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1、房地产法,教学目标 1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义； 2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系； 3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题； 4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程； 5、洞悉我国房地产法的不足，并为完善我国房地产法提供立法上的建议。,课堂要求和几点希望 心理准备： 信心 兴趣 教学方法： 讲授 案例 讨论 课堂要求： 预习 笔记 讨论,从房奴说起,房奴（mortgage slave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。 “房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30
2、年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。 国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/3，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。,第一章 房地产概述,教学目的与要求： 通过本章节的学习，了解并掌握房地产的概念、房产与地产的关系以及房地产业的概念和性质、房地产业的可持续发展。 重点与难点： 房地产与不动产的关系,第一节 房地产的
3、概念,一、房地产概念 房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。,不动产构成要素,关于土地,广义的土地，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的综合体。 狭义的土地，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。 思考： 我国法律对土地的界定？,关于土地上的附着物,建筑物及构筑物 包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。建筑物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各种设备（包括电梯、锅炉
4、、各种灯具、冷却塔、水泵、消防设施、监控设施等），管线等， 林木 是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也包括因自然力生长的林木。,思考： 房地产与不动产关系？,二、地产与房产的关系 土地，是有特定四至范围的陆地的表面。 对特定地块的财产权利即称为地产，地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权或其他权利。 房屋，是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。 针对房屋的所有权或其他财产权益被称为房产。 可能存在独立的地产，但不可能存在独立的房产。,中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 第二十四条地上建筑物、其
5、他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。,三、房地产的特征,固定性（不可移动性） 特定性（异质性）
6、 耐用性 保值性,第二节 房地产业,一、房地产业的概念和性质 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。 产业运行过程： 1、生产环节（开发）：土地开发和房屋及构筑物的建造活动。 2、流通环节：买卖、租赁、抵押等交易活动。 3、消费环节：物业管理和产权产籍管理。 三个环节的周而复始循环过程,房 地 产 业,房地产投资开发业,房地产服务业,房地产 中介服务业,物业服务,房地产咨询,房地产估价,房地产经纪,二、房地产业的地位和作用（自学）,（一）房地产业对人民生活的重要作用 （二）房地产业对完善市场体系的作用 （三）房地产业对发展国民经济、增加国家财
7、富的作用,三、我国房地产政策回顾,强制性的回收,无偿的分配,计划经济,人口增涨,有限的投入,解放初期至改革开放初期,“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租 并近乎无偿使用的福利性住房制度”,1978 理论突破 城镇住房制度改革房改 城市土地使用制度改革 无偿使用 有偿使用,1987年12月 1日，深圳首开 国有土地公开拍 卖先河，新中国 第一块有偿出让 国有土地被深房 集团竞拍成功。,1987年第一次提出建立房地产市场,房改：,1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。 2
8、.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.由实物分房改为住房补贴。,4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。,2003年8月12日国务院下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。 第一次明确房地产是支柱产业。 商品房 住房供应主体 经济适用房 政策性商品住房,房地产市场化进入快车道：,06年九部门制定关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见（国六条）：,1.切实调整住
9、房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上（90/70）政策。 2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；,2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（24号文）,住房问题是重要的民生问题。 1.合理确定廉租住房标准： 新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。 2.合理确定经济适用住房标准： 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。,2007.7徐滇庆与牛刀的打赌: 徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定
10、在南方都市报上用整版篇幅向深圳市民道歉 。 2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”,2007年房价高企，国家税务局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，但由于美国的次贷危机-不了了之。,2008年楼市遇冷、政府救市,2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）： 自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调
11、整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。,自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,营业税,全免,5年,全额,以前,2年,5年,差额,差额,全免,全免,以上,以上,以上,以下,以下,以下,2008年,2010年,买房人：第一次置业，享受七折利率,开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年,09年房地产市场火爆,中国的房地产到底
12、怎么了？异常火爆：压抑了近一年的购买 欲望集体爆发！ 没有最贵，只有更贵！,09-10组合调控,第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年 第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50% 第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40% 第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点,2010“”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。 温总理在“”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚
13、投票”。,在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。,第六拳（2010.4.15）-国务院新四条,一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 二、增加住房有效供给。 三、加快保障性安居工程建设。 四、加强市场监管。,第七拳：9月29日调控（新五条）,一、禁止异地购房 二、首套房贷一刀切 比例30% 三、暂停发放第三套房贷，部分城市限购房套
14、数 四、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款 五、推进房产税改革试点,第八拳：各地调控细则纷纷出台,南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。 深圳：本地人可购买两套，外地人只能购买一套,上海、杭州、广州看增量，不看存量 上海：本地人和外地人只能购买一套 杭州：本地人和外地人只能购买一套 广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套,2011.1.26（新国八条）,（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。20
15、11年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为
16、依法征税提供基础。,（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥
