房地产PE深度解析课件

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1、地产PE研究,报告结构,房地产PE概述,房地产PE发展概况,房地产PE案例,PE概述,基本概念 分类 特点 运作流程 发展概况,基本概念 分类 特点 运作流程 优点 风险分析 必要性,美国发展概况 发展历程 运作特点 中国发展概况 发展历程 发展现状 运作特点,德信资本PE范例 凯利房地产PE 金地集团PE实例 PE介入房地产开发的时点及个案,PE概述,PE基本概念 私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund，简称 PE）： 是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股

2、权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。 PE分类 投资阶段：广义PE（VC+狭义PE），狭义PE（非创业型PE） 早期PE投资于高新技术企业（初期）创业型PE/VC；养老基金进入，PE开始投资于传统行业（成熟期）非创业型PE；目前非创业型PE已超过创业型PE，成为主流。 资金来源地域：本土PE、海外PE 我国PE发展初期以海外PE为主，为我国带来了PE专业的管理经验和模式；2009年本土基金新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场。 组织形式：公司制、契约制又称信托制、有限合伙制 有限合伙制

3、PE凭借灵活简便的设立程序，以及避免双重征税的显著优势，目前已经成为最主流的PE组织形式。,不同组织形式PE的一般构架,PE特点 无需披露信息，设立方便灵活，投资者少 “私募” 私募是相对公募而言的，通过非公开方式向少数特点投资者募集，一般无需披露交易细节，监管相对宽松，风险较大，投资多为“量体裁衣”式。 股权投资为主，较少债权投资 “股权” 承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额 投资期限长，流动性差 封闭期内不可赎回；投资非上市企业股权或上市公司限售股权， 一般没有公开的股权交易市场。 投资风险较高，专业性强 投资于非上市企业，信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判

4、断存在较大的不确定性，判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高，GP的专业眼光与经验至关重要。 以退出并获得企业价值增值为目的 看重企业未来的潜在价值，提供增值服务，在投资之初就设置了退出机制。 约束条件少，可满足不同阶段不同类型企业的融资需求 与银行贷款、发行企业债券、上市公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。,PE运作流程,PE的盈利模式是由项目投资的价值发现、价值设计、价值持有、价值提升、价值放大、价值兑现这六个阶段实现的，是一个复杂的、专业的、长期的投资过程。,PE发展概况,美国发展历程,中国发展历程,中国PE发展现状,房地产PE概述,PE作为房地产最可行的新型融资渠道之一，具有广

5、阔的发展前景，将为我国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。,房地产PE基本概念,PE的一个分支：其内涵、特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践。 产业投资基金：定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值，属于的范畴； 房地产投资基金：和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。 投资对象：房地产产业链中的企业或项目，具体包括未上市房地产企业的股权、未上市房地产企业的可转换优先股、可转换债

6、券和附认股权债券等，甚至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者上市后的私募股权融资等。,房地产PE是定向投资于房地产行业的PE，基于行业的特殊性独具特色。 国内房地产信托、企业债监管严，REITs尚未批准，房地产PE最有前途。,房地产投资基金分类,房地产PE分类,独立房地产PE 鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等，在PE运作方面经验丰富，对房地产行业缺乏深入了解。 房地产企业旗下的房地产PE 金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验。,按投资背景,按管理方式,引入外援型PE 引入知名外资机构将为本

7、土基金带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加剧房地产行业竞争。 自主管理型PE 具有更大的自主权，国内PE管理的主要方式。,按投资方向,商品住宅 盛世神州房地产投资基金，主要投向成长性城市的居住类物业。 商业地产 高和投资，收购一线城市核心区域商业类物业，包装后出售获利。 城市综合体 星浩基金，“星光耀广场”是该基金定位开发的第一个CBD项目。,按风险收益,按风险收益,以投资管理能力为主导 通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值。 以融资业务为主导 以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经营业务。 以投资银行业务为主导 将房地产资本运营（如房地产

8、并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为主要经营业务。,按股权比例：控股型和参股型 按融资方式：杠杆与非杠杆型 按组织形式：公司型、契约型、有限合伙型,房地产PE特点,房地产开发企业融资模式的比较,国内外房地产PE对比 现阶段中国房地产PE的投资人中都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分中国房地产PE在有限合伙制基础上加入了信托产品设计中常见的“优先及劣后受益人”概念，信托计划作为优先受益人在有限合伙制房地产PE中出资，国际通行的形式呈现出较大差异。 这种中国特色的PE之所以存在，是因为本土房地产PE在发展初期尚无法与REITs这一房地产融资的重要渠道完全分离，在具有一定的业绩积累和

9、募资能力前，这一形式仍将是中国本土房地产PE所采取的主要结构之一。,房地产开发PE融资运作流程,房地产开发阶段，风险高、收益大机会型基金； 项目建成运营阶段，有比较稳定的现金流，风险和回报较低核心型基金； 房地产开发企业想再次开发或将房产重新装修定位价值增加型基金或机会型基金。,战略投资者是指与引进企业相同或相关行业的企业发起的PE；基于其整体发展战略，不仅着眼于短期的财务回报；投资期限更长；全球领先的房地产开发商或上下游企业。 财务投资者是指一般的房地产PE，注重财务回报。,企业基本情况：房地产企业简介、企业的现状、股东实力、法律核查、管理能力、近几年经营记录、行业和企业规模等。 项目基本情

