房地产企业所得税处理办法课件

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1、解读房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税函200998号,【涉及文件】 1、中华人民共和国企业所得税法 2、中华人民共和国企业所得税法实施条例 3、中华人民共和国税收征收管理法 4、中华人民共和国税收征收管理法实施细则 5、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号） 6、国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号） 7、国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）,【主要内容】 1、收入的税务处理 2、成本、费用扣除的税务处理 3、计税成本的核算 4、特定事项的税务处理 （1）

2、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的。 （2）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的。,一、总则 1、明确了文件的适用范围 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，内外资企业不再有区别。 2、明确了企业房地产开发经营业务范围及完工的条件 包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (2) 开发产品已开始投入使用。 (3) 开发产品已取得了初始产

3、权证明。,二、收入的税务处理 1、明确了房地产开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 2、代收的各种基金、费用和附加等是否确认为销售收入视具体情况而定 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,3、明确了确认销售收入的条件及方法 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入确认为销售收入。具体分为四种情况： (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，

4、应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 一是采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 二是采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企

5、业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,三是采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售

6、合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 四是采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,4、规定了视同销售的情形及收入确认时

7、间、方法 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,5、计税毛利率降低5%（经济适用房等除外） 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税

8、务局、地方税务局按下列规定进行确定： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15（原来为20%）。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%（原来为15%）。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（原来为10%）。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项

9、目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,三、成本、费用扣除的税务处理 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 1、 规定了准予扣除的项目 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 2、银行按揭

10、保证金收入的扣除规定 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 3、规定了支付境外销售费用的扣除比例 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。,4、企业的利息支出按以下规定进行处理： (1)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 (2)企业集团或其成员

11、企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 5、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 6、企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 7、开发产品转为自用的，折旧有限制 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,12、关于房地产开发的成本，费用扣除的税务处理，下列陈述不正确的是（ ） A. 企业在进行成本、费用

12、的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 B企业开发产品转为自用后又销售的，一律不得在税前扣除折旧费用 C. 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财务损失按有关规定在税前扣除 D企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 【答案】B 25.企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）可以作为费用在当期税前扣除。 【答案】错 26企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在税前扣除。 【答案】对,四、计

13、税成本的核算 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 1、规定了计税成本对象的确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 2、规定了开发产品计税成本支出的内容 土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。 开发产品计税成本支出的内容与房地产开发企业会计制度中规定的开发产品的成本列支内容一致。,3、规定了成本的计量与核算方法 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。 其中，应计入开发产品

14、成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 具体分配方法可选择： 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法。,4、规定了主要成本费用的分配方法 （1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

15、（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,5、非货币性交易取得土地使用权的成本确定 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： A、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上

16、应支付的补价款或减除应收到的补价款。 B、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,29企业以土地投入换取房产开发产品时，企业应将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。 【答案】对 30.借款费用属于不同成本对象共同负担的，仅能按直接成本法进行分配。 【答案】错 27.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。 【答案】对 28.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的15。 【答案】错,（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算