房地产开发项目可研实训(学生)课件

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1、1、封面：标题：二号黑体 公司名称：四号华文新魏 2、目录：一级 四号楷书加粗 二级 四号仿宋 3、正文：一级 二号楷书加粗 二级 三号仿宋加粗 三级 四号仿宋加粗 正文 四号仿宋 4、1.5行距，一二级标题段前段后0.5倍行距,1,报告编制格式,1、弄清房地产开发项目可行性研究实验流程和内容 2、以5人为单位进行分组，明确每个人的工作职责 3、搜集实验所需运用的工具书 4、运用Excel建立各类报表的关联 5、下载优秀可研报告作为参考,2,实训准备,1、房地产开发项目经济评价方法（2000年版） 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、 投资项目可行性研究指南 中国电力出版社，2002

2、 4、给水排水设计手册（第2册）建筑给水排水 （第二版） 5、 综合能耗计算通则(GBT_2589-2008) 6、 全国民用建筑工程设计技术措施节能篇 7、 固定资产投资项目节能评估工作指南,3,工具书,4,常用网站,用户名：hnczdeng 密码:82919720,1、投资估算表 2、项目总投资使用计划与资金筹措表 3、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 4、总成本费用估算表,5,分析报表,1、项目投资现金流量表 2、项目资本金现金流量表 3、利润与利润分配表 4、借款还本付息计划表 5、敏感性分析表,基 本 报 表,辅 助 报 表,编 制 概 述,可行性研究的由来与定义,6,我国在2

3、0世纪80年代以前，投资项目的可行性研究没有得到重视，使得项目建成后经济效益低下，造成社会资源的极大浪费。 可行性研究的目的就在于实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,可行性研究的目的和作用,7,具体作用,1、项目投资决策的依据 2、向政府申请立项和建设执照的依据 3、是筹集建设资金的依据 4、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5、是项目投资建设的基础资料及进行项目建设施工准备工作的依据,8,1981年3月在国务院关于加强基本建设体制管理、控制基本建设规模的若干规定中明确提出，所有新建、扩建大中型项目以及利用外资进行基本建设的

4、项目都必须有可行性研究报告。 1983年2月，国际计委颁布了关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知，对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等作了详细规定。这样不仅保证了投资项目决策更客观、更科学、更可靠，而且保证了项目发挥最大的投资效益。,9,1993年4月原国家计委和建设部联合颁发了关于建设项目经济评价工作的若干规定和 建设项目经济评价方法与参数。要求“各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。” 2000年9月，建设部发布了房地产开发项目经济评价方法，这是指导

5、我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。,10,关于加强和规范新开工项目管理的通知 (国办发(2007)64号) 实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。 实行核准制的企业投资项目，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环

6、境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据项目核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。,11,补 充,审批制：只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目；由哪级政府投资，就由哪级政府审批，政府性投资项目从投资决策的角度只审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外，不再审批开工报告，同时严格政府投资项目的初步设计、概算审批工作。政府采用投资补助、转贷和贷款贴息方式支持的项目，只审批资金报告。 核准制：则适用于企业不使用政府

7、性资金投资建设的重大项目、限制类项目，分为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料等13个类别。只有国家和省级政府有投资管理职能的部门来进行核准。具体由国家核准还是由地方核准，在政府核准的投资项目目录（2004年本）中会规定。核准制项目需由项目法人单位向项目核准机关报送项目申请报告。 备案制：企业不使用政府性资金投资建设本目录以外的项目，除国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案管理。,12,13,投资设想变为现实的投资建议,大中型及限额以上的项目和重要的小型项目,14,报 告 内 容,项目建议书编写提纲,第一章 项目总论 第二章 项目建设的必要性和条件 第三章 产品方案、拟

8、建规模、建设地点的初步设想 第四章 资源情况、交通运输及其他建设条件和协作关系的初步分析 第五章 环境影响的初步评价 第六章 主要工艺技术方案的设想 第七章 投资估算、资金筹措及还贷方案的设想 第八章 项目的进度安排 第九章 经济效果和社会效益的初步估计 第十章 有关的初步结论和建议,15,报 告 内 容,可行性研究报告编写提纲,(1)总论 (2)项目建设背景和必要性 (3)市场分析与预测 (4)建设规模和建设内容 (5)项目建设选址及建设条件论证 (6)建设方案 (7)节能评估 (8)环境影响评价 (9)劳动保护卫生与消防,(10)组织机构与人力资源配置 (11)项目实施进度 (12)工程招

9、投标方案 (13)投资估算与资金筹措 (14)财务评价 (15)风险分析 (16)社会评价 (17)研究结论与建议 (18) 附件,16,第一章申报单位及项目概况 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 第四章节能方案分析 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第六章环境和生态影响分析 第七章经济影响分析 第八章社会影响分析 （企业在编写具体项目的申请报告时，可根据拟建项目的实际情况，对通用文本中所要求的内容进行适当调整。如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后，不进行相关分析 ）,项目申请报告编写提纲,17,委托方提供资料,1、企业营业执照（复印件）及