10、况：项目位置、占地面积、建筑面积、物业类型、周边物业、工程进度、证件状况、资金投入、市场定位等。,投融资结构设计与安排：房地产PE入股比例、管理层激励、控制权机制。,共同管理：监督和治理+咨询、指导等服务,基金退出：从项目现金流人中按比例回收、房地产开发公司或主要经营者回购股份、房地产开发公司上市实现基金资金退出、对外进行股权转让等。,优点 可以获得所有权和控制力 “股权”“私募”，可直接控制资产管理活动，更好的实现其投资策略。 可以创造价值 通过再包装增加附加价值，转手获利 便于利益重组 房地产PE可以将不同的房地产项目组合起来出售/融资/租赁，也可以将某一个项目按比例分拆出售/融资/租赁。

11、与无形资产相比，房地产更容易分拆，且分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。 融资成本较低 房地产项目通常具有可期、稳定的现金流，房地产PE比LBO等其它PE投资类别更容易获得优惠的贷款利息。 退出方式灵活 在公开市场及非公开市场都具有较好的流动性。 可以分散风险 房地产PE与证券及债券投资的关联性相对较低，使其能够分散投资组合的整体风险，丰富机构投资人的投资组合。,风险 信用风险 房企：主观信用风险源于信息不对称，房企诚信缺失；客观信用风险是指因为外界经济环境变化导致信用客观状况恶化，信用主体在客观上丧失了履约能力。 PE：管理人道德风险 市场风险 指未来市场价格(利率、汇率、股票价格和商品价

12、格)的不确定性对企业实现其既定目标的影响。 房地产行业受经济及行业周期、国家宏观调控政策的影响巨大，市场风险很大。 操作风险 操作失误引发纠纷导致的经济损失 投资管理不善导致利润降低或损失 违规操作被处罚产生的损失 不可抗力引起的损失,必要性 满足企业融资需求 自2010年政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来，房企传统融资手段受限；国内房地产企业IPO 或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债被叫停；房地产信托面临日趋严格的政策。资金链紧张，融资成本不断上扬，企业负债率到达高点。多样化融资手段成为房企的迫切需求。 防范金融风险 银行贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右，远

13、高于40.0%的国际通行标准。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链，一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险进而影响金融安全。 促进房地产市场健康发展 房地产PE十分关注企业的成长，通过提供一系列专业的增值服务和经营战略指导，增强企业的核心竞争力。一般只有优质房地产项目才能获得PE的资金支持，从客观上加速房地产行业优胜劣汰。,房地产PE发展概况,美国： “Blind Pool”，先募资，后发掘和锁定项目； 更看重基金团队 资金主要来自主要投资地域的机构投资者； 募集对象为成熟的机构投资者，如养老基金、退休基金、投资银行、保险公司等； GP认缴比例1%左右； 退出

14、形式多样，物业出售、股权转让、资本市场退出、发行REITs退出等 中国： 先发掘并锁定项目，再设计基金产品； 更看重标的地产项目； 大量资金来源于海外 募集对象主要是富裕的个人或民营企业； GP认缴比例5%-10%； 物业出售和股权转让，不能采用REITs退出。,美国,中国,房地产PE案例,案例1：独立PE深圳德信资本,投资引导基金：高级的战略合作模式，建立统一的三方合作平台，以投资于XX地产旗下项目为主，兼顾其他中小开发商与项目并购，开发运营与金融运作两头并进。 伞形基金：初级的战略合作模式，为开发商建立融资平台，投资于XX地产旗下项目，提升资金的使用效率。 主动管理型基金：创新型项目合作模

15、式，在拿地与规划阶段开始介入， XX地产可以利用金融杠杆，取得极高的回报率， “房地产综合运营商”。,案例2：凯利房地产PE,案例3：房企旗下PE金地集团,PE简介： 09年，金地集团发起并管理，初期规模达到10亿元人民币，有限合伙制，GP认缴额5%，LP承诺制分期出资，专注于华东房地产开发领域的股权投资，IRR20%，投资期限不超过5年，最低认购额500万元/份 。 投资方向：华东1-2线城市，重点在上海、宁波、杭州、南京；住宅为主、少量的商业和办公，无拆迁的短平快项目；投资土地竞买为主的房地产开发阶段。 投资策略：组合投资、联合投资、择时投资。 组合投资：指按“比例”将合伙资本投入不同城市

16、或项目，分散投资风险；联合投资：金地集团及其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，金地集团负责项目管理，金地集团的投资比例不低于50%；择时投资：注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出。 合伙财产安全性：资金和收益等均由银行托管，杜绝挪用、账目不清等；各方权利义务及投资限制通过监管合伙协议执行；合伙期限内不开放申购，以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失；约40%LP的本金和其2年期限的8%的年化收益率由剩余60%LP的本金和收益担保。 流动性与退出安排：GP份额不可转让、不可赎回，直至基金结束，期间获得劣后LP的利润分配；LP有限赎回，占60%的非保本LP合伙份额可转让，封闭期1.5年后，部分LP出资可赎回；转让和赎回的基准指导价格为投资管理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估，该净值由第三方机构评估；占40%的保本LP获得保本承诺，即2年期限、固定年化收益率8%、一次性还本付息。,模拟投资的收益敏感性分析,LP出资流程,利润分配：即时高分配政策。达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配；每年度分配1次，弥补亏损和