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1、房地产基础知识培训,西环湘城售楼部 2013年8月25日,前言,一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。,培训提纲,房地产基本概念 销售相关基本概念,一、房地产基本概念,房地产含义,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b
2、) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。 房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。,房地产所有权,房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。,房地产使用权,依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。,房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商
3、品房的行为。 房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。 房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为,一级市场 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场 是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场 三级市场 是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换,房地产市场,房地产类型,按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房
4、地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产,凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的 用地，其土地使用年限按国家规定执行。 1、居住用地七十年； 2、工业用地五十年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 5、综合用地或者其他用地五十年。 6、加油站、加气站用地为二十年。,土地使用年限的划分,房地产住宅的层数划分的规定,低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米） 多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米） 中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7） 超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。 习惯称呼： 7-11层为
5、小高层住宅 16层以上为高层住宅 40层以上为超高层,住宅的建筑结构,板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北通透，公摊小。,特点： 南北通透，便于通风采光；而且户型方正，平面布局合理；面积充裕，户型容易出精品； 均好性强； 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改造。,塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。,特点： 节约土地资源 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 均好性差，居住密度高，通风采光不能保证 面积使用率不高，存在“灰色空间”,1、框架结
6、构,框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。 优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修,2、框剪结构,框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和 电梯间是剪力墙，其余是 框架结构，用于住宅楼较 多，可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的 住宅楼都是框架剪力墙结 构，相对于全剪力墙结构 节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者 当地有特殊抗震要
7、求的话， 就要用全剪力墙结构，或 者钢结构。,二、名词解释,商品房销售名词解释,楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。 标准层：平面布置相同的住宅楼层。 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。,跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高
8、）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 TOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）,外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外
9、突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法） 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。,开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位
10、轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 （净高 层高楼板厚度）,房屋面积术语,房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；
11、全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积套内建筑面积 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积,建筑物的各项比例,建筑容积率总建筑面积总用地面积 建筑密度（建筑覆盖率）建筑基底总面积总用地面积100% 绿化率各类绿地总面积总用地面积100%（住宅项目绿化率应不低于30%） 面积误差比（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积 分摊系数：公用分摊面积之和套内建筑面积之和 出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积建筑面积10
12、0% 使用率=套内使用面积建筑面积100%,五证,国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。 商品房销售（预售）许可证：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。,两书,住宅质量保证书：开发商对销售的商品房承担质量责任的法
13、律文件。 住宅使用说明书：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。,商品房预售应符合什么条件？,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期（现已调整为20%）,公共维修基金,房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。,契税,是指房屋所有权发生变更时，就当事
14、人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 首套房：90以下1%的契税，90-144 2%的契税，144以上4%的契税。 二套房：不论面积，均按4%的契税收取。,购买商品房，未成年人能否办理产权证？,目前，成都市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为 未成年人办理房屋所有权证。但是，由于民法明确规 定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立 进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂 的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在 产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人 在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。（要办理交易必须是监护人办理）,谢谢大家！,