10、企业简介（公司主要股东、团队、业务范围、业绩、财务状况） 2、土地使用权证书、土地用地范围红线图、土地使用权出让合同、土地出让金缴费凭证或有关说明 3、已获批准的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（复印件） 4、规划设计方案及各专业技术方案的说明（规划平面布置、建筑结构、给排水、强弱电、建筑节能的专业说明）,18,5、资金筹措计划及安排（自有资金量、借款期限及利率） 6、项目建设分期方案及说明（土地取得日期、各建设分期的开工、竣工、封顶、交房、开盘的计划日期） 7、房屋的经营模式及房屋销售、租赁价格或三年经营的收入、费用 8、市场调查报告或项目前期策划报告、项目建议书 9、其他补充资料：如

11、环境评价报告,19,编 制 技 术,20,1 总论,1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 项目建设单位 1.1.3 可行性研究报告编制单位 1.1.4 可行性研究报告编制依据 1.1.5 可行性研究报告编制范围 1.1.6 项目提出的理由,1.2 项目概况 1.2.1 拟建地点 1.2.2 建设规模和建设内容 1.2.3 主要建设条件 1.2.4 项目投资与资金来源 1.2.5 项目效益情况 1.2.6 主要技术经济指标,21,1.3 结论与建议 1.3.1 结论 （1） （2） （3） 1.3.2 建议 （1） （2） （3） ,22,23,2 建设背景及必要性,2.1 项目背

12、景 2.1.1 区域的规划或地区发展 2.1.2 项目提出由来及过程 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 满足住房需求改善人居环境 2.2.2 提升城市形象提高城市竞争力 2.2.3 产业发展的需要 ,24,3 市场分析与预测,3.1 项目所在区域环境分析 3.1.1 区域概况（地理位置、区域范围、人口等） 3.1.2 社会经济状况（产值与产业结构、财政收入、居民收入等） 3.1.3 区域发展定位,3.2 项目所在区域房地产市场现状与趋势分析 3.2.1 区域房地产市场发展现状 （1）房地产开发投资情况 （2）新建商品房供应情况 （3）新建商品房成交情况 （4）二手房成交情况 3.2.2 区

13、域房地产市场发展趋势 （1）未来投资开发量 （2）商品房交易情况 （3）商品房价格情况 （4）二手房交易情况 ,25,3.3 周边竞争楼盘分析,26,27,3.4 项目SWOT分析,T,28,3.5 商品房销售价格分析与预测 （参见优秀可研报告）,29,市场比较法结合长期趋势法,30,31,4 建设内容与建设规模,4.1 建设规模 总用地面积、建筑占地面积、建筑面积（计容与不计容、地上与地下、各物业形态面积）、容积率、建筑密度、绿地率、停车位等 4.2 建设内容 土地平整、土建、设施设备安装、装饰装修工程、道路工程、景观绿化工程、附属设施工程等。,32,5 场址选择与建设条件,5.1 场址选择

14、 （文字简单描述区位状况）,5.2 建设条件 5.2.1 地形地貌：固定性物体共同呈现出的高低起伏的各种状态； 5.2.2气候条件：太阳辐射、风象、气温、降水与湿度等 5.2.3水文条件：江河湖泊得的水位、流量、流速、水温、流沙量等； 5.2.4 地质条件：土质构成、岩溶、地震活动等； 5.2.5 交通条件：公路、铁路、飞机、公交等； 5.2.6 基础设施条件：供水、供电、供气、通讯,33,建筑抗震设计规范(GB 50011 2010)110页,34,编 制 技 术,35,6 工程建设方案,6.1 总平面布置 6.2 建筑设计 6.3 结构设计 6.4 供配电工程 6.5 弱电工程 6.6 给

15、排水工程 6.7 燃气工程 6.8 消防工程 6.9 景观绿化工程,6.1 总平面布置,36,6.2 建筑设计 6.2.1 建筑设计依据 6.2.2 立面外观：风格、色彩、体量 6.2.3 住宅设计：户型、布局； 6.2.4 商业街设计：风格、开间、进深、层高；,37,38,6.3 结构设计 6.3.1 设计依据 建筑结构荷载规范GB50009-2012； 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001； 混凝土结构设计规范GB50010-2002； 建筑抗震设防分类标准GB50223-2008； 建筑抗震设计规范GB 50011-2010； 建筑地基基础设计规范GB50007-2003；

16、 建筑桩基技术规范JGJ94-2008； 砌体结构设计规范GB50003-2001。,39,6.3.2 结构设计荷载 基本风压值：W=0.40KN/m2 基本雪压值：W=0.50KN/m2 均布活荷载标准值：,40,6.3.3 结构设计 结构选型：,41,基础选型：,42,6.3.4 抗震设计 设计使用年限：60年； 结构安全等级：一级； 抗震设防类别：标准设防类； 抗震设防烈度：6度； 设计基本地震加速度：0.05g 设计特征周期值： 0.35g,43,根据“土层等效剪切波速”和“场地覆盖层厚度”双参数划分为类、类、类、类等四个类别的定值范围（其中类可分为o、1两个亚类）。,6.4 供配电工程 6.4.1设计依据 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008） 供配电系统设计规范（GB50052-2009） 建筑照明设计标准（GB50034-2004） 建筑防雷设计标准（GB50057-2010 ） 通用用电设备