使全部的请求权。 （二）对第三人的义务 成立连带债务，每个共有人均有义务承担债务；,物权法律制度,四、按份共有和共同共有的区别,物权法律制度,1、按份共有中，各共有人依其份额享有权利承担义务； 共同共有中，各共有人不分份额，共同享有权利承当义务。 2、在对共有物的处分问题上，按份共有原则上只需2/3多数同意；共同共有则需要全体共有人一致同意。 3、关于共有物的分割，在没有约定或约定不明的情况下，按份共有人可随时请求分割，而共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由时可请求分割。 4、按份共有人可转让其共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。而在共同共有情况下，不存在优先购买权。,
